Das Merkmal der Gewerblichkeit beim Grundstückshandel ist allein anhand der Tätigkeit der Personengesellschaft zu beurteilen.

Leitsatz

Für die Frage, ob eine Personengesellschaft im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung tätig ist oder einen gewerblichen Grundstückhandel betreibt, ist allein auf die Tätigkeitsmerkmale der Personengesellschaft abzustellen. Es spielt keine Rolle, ob die Gesellschafter in einer Schwesterpersonengesellschaft gewerblich tätig sind oder die beteiligten Gesellschafter anderweitig gewerblich tätig sind.

Sachverhalt

Zwei Gesellschafter schlossen sich zu einer Personengesellschaft in der Form einer GbR zusammen und erwarben ein vermietetes Mehrfamilienhaus. Sie renovierten zwei frei werdende Wohnungen und beantragten nach drei Jahren eine Abgeschlossenheitsbescheinigung, die erteilt wurde. Sie veräußerten das Mietobjekt anschließend zeitnah, noch bevor das Gebäude in Wohnungseigentum aufgeteilt wurde. Als Grund gaben sie an, dass Darlehensverträge zum Veräußerungszeitpunkt ausliefen und eine Anschlussfinanzierung aus den Mieteinnahmen nicht mehr finanzierbar war. Die Gesellschafter waren nicht in der Lage, aus anderen Einkunftsquellen die Deckungslücke aufzufüllen. Das Finanzamt setzte nach einer Betriebsprüfung entgegen den Angaben in den Feststellungserklärungen der betreffenden Jahre gewerbliche Einkünfte fest und unterwarf insbesondere den Veräußerungsgewinn in Höhe von rund 1,5 Mio DM der Ertragsbesteuerung. Außerdem wurde eine Gewerbesteuerpflicht angenommen. Das Finanzamt begründete seine Entscheidung damit, dass die Gesellschafter in einer identischen Schwester-Personengesellschaft unstreitig gewerblich tätig waren, so dass es nicht darauf ankomme, dass für die Personengesellschaft isoliert befrachtet die Drei-Grundstücks-Grenze eingehalten worden ist.

Entscheidung

Der BFH gab der klagenden GbR recht. Für eine gewerbliche Tätigkeit ist zunächst eine selbständige und nachhaltige Betätigung mit Gewinnerzielungsabsicht und Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr anzunehmen, was im Streitfall unstreitig der Fall war. Darüber hinaus ist nach ständiger Rechtsprechung als weiteres Merkmal erforderlich, dass der Bereich der privaten Vermögensverwaltung überschritten wird. Dies ist der Fall, wenn unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung bei der zu beurteilenden Betätigung die Ausnutzung finanzieller Vermögenswerte durch Umschichtung, also durch Verwertung der Vermögenssubstanz gegenüber der Fruchtziehung aus den Substanzwerten entscheidend in den Vordergrund rückt. Diese Voraussetzung sah der BFH im Streitfall nicht als gegeben an. Weder war die Drei-Objekt-Grenze überschritten, noch stand eine bedingte Verkaufsabsicht bei Anschaffung des Objektes fest. Weder die Renovierung einzelner frei werdender Wohnungen kann danach eine Gewerblichkeit begründen, noch die Tatsache, dass eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragt und genehmigt wurde.

Entscheidend war, dass das Finanzgericht nur auf die Verhältnisse der Personengesellschaft abstellt. Betrachtet man isoliert die Verhältnisse der Personengesellschaft, so sind die Voraussetzungen der Gewerblichkeit im Streitfall eindeutig nicht gegeben. Merkmale, die die Gewerblichkeit bei den beteiligten Gesellschaftern oder bei Schwester-Personengesellschaften mit identischen Beteiligungsverhältnissen begründen, dürfen laut Finanzgericht allerdings für die Frage der Gewerblichkeit der klagenden Personengesellschaft nicht berücksichtigt werden. Insofern ist nach allgemeinen Rechtsgrundsätzen keine Abfärbewirkung der Gesellschafter auf die Personengesellschaft anzuerkennen. Vielmehr ist es durch die Rechtsprechung anerkannt, dass die Abfärbewirkung innerhalb einer Personengesellschaft gerade dadurch vermieden werden kann, indem die Gesellschafter eine Schwester-Personengesellschaft mit identischen Beteiligungsverhältnissen gründen und die gewerblichen Einkünfte vollständig auf diese Personengesellschaft verlagern. Auch § 5 Abs. 1 Satz 3 GewStG knüpft bei der Gewerbesteuerpflicht an die Personengesellschaft als solche an, nicht an den Status der beteiligten Gesellschafter.

Hinweis

Das sorgfältig begründete Urteil schließt nahtlos an die bisherige Rechtsprechung zur Gewerblichkeit beim Grundstückshandel in Abgrenzung zu bloßen Vermietungseinkünften an. Es verbleibt ein gewisses Unbehagen, ob durch die isolierte Betrachtungsweise je Personengesellschaft zwei Gesellschafter die Drei-Grundstücks-Grenze nicht gezielt dadurch unterlaufen können, indem sie für jedes einzelne Immobilienprojekt jeweils eine neue GbR gründen. Hierbei wird allerdings eher § 42 AO berührt, wenn von mehreren Gesellschaftern die Gründung von Personengesellschaften gezielt dazu genutzt wird, um gleich gelagerte Immobiliengeschäfte in einer größeren Anzahl aus dem Bereich der Gewerblichkeit herauszuretten. Im entschiedenen Streitfall gab es hierfür jedoch keine Anhaltspunkte. Die anderweitige gewerbliche Tätigkeit der beiden Gesellschafter war zwischen allen Beteiligten unstreitig. Lediglich ein einziges Objekt wurde im Rahmen der Personengesellschaft gegründet und nach über drei Jahren mit ...