Die Grundsteuerreform auf dem Prüfstand (ErbStB 2024, He ... / 3. Folgerichtige Ausgestaltung der Bewertungsvorschriften

Ausgehend von den für das Grundsteuer- und Bewertungsrecht geltenden, aus Art. 3 Abs. 1 GG abgeleiteten Verfassungsrechtsmaßstäben, hat das FG bereits ernstliche Zweifel daran, dass die materiell-rechtlichen Bewertungsregelungen der §§ 218 ff. BewG und insb. der §§ 243 ff. BewG zu einer realitäts- und relationsgerechten Grundstücksbewertung führen. Hinzu treten ernstliche Zweifel an einem gleichheitsgerechten Vollzug der Regelungen, die zu einer gleichheitsgerechten Bewertung von Grundstücken führen sollen.

Um Typisierungen und Pauschalierungen verfassungsrechtlich rechtfertigen zu können, müssten deren verfassungsrechtliche Grenzen gewahrt bleiben. Dies sei nur der Fall, wenn die daraus erwachsenden Vorteile in einem angemessenen Verhältnis zu der mit der Typisierung notwendig verbundenen Ungleichheit der steuerlichen Belastung stünden, wenn der Gesetzgeber sich realitätsgerecht am typischen Fall orientiere und ein vernünftiger, einleuchtender Grund vorhanden sei. Insbesondere dürfe der Gesetzgeber für eine gesetzliche Typisierung keinen atypischen Fall als Leitbild wählen, sondern müsse realitätsgerecht den typischen Fall als Maßstab zugrunde legen.

Erhebliche Zweifel an der gebotenen realitäts- und relationsgerechten Bewertung habe das FG unabhängig von dem konkret anzuwendenden Belastungsgrund u.a. auch, weil im typisierten Ertragswertverfahren für Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum nach § 253 Abs. 1 i.V.m. § 254 i.V.m. Anlage 39 zum BewG nur eine unzureichende Differenzierung des Rohertrags innerhalb eines Gemeindegebiets erfolge (in diesem Sinne auch Wünsche, BB 2019, 1821; Hey, ZG 2019, 297; Seer, FR 2019, 941; Bräutigam/Spengel/Winter, DB 2020, 2090; Bräutigam/Weber, DStR 2023, 739). Die Relation zwischen Gebäuden in sehr schlechten Lagen, aus denen sich nur zu erheblichen Mietpreisabschlägen überhaupt (fiktive) Mieterträge erzielen ließen, und Gebäuden in hervorragenden Lagen, für die (fiktive) Mieter erheblich höhere Mietpreise pro Quadratmeter Wohnfläche zu zahlen bereit seien, würden durch die gesetzliche Regelung vollständig nivelliert.

Hinzu kämen Verzerrungen durch die von der Art der Bebauung abhängigen Liegenschaftszinsen gem. § 256 BewG, die von größter Bedeutung für den kapitalisierten Reinertrag des bebauten Grundstücks seien: Je höher der Liegenschaftszinssatz ist, desto niedriger ist der Vervielfältiger, mit dem der Reinertrag multipliziert wird. So kann der auf den Reinertrag anzuwendende Vervielfältiger bei einem Einfamilienhaus aufgrund der unterschiedlichen Liegenschaftszinsen doppelt so groß ausfallen wie der anzuwendende Vervielfältiger für eine Wohnung mit gleichem Baujahr auf einem Mietwohnungsgrundstück, wodurch der ertragsbezogene Grundsteuerwert der Wohnung trotz gleicher Wohnfläche (und unabhängig von der Grundstücksgröße) nur knapp halb so groß wie beim Einfamilienhaus ist (Jarass/Trautvetter, BB 2019, 1751 [1753]).