Entscheidungsstichwort (Thema)
Veräußerung gewerblicher Objekte nach vorangehendem Abschluß langfristiger Mietverträge
Leitsatz (NV)
Durch das BFH-Urteil vom 24. Januar 1996 X R 255/93 (BFHE 180, 51 BStBl II 1996, 303) ist geklärt, daß bei gewerblichen Objekten eine bedingte Veräußerungsabsicht auch dann vorliegen kann, wenn über die Objekte vor der Veräußerung langfristige Mietverträge abgeschlossen worden sind.
Normenkette
EStG § 15; FGO § 115 Abs. 2 Nrn. 1-2
Verfahrensgang
Gründe
Die Beschwerde ist nicht begründet.
Von einer Wiedergabe des Tatbestandes wird gemäß Art. 1 Nr. 6 des Gesetzes zur Entlastung des Bundesfinanzhofs abgesehen.
Die von der Klägerin und Beschwerdeführerin (Klägerin) behaupteten Abweichungen gegenüber den von ihr angeführten Entscheidungen des Bundesfinanzhofs (BFH) sind weder ausreichend dargelegt noch liegen sie vor. Der Rechtssache kommt auch keine grundsätzliche Bedeutung zu.
1. Zeitpunkt der Aufteilung in Eigentumswohnungen
Das BFH-Urteil vom 28. September 1987 VIII R 46/84 (BFHE 151, 74, BStBl II 1988, 65) enthält sinngemäß den Rechtssatz, der Umstand, daß die errichteten Wohneinheiten vor ihrer Umwandlung in Eigentumswohnungen zunächst als unselbständige Grundstücksteile vermietet worden seien, spreche -- zusammen mit weiteren Umständen -- für die Absicht einer Nutzung des Grundstücks im Bereich einer privaten Vermögensverwaltung.
Das Urteil des Finanzgerichts (FG) enthält keinen Rechtssatz, der dem widerspricht. Das FG hat vielmehr lediglich die Auffassung vertreten, der Umstand, daß die Aufteilung in Teileigentumseinheiten nicht unmittelbar bei Gebäudeerrichtung erfolgt sei, könne für sich allein die bestehende indizielle Wirkung nicht entkräften, die sich aus der Anzahl der Objekte und dem zeitlichen Zusammenhang zwischen Bebauung und Veräußerung ergebe. Das FG ist dabei zutreffend davon ausgegangen, daß der Zeitpunkt, zu dem die Aufteilung in Eigentumswohnungen erfolgt ist, zusammen mit anderen Indizien gegen das Bestehen einer Veräußerungsabsicht sprechen kann, daß es sich jedoch für sich genommen um ein relativ unbedeutendes Indiz handelt. Die Rechtsprechung hat ihm deshalb auch in weiteren Entscheidungen keine Bedeutung mehr beigemessen (s. insbesondere BFH-Beschluß vom 3. Juli 1995 GrS 1/93, BFHE 178, 86, BStBl II 1995, 617).
2. Das BFH-Urteil vom 23. April 1996 VIII R 27/94 (BFH/NV 1997, 170) enthält den Rechtssatz, daß dem Abschluß von Wohnungsmietverträgen auf unbestimmte Dauer keine Indizwirkung gegen eine zumindest bedingte Verkaufsabsicht zukomme, daß in solchen Fällen vielmehr erst aus der entsprechenden langfristigen tatsächlichen Nutzung ein objektiver Anhaltspunkt abgeleitet werden könne.
Das Urteil des FG enthält keinen Rechtssatz, der dem widerspricht. Bei den Wohnungen, die tatsächlich länger als fünf Jahre vermietet oder selbst genutzt wurden, handelt es sich um Einheiten, die der Beklagte und Beschwerdegegner (das Finanzamt -- FA --) und das FG nicht dem gewerblichen Grundstückshandel zugerechnet haben. Ihrer Nutzung kommt keine Indizwirkung für die verkauften Wohnungen zu.
Die Klägerin hat keine Rechtssätze aus BFH-Urteilen dargelegt, die sich mit der Indizwirkung von Mietverträgen befassen, die gewerbliche Grundstücksflächen betreffen.
Das FG hat im Anschluß an das Urteil des Niedersächsischen FG vom 7. Oktober 1993 VII 3/92 (Entscheidungen der Finanzgerichte 1994, 262) die Auffassung vertreten, daß bei gewerblichen Objekten langfristige Mietverträge nicht gegen eine von Anfang an bestehende, zumindest bedingte Veräußerungsabsicht sprächen, wenn die erzielten Mieten den erwarteten Mieterträgen entsprächen. Das Urteil des Niedersächsischen FG ist mittlerweile vom BFH bestätigt worden (BFH-Urteil vom 24. Januar 1996 X R 255/93, BFHE 180, 51, BStBl II 1996, 303).
Die Frage, wie der Abschluß langfristiger Mietverträge für gewerbliche Grundstücksflächen zu werten ist, hat auch keine grundsätzliche Bedeutung. Daß solche Verträge der Annahme eines gewerblichen Grundstückshandels nicht notwendigerweise entgegenstehen, ist durch das BFH-Urteil in BFHE 180, 51, BStBl II 1996, 303 geklärt. Im übrigen kommt es wesentlich auf die Umstände des jeweiligen Einzelfalles an.
3. Der Senat hat zwar in seinem Urteil vom 8. Februar 1996 IV R 28/95 (BFH/NV 1996, 747) entschieden, daß ein Erwerb ohne jedes Eigenkapital für eine bedingte Veräußerungsabsicht sprechen kann, weil in einem solchen Fall bei einer Steigerung der Zinskosten oder einer Abnahme der Mieteinnahmen der Zwang zur Veräußerung unausweichlich ist. Es liegt demgegenüber auf der Hand, daß der Gegenschluß nicht möglich ist. Es spricht nicht gegen das Vorliegen eines gewerblichen Grundstückshandels, daß zum Erwerb der veräußerten Grundstücke Eigenkapital eingesetzt wurde. Dieser Umstand ist vielmehr neutral. Um dies festzustellen, bedarf es keiner Entscheidung durch den BFH.
4. Indem das FG auch die Veräußerung von Grundstücken, die länger als fünf Jahre selbst genutzt oder vermietet wurden, in seine Gesamtbetrachtung einbezogen hat, ist es nicht vom BFH-Urteil in BFH/NV 1997, 170 abgewichen. Weder FA noch FG haben die Verkaufserlöse dieser Grundstücke den Einnahmen aus einem gewerblichen Grundstückshandel zugerechnet. Mithin besteht kein Widerspruch zu BFH-Entscheidungen, die den Verkauf nach langjähriger Vermietung oder Selbstnutzung als Ende der Vermögensverwaltung ansehen. Eine -- zudem nicht formgerecht gerügte -- Divergenz kommt nicht in Betracht.
Fundstellen
Haufe-Index 302891 |
BFH/NV 1998, 1475 |