Bedingte bzw. genehmigungsbedürftige Erwerbsvorgänge

OFD Hannover, Verfügung v. 5.7.2005, S 4500 - 8 - StO 262

1. Nach § 14 GrEStG entsteht die Steuer

• wenn die Wirksamkeit eines Erwerbsvorgangs vom Eintritt einer Bedingung abhängt, mit dem Eintritt der Bedingung,
• wenn ein Erwerbsvorgang einer Genehmigung bedarf, mit der Genehmigung.

2. Bedingung

Unter „Bedingung” ist die aufschiebende Bedingung (§ 158 Abs. 1 BGB) zu verstehen. Die Beteiligten können beliebig bestimmen, von welchem künftig eintretenden ungewissen Ereignis (= Bedingung) die Wirksamkeit des Rechtsgeschäfts abhängen soll. Es bedarf dazu jedoch einer ausdrücklichen Vereinbarung. Der im Vertrag enthaltene Satz, das Geschäft sei von einer erforderlichen behördlichen Genehmigung abhängig, ist nicht als aufschiebende Bedingung aufzufassen (BFH-Urteil vom 14.3.1979, BStBl 1981 II S. 225).

Beispiel:

Der Vertrag soll nur wirksam werden, wenn die Teilungsgenehmigung erteilt wird.

Obwohl die Teilungsgenehmigung selbst die Rechtswirksamkeit des schuldrechtlichen Vertrags nicht berührt (s. Ziff. 4.2), entsteht die Steuerschuld wegen dieser Vereinbarung erst mit ihrer Erteilung (= Eintritt der Bedingung).

3. Aufschiebende Zeitbestimmung (Befristung)

Sie steht einer Bedingung i.S. des § 14 Nr. 1 GrEStG nicht gleich. Die Steuerschuld entsteht ebenso wie in allen anderen Fällen mit der Erfüllung des Steuertatbestands i.S. des § 1 GrEStG. Die unterschiedliche Behandlung von Bedingung und Befristung ist sachlich dadurch begründet, dass im Fall der Bedingung bereits das „Ob” des Erwerbsvorgangs fraglich ist; demgegenüber steht bei einer Befristung sowohl der Erwerb als solcher als auch der Zeitpunkt des Erwerbs fest (vgl. auch Boruttau, GrEStG, 15. Auflage, § 14 Rn. 48).

4. Genehmigung

Genehmigung ist die nachträgliche Zustimmung zu einem Rechtsgeschäft. Sie wirkt bürgerlich-rechtlich auf den Zeitpunkt der Vornahme des Rechtsgeschäfts zurück (§ 184 BGB). Das Grunderwerbsteuergesetz folgt dieser Regelung nicht, sondern lässt die Steuer erst mit der Genehmigung entstehen. Maßgebend ist nicht der Tag, an dem die Genehmigung erklärt, sondern der Zeitpunkt, an dem sie bekannt gegeben wird (BFH-Urteil vom 23.4.1952, BStBl 1952 III S. 157). Ist der Notar zur Entgegennahme der Genehmigung bevollmächtigt, so ist die Bekanntgabe an ihn maßgebend (Boruttau a.a.O., § 14 Rn. 52).

In folgenden Fällen bedürfen Grundstückskaufverträge einer Genehmigung (die Aufzählung ist nicht erschöpfend; vgl. auch die Zusammenstellung bei Boruttau a.a.O., § 14 Rn. 62-70):

4.1 Grundstücksverkehrsgesetz

Nach § 2 des Gesetzes über Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur und zur Sicherung land- und forstwirtschaftlicher Betriebe – Grundstücksverkehrsgesetz (GrdstVG) – vom 28.7.1961 (BGBl l S. 1091) bedarf der schuldrechtliche Vertrag über die Veräußerung land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke der Genehmigung. Eine Genehmigung ist nicht erforderlich, wenn die Grundstücke im räumlichen Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegen und nicht als land- und forstwirtschaftliche Fläche ausgewiesen sind (§ 4 GrdstVG).

Nach dem Niedersächsischen Ausführungsgesetz zum Grundstücksverkehrsgesetz vom 11.2. 1970 (Nds. GVBI S. 30) bedarf die Veräußerung von Grundstücken, die kleiner als 1,00 ha sind, nicht der Genehmigung nach dem GrdstVG.

4.2 Baugesetzbuch (BauGB)

Nach § 51 BauGB dürfen von der Bekanntmachung des Umlegungsbeschlusses bis zur Bekanntmachung des Umlageplans im Umlegungsgebiet Verfügungen über ein Grundstück (dazu gehören auch schuldrechtliche Verträge) nur mit schriftlicher Genehmigung der Umlegungsstelle getroffen werden.

Die Teilungsgenehmigungen nach § 19 BauGB beeinflussen die Entstehung der Steuerschuld nicht, denn sie berühren nicht die Wirksamkeit des schuldrechtlichen Vertrags, sondern die Teilung des Grundstücks (BFH-Urteil vom 23.4.1975, BStBl 1975 S. 742).

Die Erklärung der Gemeinde, sie werde das Vorkaufsrecht nicht ausüben, stellt keine Genehmigung dar (BFH-Urteil vom 25.6.1980, BStBl 1981 S. 332).

4.3 Städteaufbauförderungsgesetz (StBauFG)

Nach § 15 StBauFG bedürfen u.a. die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks und die Bestellung und Veräußerung eines Erbbaurechts im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet zu ihrer Wirksamkeit der schriftlichen Genehmigung durch die Gemeinde.

4.4 Erbbaurechtsverordnung (ErbbauVO)

Nach § 15 ErbbauVO kann als Inhalt des Erbbaurechts vereinbart werden, dass der Erbbauberechtigte zur Veräußerung des Erbbaurechts der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedarf.

4.5 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)

§ 108 BGB. Genehmigung eines von einem Minderjährigen oder sonst beschränkt Geschäftsfähigen geschlossenen Vertrags durch den gesetzlichen Vertreter.

§ 177 BGB. Genehmigung eines von einem Vertreter ohne Vertretungsmacht geschlossenen Vertrags durch den Vertretenen.

§§ 1365, 1366 BGB. Ein Ehegatte kann sich nur mit Einwilligung bzw. Genehmigung des anderen Ehegatten verpflichten, über sein Vermögen im Ganzen zu verfügen.

§ 1821 BGB. Der Vormund bedarf zur Verfügung über ein Grundstück des Mündels der Genehmig...