Bewertungsrechtlicher Abschlag wegen Abbruchverpflichtung für Gebäude auf fremdem Grund und Boden (1)

Leitsatz

1. Ob der Nichtabbruch eines Gebäudes trotz Abbruchverpflichtung voraussehbar ist, ist anhand des Verhaltens der am konkreten Miet- oder Pachtvertragsverhältnis Beteiligten zu beurteilen. Auch das Verhalten der Rechtsvorgänger oder der Beteiligten vergleichbarer Miet- oder Pachtverhältnisse kann bei der Prognoseentscheidung berücksichtigt werden.

2. Für die Voraussehbarkeit des Nichtabbruchs sind die Verhältnisse zum Feststellungszeitpunkt maßgeblich. Seit Vertragsschluss eingetretene Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse sind zu berücksichtigen.

3. Die Finanzbehörde trägt die Feststellungslast für die Tatsachen, die für einen Nichtabbruch des Gebäudes bei Vertragsende sprechen. Lassen sich solche Tatsachen nicht hinreichend sicher feststellen, ist der Abschlag zu gewähren.

Normenkette

§ 94 Abs. 3 Satz 3, § 76 BewG

Sachverhalt

Die Klägerin pachtete in 2004 eine Parzelle in einer früheren Kleingartenkolonie. Die Pacht wurde von 2004 bis 2018 geschlossen und hat eine Kündigungsfrist von 12 Monaten. Ein Steinhaus auf dem Grundstück hatte letztlich die Klägerin über die Vorpächterin erworben. Das Gebäude wurde im Pachtvertrag geduldet. Bei Beendigung des Pachtverhältnisses waren Bauten auf Wunsch der Verpächter ohne Entschädigung zu entfernen. In 2011 wurde ein Bebauungsplan für die Siedlung beschlossen.

Mangels Abgabe einer Erklärung zur Feststellung des Einheitswerts auf den 1.1.2007 hatte das FA die wirtschaftliche Einheit "Gebäude auf fremden Grund und Boden" geschätzt. Der im Rahmen der Abgabe einer Erklärung im Einspruchsverfahren beantragte Abschlag für eine Abbruchverpflichtung wurde der Klägerin nicht gewährt.

Auch das FG (FG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 23.9.2015, 3 K 3097/14, Haufe-Index 9735210) wies die Klage ab. Zum Feststellungszeitpunkt 1.1.2007 sei vorauszusehen gewesen, dass das Gebäude trotz Verpflichtung nicht abgebrochen werde. Wegen der immer wieder verlängerten Verpachtung sei mit dem Abbruch nicht zu rechnen gewesen. Maßgeblich sei auch das Verhalten der Verpächter gegenüber der Siedlergemeinschaft insgesamt.

Entscheidung

Die Revision ist begründet und führt letztlich zur Zurückverweisung der Sache an das FG.

Streitentscheidend ist die Regelung in § 94 Abs. 3 Satz 3 BewG. Zur Gewährung des Abschlags bei der Bewertung des Gebäudes auf fremdem Grund und Boden ist zunächst eine vertragliche Abbruchverpflichtung notwendig. Diese Verpflichtung muss eindeutig und unbedingt sein; dem Pächter darf es bei Beendigung des Vertrages im Ergebnis nicht freigestellt sein, ob das Gebäude abgebrochen wird oder bestehen bleibt. Der Pächter darf die Verpflichtung auch nicht einseitig abwenden können. Er kann sie aber auch dann nicht einseitig abwenden, wenn der Verpächter ein Wahlrecht hat, bei Vertragsende anstatt des Abbruchs das Gebäude gegen Entschädigung zu übernehmen.

Der Abschlag unterbleibt, wenn im Feststellungszeitpunkt trotz entsprechender Verpflichtung der "Nichtabbruch des Gebäudes" voraussehbar ist. Für die notwendige Prognoseentscheidung ist zunächst das Verhalten der Vertragsparteien maßgeblich. Aber auch das Verhalten der jeweiligen Rechtsvorgänger oder von Personen in vergleichbaren Pachtverhältnissen können bei der Prognoseentscheidung berücksichtigt werden. Die Versagung des Abschlags ist nicht schon dann gerechtfertigt, wenn die bloße Möglichkeit besteht, die Abbruchverpflichtung würde nicht realisiert.

Kann der Sachverhalt nicht vollständig aufgeklärt werden ("non liquet"), ist über die Regeln der Feststellungslast zu entscheiden, zu wessen Nachteil die Nichterweislichkeit der entscheidungserheblichen Tatsachen geht. Danach trägt der Pächter des Grundstücks die Feststellungslast für die eine Abbruchverpflichtung begründenden Tatsachen. Das FA trägt die Feststellungslast für die Tatsachen, die einen Nichtabbruch voraussehbar machen.

Das FG ist von anderen Grundsätzen ausgegangen. Daher fehlen Feststellungen dazu, ob die Pachtverträge zwischen Verpächtern und den Pächtern jeweils stillschweigend oder ausdrücklich verlängert wurden. Ebenso gibt es keine Feststellungen zu dem Pachtverhältnis der Vorpächterin, die möglicherweise einen Schluss auf einen voraussehbaren Nichtabbruch zulassen.

Der Senat bekräftigt, dass in die Abwägung auch die Verhältnisse der übrigen Pachtverträge des Siedlungsgebiets einbezogen werden müssen, da ihre Bedingungen nach den Feststellungen den Bedingungen des Pachtvertrags der Klägerin entsprechen. So würde für den Nichtabbruch sprechen, wenn diese Pachtverträge wiederholt zu gleichen oder ähnlichen Bedingungen verlängert wurden und es nicht zum Abbruch von Gebäuden kam. Auch eine Änderung der bauplanungsrechtlichen Verhältnisse zum Feststellungszeitpunkt kann in die Würdigung einfließen.

Hinweis

Der Besprechungsfall handelt vom Einfluss der Verpflichtung zum Abbruch bei der Einheitsbewertung von Gebäuden auf fremdem Grund und Boden nach § 94 BewG.

1. Gemäß § 94 Abs. 3 Satz 1 BewG erfolgt die Bewertung der Gebäude zunächst nach § 76 BewG. Kommt das Sachwertverf...