Bewertung des Grundvermögens im Beitrittsgebiet – Bewertung von Grundstücken mit Bank-, Versicherungs-, verwaltungs- und Bürogebäuden sowie Hotelgebäuden und vergleichbaren Gebäuden im Beitrittsgebiet ab l. Januar 1991

Gleichlautende Erlasse der obersten Finananzbehörden der Länder Berlin, Brandenburg, Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen, BStBl I 1992, 572

Bewertung des Grundvermögens im Beitrittsgebiet;

Bewertung von Grundstücken mit Bank-, Versicherungs-, verwaltungs- und Bürogebäuden sowie Hotelgebäuden und vergleichbaren Gebäuden im Beitrittsgebiet ab l. Januar 1991

1 Geltungsbereich

Dieser Erlass gilt für Bank-, Versicherungs-, Verwaltungs- und Bürogebäude sowie Hotelgebäude und vergleichbare Gebäude im Beitrittsgebiet, wenn der Einheitswert im Sachwertverfahren zu ermitteln ist. Zum Beitrittsgebiet gehören die Länder Brandenburg, Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen und der Teil des Landes Berlin, in dem das Grundgesetz vor dem Wirksamwerden des Beitritts nicht gegolten hat.

2 Umschreibung der Grundstücke

2.1 Bankgebäude

Bankgebäude bestehen regelmäßig zum einem aus dem Kassen- und Schalterraum für den Publikumsverkehr einschließlich Tresorraum sowie Sprechzimmern für die Beratung von Kunden und zum anderen aus Büroräumen für die geschäftsführenden und verwaltenden Abteilungen.

2.2 Versicherungs- und Verwaltungsgebäude

Versicherungs- und Verwaltungsgebäude werden regelmäßig für die eigene Verwaltung und zur Führung des eigenen Geschäftsbetriebs genutzt. Ihre Gestaltung und Ausstattung ist an den betrieblichen Bedürfnissen des Unternehmens ausgerichtet.

Versicherungsgeb äude entsprechen regelmäßig – vom Kassen- und Schalterraum abgesehen – in ihrer baulichen Gestaltung und Ausstattung den Bankgebäuden.

2.3 Bürogebäude

Bürogebäude sind dazu bestimmt und geeignet, für Bürozwecke vermietet zu werden. Hierzu gehören auch Ärztehäuser.

2.4 Hotel- und vergleichbare Gebäude

2.4.1 Hotelgebäude und Hotelpensionen

Hotelgebäude sind Beherbergungsbetriebe, die in ihrer baulichen Gestaltung und Ausstattung gehobenen Ansprüchen an die Unterbringung und Verpflegung von Gästen genügen. Hierzu rechnen neben den typischen mehrgeschossigen Hotelgebäuden auch Hotelpensionen. Nicht dazu gehören Grundstücke mit Gebäuden, in denen der Beherbergungsbetrieb nur von untergeordneter Bedeutung ist, sowie kleine Hotels mit nicht mehr als zwölf Betten.

2.4.2 Vergleichbare Gebäude (Ferienheime und Feriendorf anlagen)

Ferienheime sind in ihrer baulichen Gestaltung den Hotelgebäuden vergleichbar; sie werden überwiegend von Erholungssuchenden genutzt. Häufig sind sie durch Umwidmung früherer Hotelgebäude und Hotelpensionen entstanden. Sie sind regelmäßig einfach ausgestattet und verfügen über Gemeinschaftseinrichtungen (sanitäre Räume, Aufenthalts- und Freizeiträume).

Feriendorfanlagen sind abgeschlossene Anlagen, die in der Regel aus Ferienhäusern (-wohnungen), Restaurants, Verwaltungsgebäude und Freizeitanlagen bestehen. Ferienhäuser oder -wohnungen innerhalb einer Feriendorfanlage sind regelmäßig dazu bestimmt, einschließlich des Mobiliars und des weiteren Inventars kurzfristig an ständig wechselnde Feriengäste vermietet zu werden. Sie dienen deshalb nicht Wohnzwecken, sondern einer über die reine Vermögensverwaltung hinausgehenden gewerblichen Nutzung. Dementsprechend sind sie der Grundstückshauptgruppe „Geschäftsgrundstück” zuzuordnen (§ 32 Abs. l Nr. 2 RBewDV).

3 Wirtschaftliche Einheit

Der Einheitswert umfasst den Grund und Boden, das Gebäude, die Außenanlagen und das Zubehör (S 50 Abs. l Satz l BewG-DDR). Für das Zubehör ist kein besonderer Wert anzusetzen.

Zum Grund und Boden gehört neben der bebauten Fläche die mit dem Gebäude im räumlichen Zusammenhang stehende unbebaute Fläche. Bei Hotelgrundstücken sind auch größere unbebaute Flächen, die als Hotel- und Restaurationsgärten sowie als Sportplätze genutzt werden, mit in die wirtschaftliche Einheit einzubeziehen.

Zu den Bestandteilen des Grund und Bodens rechnen die Außenanlagen, insbesondere Zäune, Pflasterungen, Wegebefestigungen, Plattenbeläge, Pflanzungen, Außenschwimmbecken und Tennisplätze.

Zu der wirtschaftlichen Einheit gehören die aufstehenden Gebäude, die damit verbundenen Anbauten sowie weitere auf dem Grundstück befindliche Nebengebäude (z.B. Garagen, Vorratsräume und Waschküchen). Nebengebäude, die durch eine Straße getrennt von den Hauptgebäude auf einem anderen Grundstück stehen, sind nach der Verkehrsauffassung regelmäßig als gesonderte wirtschaftliche Einheit anzusehen.

4 Ermittlung des Einheitswerts

Die Grundstücke mit Bank-, Versicherungs-, Verwaltungs- und Bürogebäuden sowie Hotelgebäuden und vergleichbaren Gebäuden sind mit dem gemeinen Wert zu bewerten (§ 52 Abs. l BewG-DDR i.V.m. S 33 Abs. 2 und 3 RBewDV). Für die Bewertung kommt es auf die tatsächlichen Verhältnisse vom Fortschreibungs- oder Nachfeststellungszeitpunkt an. Für die Wertermittlung sind dagegen die Preisverhältnisse vom l. Januar 1935 maßgebend. Dies gilt auch für Fortschreibungen und Nachfeststellungen des Einheitswerts auf spätere Zeitpunkte (§ 3 a RBewDV).

Für Feststellungszeitpunkte ab dem l. Januar 1991 erfolgt die Ermittlung des gemeinen Werts im Sachwertverfahren,...