Die steuerrechtliche Wirkung des Gemeinschaftsvermögens ... / VIII. Erhaltungsrücklage als Teil des Gemeinschaftsvermögen

Die hier vertretene Auffassung über das steuerlich intransparente Gemeinschaftsvermögen i.S.d. § 9a Abs. 3 WEG hat auch eine Auswirkung auf

• die Zahlungen in die Erhaltungsrücklage und
• deren spätere Verwendung.

Alle Zahlungen an die GdW (auch in die Erhaltungsrücklage) fließen danach in das Gemeinschaftsvermögen steuerwirksam ab (§ 11 Abs. 2 EStG) und stellen aus Sicht des Wohnungseigentümers Aufwand dar. Beachten Sie: Dies gilt unabhängig davon, ob es sich um Vorschüsse zur Kostentragung ("Hausgeld"), zur Erhaltungsrücklage oder zu Sonderumlagen handelt (Vorschüsse i.S.d. § 28 Abs. 1 S. 1 WEG). Ob Einzahlungsaufwand steuerrechtlich relevant ist, entscheidet sich nach dem steuerrechtlichen Status der Verwendung der Wohnung durch den Wohnungseigentümer (dazu gleich im Beispiel).

Durch die spätere Verwendung der Mittel aus dem Gemeinschaftsvermögen durch die GdW fließt den Wohnungseigentümer ein Vermögensvorteil in Höhe der Mittelverwendung zu, der gleichzeitig als Ausgaben (Aufwand) als verwendet gilt. Die GdW tilgt zwar durch die Zahlung aus ihrem Gemeinschaftsvermögen ihre eigene Schuld (z.B. aus einem Werkvertrag mit einem Handwerksbetrieb). Jedoch fließt der daraus resultierende (geldwerte) Vorteil dem Wohnungseigentümer zu, da dieser selbst Träger der laufenden Kosten ist (§ 16 Abs. 1 WEG). Bei Substanzmehrungen (z.B. Anbau) entfallen die nachträglichen Herstellungskosten ohnehin auf das gemeinschaftliche Eigentum.

Die nachfolgende Abbildung skizziert die hier vertretene Auffassung:

In der Gesamtschau ergibt sich daraus für die Wohnungseigentümer eine zutreffende Besteuerung ihrer Aufwendungen für das Wohnungseigentum:

• Selbstnutzende Wohnungseigentümer können Steuerermäßigungen (z.B. § 35a EStG) erst bei tatsächlicher Mittelverwendung geltend machen.
• Vermietende Wohnungseigentümer ziehen bereits die Einzahlung in das Gemeinschaftsvermögen in voller Höhe als WK i.S.d. § 9 Abs. 1 S. 1 EStG ab. Bei tatsächlicher Mittelverwendung durch die GdW versteuern diese Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung und damit korrespondieren einen (nochmaligen) WK-Abzug (jetzt wegen der "konkreten" Kosten). Für Wohnungseigentum im Betriebsvermögen gilt das Gleiche.

Beispiel

Der (aus Vereinfachungsgründen einzige) Wohnungseigentümer A zahlt am 10.12.2023 einen Vorschuss von 20.100 EUR an die GdW, der

• i.H.v. 100 EUR für die Treppenhausreinigung bestimmt ist und
• i.H.v. 20.000 EUR auf die Erhaltungsrücklage für den Anbau eines Vordach entfallen soll.

Am 20.1.2024 zahlt die GdW

• 100 EUR für die Treppenhausreinigung und
• 20.000 EUR für das neue Vordach (aus Vereinfachung ohne Lohnanteil).

1. Variante: Selbstnutzung zu Wohnzwecken durch A

Die Zahlung des Vorschusses in 2023 und die Zahlungen in 2024 durch die GdW sind für A ohne steuerrechtliche Auswirkung. Die Mittelverwendung für die Treppenhausreinigung (100 EUR) ist aber in 2024 als haushaltsnahe Dienstleistung nach § 35a Abs. 2 EStG abzugsfähig, da A der Aufwand steuerrechtlich zugerechnet wird.

2. Variante: Vermietung durch A (Privatvermögen)

Die Zahlung des Vorschusses in 2023 führt zu WK i.S.d. § 9 Abs. 1 S. 1 EStG bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG) i.H.v. 20.100 EUR.

Die Mittelverwendung durch die GdW in 2024 führt zu Einnahmen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG) i.H.v. 20.100 EUR.

Mit den steuerpflichtigen Einnahmen (20.100 EUR) korrespondiert im VZ 2024 ein gleich hoher Aufwand, der A steuerrechtlich zugerechnet wird. Die Aufwendungen für die Treppenhausreinigung (100 EUR) sind sofort als WK abzugsfähig und die Aufwendungen für das Vordach sind als nachträgliche HK über die AfA abzuschreiben (2024: 20.000 EUR x – z.B. – 2 % = 400 EUR).

Bei einer Vermietung im Betriebsvermögen oder einer betrieblichen Nutzung mit Einnahme-Überschuss-Rechnung (§ 4 Abs. 3 EStG) ergibt sich das gleiche Ergebnis für den BA-Abzug (bis auf den AfA-Satz der Gebäudeabschreibung)

3. Variante: Betriebliche Nutzung durch A (Gewerbebetrieb)

Die Zahlung des Vorschusses in 2023 führt zwar zu BA (§ 4 Abs. 4 EStG) bei den Einkünften aus Gewerbebetrieb (§ 15 Abs. 1 Nr. 1 EStG) i.H.v. 20.100 EUR. Jedoch ist in gleicher Höhe eine Forderung gegen die GdW zu aktivieren^[28].

A bucht in 2023: Forderung gg. GdW an Bank 20.100 EUR.

Die Mittelverwendung durch die GdW in 2024 führt bei A ertragsteuerrechtlich zu Betriebseinnahmen und BA in gleicher Höhe (jeweils 20.100 EUR). Da A jedoch bilanziert, ist die Forderung aus 2023 auszubuchen. Die Aufwandswirkung ergibt sich für die nachträglichen Herstellungskosten (Anbau Vordach) über die AfA.

A bucht in 2024:

Gebäude 20.000 EUR und Aufwand (Treppenhausreinigung) 100 EUR an Forderung gg. GdW 20.100 EUR

AfA an Gebäude 600 EUR (HK 20.000 EUR x 3 %)

Beraterhinweis Diesem Ergebnis steht nicht die BFH-Rechtsprechung zur Abzugsfähigkeit der Zahlungen in die Instandhaltungsrücklage entgegen, nach der im Zeitpunkt der Bildung der Rücklage noch gar nicht feststehe, ob spätere Aufwendungen zu sofort abziehbaren WK oder ...