Entscheidungsstichwort (Thema)
Ableitung des Mietspiegelwerts aus der üblichen Miete für außerhalb des FA-Bezirks gelegene Objekte derselben Region
Leitsatz (NV)
- Unter den Fehlerbegriff im Sinne von § 22 Abs. 3 Satz 1 BewG fällt auch die Berichtigung der aufgrund des BFH-Urteils in BFHE 148, 174, BStBl II 1987, 201 als falsch erkannten Ableitung der Jahresrohmiete für freifinanzierten Wohnraum aus der üblichen Miete für grundsteuerbegünstigten Wohnraum.
- Nach Wegfall der Grundsteuervergünstigung ist für die Fortschreibung des Einheitswerts und für die Frage, ob die Fortschreibungsgrenzen des § 22 Abs. 1 BewG erreicht sind, vorrangig von der sich aus dem Mietspiegel ergebenden üblichen Marktmiete für nicht grundsteuerbegünstigten (freifinanzierten) Wohnraum am 1. Januar 1964 auszugehen.
- Soweit innerhalb eines FA-Bezirks am Bewertungsstichtag (1. Januar 1964) keine ausreichende Anzahl von Vergleichsobjekten vorhanden war, ist es zulässig, bei der Aufstellung der Mietspiegel auf außerhalb des FA-Bezirks gelegene Objekte derselben Region (hier: OFD-Bezirk) zurückzugreifen (vgl. BFH-Urteil vom 13. Dezember 1974 III R 82/73, BFHE 114, 264, BStBl II 1975, 191 unter 3a), soweit es sich um einen relativ kleinen, als einheitliche Region mit ähnlichen Strukturen anzusehenden Bezirk handelt und deswegen eine ausreichende Vergleichbarkeit der den Richtwerten zugrunde liegenden Objekte mit den Grundstücken im Bezirk des beklagten FA besteht.
- Für das FG besteht nur dann Veranlassung, über die von der Finanzverwaltung vorgelegten Mietspiegel hinaus von sich aus auf die einzelnen Vergleichsobjekte zurückzugreifen, wenn substantiiertes Vorbringen des Klägers, das das beklagte FA nicht widerlegt hat, dies für geboten erscheinen läßt (vgl. BFH-Beschluß vom 24. September 1976 III B 12/76, BFHE 120, 270, BStBl II 1977, 196). Das FG darf, ohne sich selbst eine eigene Überzeugung zu verschaffen, davon ausgehen, daß der vom FA aufgestellte Mietspiegel auf der Ermittlung und Auswertung einer repräsentativen Zahl von Vermietungsfällen beruht und deren zusammengefaßtes Ergebnis darstellt.
Normenkette
BewG § 22 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 3 S. 1, §§ 30, 79 Abs. 1, 2 S. 2
Verfahrensgang
FG Baden-Württemberg (EFG 1998, 13) |
Tatbestand
I. Der Kläger und Revisionskläger (Kläger) ist Eigentümer zweier in A gelegener Mietwohngrundstücke. Die in den beiden ―im Jahre 1966 erstmals bezugsfertig gewordenen― Mehrfamilienhäusern befindlichen Wohnungen wurden als steuerbegünstigt anerkannt. Nach Wegfall der Grundsteuervergünstigung stellte der Beklagte und Revisionsbeklagte (das Finanzamt ―FA―) die Einheitswerte für beide Grundstücke auf den 1. Januar 1977 auf 224 200 DM bzw. 169 500 DM neu fest (Bescheide vom 30. August 1978). Der Ermittlung der beiden Einheitswerte legte das FA eine Jahresrohmiete von 33,25 DM/m² Wohnfläche zugrunde. Diese hat das FA ―entsprechend der damaligen Verwaltungspraxis― ausgehend von der üblichen Miete für grundsteuerbegünstigten Wohnraum ermittelt, indem es den Zuschlag von 12 v.H. wegen der Grundsteuervergünstigung entfallen ließ und den sich danach ergebenden Wert um pauschal 2 v.H. erhöhte.
Durch Bescheide vom 16. Februar 1993 erhöhte das FA zum Stichtag 1. Januar 1993 im Wege der fehlerbeseitigenden Fortschreibung die Einheitswerte für die Grundstücke des Klägers auf 274 600 DM bzw. 200 700 DM. Es legte hierbei jeweils eine Jahresrohmiete von 40,60 DM zugrunde, die es seinem Mietspiegel (Wert für freifinanzierte Wohnungen mit mittlerer Ausstattung in Gemeinden mit 10 000 bis 50 000 Einwohnern) entnahm. Zur Begründung verwies es auf das Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 15. Oktober 1986 II R 230/81 (BFHE 148, 174, BStBl II 1987, 201), wonach bei der Schätzung der Jahresrohmiete vorrangig von der üblichen Marktmiete für nicht grundsteuerbegünstigte Wohnungen auszugehen sei.
Mit Einspruch und Klage, die beide erfolglos blieben, beantragte der Kläger, die Einheitswertbescheide vom 16. Februar 1993 aufzuheben. Er vertrat die Auffassung, die fehlerbeseitigende Fortschreibung der Einheitswerte sei unzulässig. Die festgestellten Werte seien fehlerhaft zu hoch angesetzt; derartige Mieten seien zum 1. Januar 1964 nicht erzielt worden.
Das Finanzgericht (FG) ist bei seiner klageabweisenden Entscheidung davon ausgegangen, daß das FA zutreffend die übliche Marktmiete seinem ―ordnungsgemäß zustande gekommenen― Mietspiegel entnommen habe. Es sei nicht zu beanstanden, daß sich das FA ―mangels ausreichender Anzahl geeigneter Vergleichsgrundstücke im eigenen Amtsbezirk― bei der Aufstellung des Mietspiegels an die Richtwerte der Oberfinanzdirektion (OFD) angelehnt und daraus die übliche Jahresrohmiete für freifinanzierte Wohnungen in Gemeinden von 10 000 bis 50 000 Einwohnern übernommen habe.
Da die auf den 1. Januar 1977 festgestellten Einheitswerte auf zu niedrigen Jahresrohmieten beruhten, sei das FA berechtigt gewesen, die objektiv fehlerhafte Feststellung gemäß § 22 Abs. 3 des Bewertungsgesetzes (BewG) auf den 1. Januar 1993 zu berichtigen.
Die Entscheidung des FG ist in den Entscheidungen der Finanzgerichte (EFG) 1998, 13 veröffentlicht.
Mit der Revision rügt der Kläger einen Verstoß gegen § 22 Abs. 3 BewG. Eine fehlerbeseitigende Wertfortschreibung komme nach der Entscheidung des BFH vom 31. Juli 1981 III R 127/79 (BFHE 134, 164, BStBl II 1982, 6) nur in Betracht, wenn das FA klar und eindeutig feststellbar eine offensichtlich unzutreffende Jahresrohmiete zugrunde gelegt habe. Eine anderweitige Schätzung der Jahresrohmiete stelle regelmäßig keinen ausreichenden Berichtigungsgrund dar. Entgegen der Auffassung des FG habe es hinsichtlich der üblichen Miete zwischen freifinanziertem Wohnraum einerseits und grundsteuerbegünstigem Wohnraum andererseits keine größeren Unterschiede gegeben. Die Höhe der sich aus dem Mietspiegel ergebenden üblichen Miete für freifinanzierten Wohnraum sei allein darauf zurückzuführen, daß diesem Wert nach Art, Lage und Ausstattung mit dem streitigen Gebäude nicht vergleichbare Objekte zugrunde lägen. Freifinanzierte Wohnungen habe es am 1. Januar 1964 jedenfalls in erforderlicher Zahl nicht gegeben. Die auf der Grundlage von Vergleichsgrundstücken im gesamten OFD-Bezirk ermittelte Marktmiete gebe "offensichtlich" nicht die übliche Miete für freifinanzierten Wohnraum am Belegenheitsort wieder. Das FG hätte deshalb die Marktmiete für freifinanzierte Wohnungen am Belegenheitsort selbst ermitteln müssen und sich nicht damit begnügen dürfen, den Mietspiegel der OFD für anwendbar zu erklären.
Der Kläger beantragt sinngemäß, das Urteil des FG und die Einspruchsentscheidungen vom 16. September 1993 aufzuheben.
Das FA beantragt, die Revision zurückzuweisen.
Entscheidungsgründe
II. Die Revision ist unbegründet.
1. Entgegen der Auffassung des Klägers hat das FG die angefochtenen Einheitswertbescheide zutreffend als rechtmäßig beurteilt.
a) Nach § 22 Abs. 1 Nr. 1, § 22 Abs. 3 Satz 1 BewG findet beim Grundbesitz zur Beseitigung eines Fehlers der letzten Feststellung u.a. dann eine Wertfortschreibung statt, wenn der nach § 30 BewG abgerundete Wert, der sich für den Beginn eines Kalenderjahres ergibt, vom Einheitswert des letzten Feststellungszeitpunkts nach oben um mehr als den zehnten Teil, mindestens aber um 5 000 DM, oder um mehr als 100 000 DM abweicht. Das Vorliegen dieser Voraussetzungen hat das FG zu Recht angenommen.
b) Fehler i.S. von § 22 Abs. 3 Satz 1 BewG ist jede objektive ―materielle― Unrichtigkeit, wobei es ―anders als der Kläger unter Hinweis auf die frühere, mittlerweile aufgegebene Rechtsprechung des III. Senats des BFH meint― nicht darauf ankommt, ob diese klarliegend, leicht feststellbar bzw. unmittelbar einsichtig ist. Entscheidend ist allein, daß die getroffene Regelung geltendem Recht widerspricht. Somit rechtfertigt jeder Fehler im Sinne einer objektiven Unrichtigkeit die Fortschreibung des Einheitswerts zum Zwecke der Fehlerbeseitigung (BFH-Urteil vom 29. November 1989 II R 53/87, BFHE 159, 215, BStBl II 1990, 149).
Unter den Fehlerbegriff fällt deshalb auch die Berichtigung der aufgrund des BFH-Urteils in BFHE 148, 174, BStBl II 1987, 201 als falsch erkannten Ableitung der Jahresrohmiete für freifinanzierten Wohnraum aus der üblichen Miete für grundsteuerbegünstigten Wohnraum.
c) Das FG hat auch ohne Rechtsverstoß den vom FA auf der Grundlage seines Mietspiegels (Wert für freifinanzierten Wohnraum) ermittelten Einheitswert bestätigt.
aa) Es entspricht der Rechtsprechung des BFH, daß nach Wegfall der Grundsteuervergünstigung für die Fortschreibung des Einheitswerts und für die Frage, ob die Fortschreibungsgrenzen des § 22 Abs. 1 BewG erreicht sind, vorrangig die sich aus dem Mietspiegel ergebende übliche Marktmiete für nicht grundsteuerbegünstigten (freifinanzierten) Wohnraum am 1. Januar 1964 heranzuziehen ist (BFH-Urteil in BFHE 148, 174, BStBl II 1987, 201).
Ausgangspunkt für die Wertermittlung im Zuge der im Streitfall vorzunehmenden fehlerbeseitigenden Wertfortschreibung ist, weil tatsächlich für das Objekt gezahlte Mieten i.S. von § 79 Abs. 1 BewG fehlen, die übliche Miete i.S. von § 79 Abs. 2 BewG für freifinanzierten nicht preisgebundenen Wohnraum im Hauptfeststellungszeitpunkt (§ 79 Abs. 5 i.V.m. § 27 BewG; vgl. hierzu BFH-Urteil in BFHE 148, 174, BStBl II 1987, 201).
Diese ist in erster Linie in Anlehnung an die Jahresrohmiete zu schätzen, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung am 1. Januar 1964 regelmäßig gezahlt wurde (§ 79 Abs. 2 Satz 2 BewG). Scheitert ―wie im Streitfall― eine Schätzung der üblichen Miete im unmittelbaren Vergleich daran, daß nach Art, Lage und Ausstattung vergleichbare vermietete Objekte nicht oder nicht in hinreichender Zahl vorhanden sind, kann nach der ständigen Rechtsprechung des BFH als Hilfsmittel für die Schätzung der üblichen Miete auf die von den FÄ für ihren örtlichen Zuständigkeitsbereich erarbeiteten Mietspiegel zurückgegriffen werden, soweit diese in ihren Aufgliederungen nach Mietpreisregelungen und den anderen gemäß § 79 Abs. 2 Satz 2 BewG maßgebenden Kriterien (insbesondere Baujahr und Ausstattung) den vom Gesetz gestellten Anforderungen für die Schätzung der üblichen Miete entsprechen (BFH-Urteile vom 23. November 1988 II R 2/86, BFH/NV 1989, 626, und vom 10. August 1984 III R 41/75, BFHE 142, 289, BStBl II 1985, 36, mit weiteren Hinweisen). Diese Anforderungen sind auch dann erfüllt, wenn wegen Fehlens vermieteter Objekte derselben Grundstücksart oder auch desselben Alters Spiegelmieten für bestimmte Grundstücksgruppen aus den Spiegelmieten für Objekte gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung anderer Grundstücksarten oder eines anderen Baujahrs abgeleitet wurden (BFH-Urteil in BFHE 142, 289, BStBl II 1985, 36, sowie BFH-Urteil vom 10. August 1984 III R 18/76, BFHE 142, 297, BStBl II 1985, 200).
bb) Das FG ist bei seiner Entscheidung im Ergebnis zutreffend davon ausgegangen, daß der vom FA zugrunde gelegte Mietspiegel den vom Gesetz gestellten Anforderungen an die Schätzung der üblichen Miete für freifinanzierten Wohnraum entspricht.
Der vom FA vorgelegte Mietspiegel enthält eine ausreichende Differenzierung nach Baujahr, Ausstattung, Lage sowie Mietpreisregelungen. Auch die Übernahme des von der OFD ermittelten Richtwerts für freifinanzierten Wohnraum in den Mietspiegel des FA ist nicht zu beanstanden. § 79 Abs. 2 Satz 2 BewG verlangt zwar die Schätzung der üblichen Miete u.a. anhand der Miete für Räume gleicher oder ähnlicher Lage. Dies schließt es jedoch nicht aus, insbesondere in den Fällen, in denen innerhalb eines FA-Bezirks keine ausreichende Anzahl von Vergleichsobjekten vorhanden ist, bei der Aufstellung der Mietspiegel auf außerhalb des FA-Bezirks gelegene Objekte derselben Region zurückzugreifen (vgl. BFH-Urteil vom 13. Dezember 1974 III R 82/73, BFHE 114, 264, BStBl II 1975, 191, unter 3. a). Das FG hat insoweit zutreffend darauf abgestellt, daß es sich im Streitfall um einen relativ kleinen, als einheitliche Region mit ähnlichen Strukturen anzusehenden OFD-Bezirk handelt und deswegen eine ausreichende Vergleichbarkeit der den ―zudem nach Gemeindegrößen unterteilten― Richtwerten zugrundeliegenden Objekte mit den Grundstücken im Bezirk des beklagten FA besteht.
Soweit das FG angenommen hat, daß der für die Objekte des Klägers maßgebliche Mietspiegelwert auf der Ermittlung und Auswertung einer ausreichenden Anzahl von konkreten Vermietungsfällen am maßgeblichen Bewertungsstichtag 1. Januar 1964 beruht, ist der BFH als Revisionsgericht hieran mangels einer schlüssigen Verfahrensrüge des Klägers gebunden (§ 118 Abs. 2 der Finanzgerichtsordnung ―FGO―).
Für das FG besteht nur dann Veranlassung, über die von der Finanzverwaltung vorgelegten Mietspiegel hinaus von sich aus auf die einzelnen Vergleichsobjekte zurückzugreifen, wenn substantiiertes Vorbringen des Klägers, das das beklagte FA nicht widerlegt hat, dies für geboten erscheinen läßt (vgl. BFH-Urteil vom 24. September 1976 III B 12/76, BFHE 120, 270, BStBl II 1977, 196). Im übrigen darf das FG, ohne sich selbst eine eigene Überzeugung zu verschaffen, davon ausgehen, daß der vom FA aufgestellte Mietspiegel auf der Ermittlung und Auswertung einer repräsentativen Zahl von Vermietungsfällen beruht und deren zusammengefaßtes Ergebnis darstellt.
Die insoweit vom Kläger erhobene Aufklärungsrüge greift nicht durch. Es fehlt bereits an der schlüssigen Darlegung des geltend gemachten Verfahrensmangels. Hierzu hätte der Kläger vortragen müssen, daß er im finanzgerichtlichen Verfahren substantiierte Einwände gegen die Mietspiegelwerte erhoben hat, die eine Überprüfung der Mietspiegelwerte durch das FG z.B. durch Rückgriff auf die den Werten zugrundeliegenden Referenzgrundstücke erforderlich gemacht hätten. Der Kläger macht mit seiner Revision insoweit nur geltend, das FG habe aufgrund der von ihm "erhobenen Einwendungen die Marktmiete für vergleichbare Wohnungen am Belegenheitsort der Grundstücke des Klägers selbst ermitteln" müssen. Er führt aber ―was erforderlich gewesen wäre― nicht aus, welche Einwendungen er erhoben hat.
Da somit (auch) für die Revisionsentscheidung davon auszugehen ist, daß der hier maßgebliche Mietspiegelwert auf der Ermittlung und Auswertung einer ausreichenden Anzahl von konkreten Vermietungsfällen in derselben Region beruht, handelt es sich bei dem im übrigen ausreichend differenzierten Mietspiegel des FA ―trotz der sich zwangsläufig ergebenden, aber hinnehmbaren Ungenauigkeiten― um ein geeignetes Hilfsmittel zur Schätzung der üblichen Miete für freifinanzierten Wohnraum.
Fundstellen
Haufe-Index 302439 |
BFH/NV 1999, 1452 |
HFR 1999, 966 |