Bewertung des Grundvermögens, Richtlinie / 33. Höchstmaß der Ermäßigung und Erhöhung des Grundstückswerts (§ 82 Abs. 3 BewG)

(1) Das Ausmaß der Ermäßigung oder Erhöhung richtet sich danach, welche Bedeutung dem besonderen Umstand bei einem Verkauf des Grundstücks nach Lage des Grundstücksmarkts beigemessen werden würde (RFH-Urteil vom 30. 3. 1939, RStBl. S. 724).

(2) ¹Die Abschläge für

1.	ungewöhnlich starke Beeinträchtigungen durch Lärm, Rauch oder Gerüche (vgl. Abschnitt 31 Abs. 2),

2.	behebbare Baumängel und Bauschäden (vgl. Abschnitt 31 Abs. 3)

und die Zuschläge für

1.	die Größe der nicht bebauten Fläche (vgl. Abschnitt 32 Abs. 2 und 3),

2.	die Ausnutzung des Grundstücks für Reklamezwecke (vgl. Abschnitt 32 Abs. 5)

dürfen insgesamt 30 v. H. des Grundstückswerts nicht übersteigen. ²Andere Abschläge, wie insbesondere wegen der Notwendigkeit baldigen Abbruchs (vgl. Abschnitt 31 Abs. 4) oder der Verkürzung der Lebensdauer des Gebäudes, wenn das in Betracht kommende fiktive Baujahr sich nicht in einer Verringerung des Vervielfältigers auswirkt (vgl. Abschnitt 31 Abs. 5), können ohne Höchstgrenze gewährt werden. ³Die Zuschläge sind dagegen ausnahmslos auf 30 v. H des Grundstückswerts begrenzt.

(3) ¹Bei einem Zusammentreffen von wertmindernden und werterhöhenden Umständen ist der Höchstsatz von 30 v. H. nur auf das Ergebnis des Ausgleichs anzuwenden. ²Das gilt jedoch nur, soweit die in Absatz 2 jeweils unter den Nummern 1 und 2 genannten Gründe in Betracht kommen. ³Die Abschläge wegen der in der Höhe nicht begrenzten Ermäßigungen sind in jedem Falle neben dem getrennt berechneten Abschlag oder Zuschlag, der auch das Ergebnis eines Ausgleichs sein kann, für diese Gründe zu gewähren.

Beispiel:

Abschlag wegen Beeinträchtigung durch Lärm				10 v. H.
Abschlag wegen Bauschäden				30 v. H.
Summe der Abschläge				40 v. H.
Zuschlag wegen der Größe der nicht bebauten Fläche				5 v. H.
				35 v. H.
Als Abschlag dürfen nur gewährt werden				30 v. H.

(4) ¹Die Abschläge betreffen im Fall der Beeinträchtigungen durch Lärm, Rauch oder Gerüche (§ 82 Abs. 1 Nr. 1 BewG) sowohl den Wert des Grund und Bodens (Bodenwert) als auch den Wert des Gebäudes. ²Die Abschläge für behebbare Baumängel und Bauschäden (§ 82 Abs. 1 Nr. 2 BewG) und für die Notwendigkeit baldigen Abbruchs (§ 82 Abs. 1 Nr. 3 BewG) betreffen dagegen nur den Gebäudewert. ³Der Zuschlag für die Ausnutzung eines Grundstücks für Reklamezwecke (§ 82 Abs. 2 Nr. 2 BewG) betrifft ebenfalls nur den Gebäudewert, der Zuschlag für die Größe der nicht bebauten Fläche (§ 82 Abs. 2 Nr. 1 BewG) dagegen nur den Bodenwert.

(5) ¹Auch die Reihenfolge der Anwendung der Abschläge und Zuschläge auf den Grundstückswert ist von Bedeutung. ²Es sind zunächst die auf das Höchstmaß von 30 v. H. dieses Werts begrenzten Abschläge und Zuschläge zu ermitteln und danach erst die weiteren nicht begrenzten Abschläge, insbesondere wegen der Notwendigkeit baldigen Abbruchs, nach dem Gebäudewert zu berechnen. ³Ist ausnahmsweise ein nicht begrenzter Abschlag zu gewähren, der sich sowohl auf den Gebäudewert als auch auf den Bodenwert bezieht - z. B. für eine Grunddienstbarkeit -, so sind die Anteile des Gebäudes und des Grund und Bodens am Grundstückswert zunächst - ggf. unter Berücksichtigung von Zuschlägen und anderen Abschlägen - zu berechnen und beide Anteile entsprechend zu kürzen.

(6) ¹Die Anwendung der Abschläge und Zuschläge beim Bodenwert und beim Gebäudewert und die Reihenfolge ihrer Anwendung sind beim Erbbaurecht von besonderer Bedeutung. ²Muß beim Erbbaurecht der Gesamtwert in einem Bodenwertanteil und einen Gebäudewertanteil aufgeteilt werden (vgl. Abschnitt 48), so dürfen die Abschläge und Zuschläge nur bei dem Anteil berücksichtigt werden, den sie betreffen.

Beispiel A:

An einem Grundstück in einer Gemeinde mit über 500 000 Einwohnern ist ein Erbbaurecht bestellt worden. Das Gebäude auf dem Grundstück ist ein als Massivbau errichtetes Einfamilienhaus (Baujahr 1930). Die Jahresrohmiete beträgt 10 000 DM. Für eine vorhandene übergroße Fläche muß der Gesamtwert nach § 82 Abs. 2 Nr. 1 BewG (vgl. Abschnitt 32 Abs. 3) um 6000 DM erhöht werden.

Der Gesamtwert errechnet sich wie folgt:

10 000 x 10,2 (Anlage 8)				102 000 DM
Zuschlag wegen übergroßer Fläche (= rd. 5,9 v. H. des sich nach §§ 78 bis 81 BewG ergebenden Gesamtwerts)				+ 6 000 DM
Gesamtwert				108 000 DM
Der Gesamtwert ist wie folgt aufzuteilen:
Bodenwertanteil
10 000 x 3,33 (Anlage 8)				33 300 DM
Zuschlag wegen übergroßer Fläche (Der Zuschlag betrifft nur den Bodenwert. Er ist also bei der Aufteilung voll dem Bodenwertanteil zuzurechnen)				+ 6 000 DM
Bodenwertanteil				39 300 DM
Gesamtwert				108 000 DM
./. Bodenwertanteil				39 300 DM
Gebäudewertanteil				68 700 DM

Beispiel B:

Das Beispiel A wird dahin abgewandelt, daß der Gesamtwert noch um 10 v. H. wegen ungewöhnlich starker Beeinträchtigung durch Lärm infolge der Lage des Grundstücks in der Einflugschneise in unmittelbarer Nähe eines Flugplatzes (vgl. Abschnitt 31 Abs. 2) ermäßigt werden muß. Die Ermäßigung betrifft sowohl den Bodenwert als auch den Gebäudewert.

Der Gesamtwert errechnet sich wie folgt:

10 000 x 10,2		102 000 DM
Abschlag wege...