Bewertung des Grundvermögens im Beitrittsgebiet – Bewertung von Mietwohngrundstücken und gemischtgenutzten Grundstücken im Beitrittsgebiet ab l. Januar 1991

Gleichlautende Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder Berlin, Brandenburg, Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen

Unter Bezugnahme auf das Ergebnis der Erörterungen mit dem Bundesminister der Finanzen und den obersten Finanzbehörden der Länder ist bei der Bewertung von Mietwohngrundstücken und gemischtgenutzten Grundstücken im Beitrittsgebiet ab l. Januar 1991 wie folgt zu verfahren:

1 Geltungsbereich

Dieser Erlass gilt für die Bewertung von Mietwohngrundstücken und gemischtgenutzten Grundstücken im Beitrittsgebiet. Zum Beitrittsgebiet gehören die Länder Brandenburg, Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen und der Teil des Landes Berlin, in dem das Grundgesetz vor dem Wirksamwerden des Beitritts nicht gegolten hat.

2 Umschreibung der Grundstückshauptgruppen Mietwohngrundstücke und gemischtgenutzte Grundstücke

2.1 Mietwohngrundstücke

Mietwohngrundstücke sind Grundstücke, die zu mehr als 80 v.H. Wohnzwecken dienen, mit Ausnahme der Einfamilienhäuser (§ 32 Abs. l Nr. l RBewDV). Maßgebend ist die tatsächliche Nutzung des Gebäudes im Feststellungszeitpunkt. Ist ein bebautes Grundstück, das kein Einfamilienhaus ist, im Feststellungszeitpunkt insgesamt zu Wohnzwecken vermietet, so ist es stets der Grundstückshauptgruppe Mietwohngrundstück zuzurechnen. Wird ein Gebäude zu eigenen oder fremden gewerblichen Zwecken oder zu öffentlichen Zwecken mitbenutzt, kommt es für die Frage, ob das Gebäude zu mehr als 80 v.H. Wohnzwecken dient, auf das Verhältnis der Jahresrohmiete an (§ 32 Abs. 2 RBewDV). Zu diesem Zweck muss das Gesamtentgelt in die Jahresrohmiete für Wohnräume einerseits und in die Jahresrohmiete für gewerblichen oder öffentlichen Zwecken dienende Räume andererseits aufgeteilt werden. Zu dem Wohnzwecken dienenden Gebäudeteil rechnen die zu Wohnzwecken überlassenen und selbstgenutzten Räume sowie die dazugehörenden Zubehörräume, insbesondere Garagen. Wohnräume, die gleichzeitig gewerblich oder beruflich mitbenutzt werden, gehören zu dem Wohnzwecken dienenden Gebäudeteil. Gewerblichen Zwecken dient ein Gebäudeteil, wenn er zu eigenen oder fremden gewerblichen Zwecken oder für einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb verwendet wird (z.B. Werkstätten, Verkaufsläden, Büroräume). Dem Gewerbebetrieb steht die Ausübung eines freien Berufs gleich (§ 96 BewG). Werden einzelne Räume innerhalb einer Wohnung ausschließlich gewerblich oder freiberuflich genutzt, wie z.B. das Arbeitszimmer eines Rechtsanwalts, Notars oder Steuerberaters, sind diese Räume dem gewerblichen Zwecken dienenden Gebäudeteil zuzurechnen. Öffentlichen Zwecken dienen vor allem Grundstücke, auf denen sich Dienstgebäude der öffentlichen Verwaltung befinden. Ist ein solches Grundstück insgesamt steuerpflichtig, ist bei seiner Einordnung in eine Grundstückshauptgruppe und bei seiner Bewertung auch der öffentlichen Zwecken dienende Teil zu erfassen. Ist es dagegen von der Grundsteuer und von den anderen einheitswertabhängigen Steuern teilweise befreit, bleibt der steuerbefreite Teil bei der Entscheidung, welcher Grundstückshauptgruppe das Grundstück zuzurechnen ist, außer Betracht. Dienstwohnungen und andere Wohnungen in einem sonst wegen Steuerfreiheit nicht zu bewertenden Dienstgebäude sind ohne Rücksicht auf ihre Anzahl wie ein Mietwohngrundstück zu behandeln.

Wegen der Abgrenzung zu den Einfamilienhäusern im Beitrittsgebiet vgl. gleichlautende Erlasse vom 6. November 1991, BStBl I S. 968.

2.2 Gemischtgenutzte Grundstücke

Als gemischtgenutzte Grundstücke gelten solche Grundstücke, die teils Wohnzwecken und teils unmittelbar eigenen oder fremden gewerblichen oder öffentlichen Zwecken dienen, wobei die Nutzung zu Wohnzwecken mindestens 20 v.H. betragen muss und nicht mehr als 80 v.H. betragen darf. Darüber hinaus darf das Grundstück nicht als Einfamilienhaus anzusehen sein (§ 32 Abs. l Nr. 3 RBewDV). Der jeweilige Nutzungsanteil bestimmt sich auch hier nach dem Verhältnis der Jahresrohmiete (§ 32 Abs. 2 RBewDV; vgl. Tz. 2.1).

3 Wirtschaftliche Einheit

Der Einheitswert für Mietwohngrundstücke und für gemischtgenutzte Grundstücke umfasst den Grund und Boden, das Gebäude, die Außenanlagen und das Zubehör (Grundstückswert; § 50 Abs. l Satz l BewG-DDR). Nebengebäude, insbesondere Garagen, die durch eine Straße getrennt von dem Hauptgebäude auf einem anderen Grundstück stehen, sind nach der Verkehrsauffassung regelmäßig als gesonderte wirtschaftliche Einheit anzusehen.

4 Ermittlung des Einheitswerts

Mietwohngrundstücke und gemischtgenutzte Grundstücke sind mit einem Vielfachen der Jahresrohmiete zu bewerten (§ 33 RBewDV). Für die Bewertung kommt es auf die tatsächlichen Verhältnisse vom Fortschreibungs- oder Nachfeststellungszeitpunkt an. Für die Wertermittlung sind dagegen im Fall der Fortschreibung oder Nachfeststellung die Wertverhältnisse vom l. Januar 1935 maßgebend (§ 3 a RBewDV).

4.1 Jahresrohmiete

4.1.1 Ansatz der zum l. Januar 1935 tatsächlich zu zahlenden Miete

Bei Mietwohngrundstücken und gemischtgenutzten...