Die steuerrechtliche Wirkung des Gemeinschaftsvermögens ... / IV. Abgrenzung des Gemeinschaftseigentums vom Gemeinschaftsvermögen

Drei verschiedene Vermögenszuordnungen: Die Zuordnung des Eigentums von Wohnungseigentümergemeinschaften ist komplexer als man dies zunächst vermuten könnte. Es sind drei verschiedene Vermögenszuordnungen zu unterscheiden:

• Das Sondereigentum an der einzelnen Wohnung^[18] (§§ 1 Abs. 2, 13 WEG) steht sachenrechtlich nur dem jeweiligen Wohneigentümer als Alleineigentümer zu.
• Das gemeinschaftliche Eigentum am gesamten Grund und Boden sowie die Gebäudeteile oder Außenanlagen, welche nicht im Sondereigentum stehen (§ 1 Abs. 5 WEG), sind sachenrechtlich gemeinschaftliches Miteigentum (§ 1008 BGB) der Wohnungseigentümer.
• Das Gemeinschaftsvermögen (§ 9a Abs. 3 WEG) steht sachrechtlich der "Gemeinschaft der Wohnungseigentümer" (GdW) zu. Dazu gehören alle Rechte und Verbindlichkeiten, welche die GdW (§ 9a Abs. 1 WEG) erworben haben. Dazu gehören vor allem die Gelder des Bankkontos, das im Namen der GdW geführt wird.

Gebotene strenge Unterscheidung Gemeinschaftsvermögen – gemeinschaftliches Eigentum: Das Gemeinschaftsvermögen (§ 9a Abs. 3 WEG) ist streng vom gemeinschaftlichen Eigentum (§ 1 Abs. 5 WEG) zu unterscheiden. Die ähnlich lautenden Begriffe können dazu führen, die Bezeichnungen zu verwechseln. Das Gemeinschaftseigentum ist aber nicht Teil des Gemeinschaftsvermögens oder umgekehrt. Beide Vermögen "stehen nebeneinander" und haben verschiedene Rechtsträger, obwohl deren Teilhaber bzw. Mitglieder identisch sind.

• Das gemeinschaftliche Eigentum (§ 1 Abs. 5 WEG) gehört quotal (ideell) dem einzelnen Wohnungseigentümer. Alle Wohnungseigentümer bilden gemeinsam eine Bruchteilsgemeinschaft der Wohnungseigentümer in Bezug auf dieses gemeinschaftliche Eigentum.
• Das Gemeinschaftsvermögen (§ 9a Abs. 3 WEG) gehört nur dem rechtlichen Verband i.S.d. § 9a Abs. 1 WEG. Dieser Verband führt die Bezeichnung "Gemeinschaft der Wohnungseigentümer" oder "Wohnungseigentümergemeinschaft", welcher von der Angabe des gemeinschaftlichen Grundstücks gefolgt wird (§ 9a Abs. 1 S. 2 WEG).

Beachten Sie: Es sei noch darauf hingewiesen, dass nach § 18 Abs. 1 WEG die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (also nicht der Bruchteilsgemeinschaft) obliegt. Da die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wiederum (i.d.R.) vom WEG-Verwalter (§ 27 WEG) gerichtlich und außergerichtlich vertreten wird (§ 9b Abs. 1 WEG), handelt für beide Rechtsträger im Außenverhältnis somit regelmäßig dieselbe Person.

Beraterhinweis In der Praxis wird kaum zwischen den Vermögensphären unterschieden. Diese Unterscheidung ist jedoch wichtig für die steuerrechtliche Einordnung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 1 Abs. 5 WEG) und des Gemeinschaftsvermögen (§ 9a Abs. 3 WEG).

Die folgende Abbildung skizziert die vorgenannten zivilrechtlichen Grundsätze:

[18] Das gleiche gilt für Teileigentum (§ 1 Abs. 3 WEG), d.h. das nicht zu Wohnzwecken genutzte Eigentum. Zum Sondereigentum können z.B. auch Stellplätze oder Garten/Terrassenflächen gehören.