Die steuerrechtliche Wirkung des Gemeinschaftsvermögens ... / V. Einkünfte aus gemeinschaftlichem Eigentum

1. Nutzung von Gemeinschafts- oder Sondereigentum

Wenn Räume, Flächen oder Grundstücksteile der WEG-Anlage vermietet werden, an dem das Wohnungseigentum besteht, handelt es sich

• entweder um Sondereigentum
• oder um gemeinschaftliches Eigentum.

Gemeinschaftsvermögen i.S.d. § 9a Abs. 3 WEG ist insoweit ausgeschlossen und kann nur den Ausnahmefall betreffen, dass die GdW z.B. ein Nachbargrundstück hinzuerwirbt, welches nicht dem Wohnungseigentum i.S.d. § 1 WEG hinzugefügt wird.

Wenn Sondereigentum vermietet wird, erzielt nur der jeweilige Wohnungseigentümer die Einkünfte. Dabei braucht das zum Sondereigentum gehörende gemeinschaftliche Eigentum (z.B. das Treppenhaus) nicht anteilig "mitvermietet" zu werden. Der Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 16 Abs. 1 S. 3 WEG) ist automatischer Bestandteil der Rechtsposition des gemieteten Wohnungseigentums. Gleichwohl kann der Wohnungseigentümer z.B. die anteilige AfA absetzen, die auf sein anteiliges gemeinschaftliches Eigentum entfällt.

2. Überschusseinkünfte aus gemeinschaftlichem Eigentum

Gemeinschaftliches Eigentum kann durch alle Wohnungseigentümer als Teilhaber der Bruchteilsgemeinschaft zur Erzielung von Einkünften genutzt werden.

Beispiel

(angelehnt an FG Köln v. 22.1.2020 – 3 K 1065/16, juris.)

Zum gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft Lindenstraße 10 gehören drei Garagen, die an die Bewohner eines Nachbargrundstücks vermietet werden.

Lösung: Die Wohnungseigentümer erzielen als Teilhaber der Bruchteilsgemeinschaft Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Die quotale Zurechnung der Einnahmen und der AfA aus den AK/HK der Garagen in Höhe der Miteigentumsanteile (§ 16 Abs. 1 WEG) ergibt sich steuerrechtlich aus dem Grundsatz der Rechtsprechung^[19], dass jeder rechtliche Bruchteil an einem Gegenstand ein separates Wirtschaftsgut darstellt. Die Zurechnungsnorm des § 39 Abs. 2 Nr. 2 AO ist in diesem Fall gar nicht erforderlich.

Die Einkünfte sind gesondert und einheitlich festzustellen (§ 180 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 AO), sofern es sich nicht um einen Fall von geringer Bedeutung handelt (§ 180 Abs. 3 Nr. 2 AO).

[19] BFH v. 26.1.1978 – IV R 160/73, BStBl. II 1978, 299.

3. Gewerbliche Einkünfte aus gemeinschaftlichem Eigentum

Es sind auch gewerbliche Einkünfte aus der Nutzung gemeinschaftlichen Eigentums möglich.

Beispiel

Die GdW erwirbt ein Blockheizkraftwerk für die Wärme- und Stromversorgung der WEG-Anlage.

Lösung: Als wesentlicher Bestandteil des Grundstücks (§ 94 BGB) dient die Anlage dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer (§ 5 Abs. 2 WEG). Auch wenn die GdW die Kosten aus dem Geld des Gemeinschaftsvermögen zahlt, stellt das Blockheizkraftwerk daher gemeinschaftliches Eigentum dar.^[20]

Soweit Strom aus dem Betrieb des Blockheizkraftwerk z.B. an einen Energieversorger geliefert wird, erzielen die Wohnungseigentümer als Bruchteilsgemeinschaft des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 741 ff. BGB) gewerbliche Einkünfte aus dem Stromverkauf als Mitunternehmer (§ 15 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 EStG).^[21] Der GdW (§ 9a Abs. 1 WEG) obliegt insoweit lediglich die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 18 Abs. 1 WEG).

[20] LG Hamburg v. 5.12.2019 – 321 O 24/19, ZWE 2020, 278.

[21] Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann ein dem Gesellschaftsverhältnis wirtschaftlich vergleichbares Gemeinschaftsverhältnis sein, welches den Wohnungseigentümern nach dem gesetzlichen Regelstatut eine Mitunternehmerstellung einräumt, BFH v. 20.9.2018 – IV R 6/16, BStBl. II 2019, 160 = EStB 2019, 49 (Aweh). Der BFH unterscheidet auf Basis der bis zum 30.11.2020 geltenden Rechtslage jedoch nicht zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 10 Abs. 6 WEG a.F.) und der daneben bestehenden Bruchteilsgemeinschaft der Wohnungseigentümer (gemeinschaftliches Eigentum nach § 1 Abs. 5 WEG i.V.m. §§ 741, 1008 BGB).