Die Verwendung der Marktdaten der Gutachterausschüsse i.R.d. Grundbesitzbewertung (ErbStB 2022, Heft 9, S. 266)

Ermittlung, Mitteilungsform, Modellkonformität und Bindungswirkung

[Ohne Titel]

Dipl.-Finw. (FH) Robert Marquardt / Dipl.-Ing. (FH) Reinhard Miethe^[*]

Für die Feststellung von Grundbesitzwerten sind vorrangig Marktdaten der örtlichen Gutachterausschüsse, sog. für die Wertermittlung erforderliche Daten (§ 193 Abs. 5 BauGB), heranzuziehen. Erst nachrangig kommen gesetzlich bundesweit normierte Werte zum Ansatz. Im Beitrag wird der Anwendungsbereich der erforderlichen Daten der Gutachterausschüsse in der Grundbesitzbewertung für bebaute Grundstücke dargestellt. Anschließend wird ausgeführt, wann entspr. Daten vorliegen, ob sie für die Grundbesitzbewertung als geeignet anzusehen sind und ihnen eine Bindungswirkung zukommt. Der Beitrag schließt mit einem Ausblick zu geplanten Gesetzesänderungen ab.

[*] Robert Marquardt ist in der OFD NRW im Bereich der Grundbesitzbewertung tätig. Reinhard Miethe ist als Bausachverständiger u.a. in der OFD NRW tätig. Die Autoren haben den Beitrag nicht in dienstlicher Eigenschaft verfasst.

1. Einleitung

Infolge des Beschlusses des BVerfG v. 7.11.2006 (BVerfG v. 7.11.2006 – 1 BvL 10/02, BVerfGE 117, 1) wurde die Grundbesitzbewertung für Zwecke der Erbschaftsteuer durch das ErbStRG 2008 (Erbschaftsteuerreformgesetz v. 24.12.2008, BGBl. I 2008, 3018) in enger Anlehnung an die anerkannten Vorschriften der Verkehrswertermittlung auf Grundlage des BauGB neu konzeptioniert. Damit wurde die Forderung des BVerfG nach einer verkehrswertnahen Bewertung des Grundvermögens umgesetzt (BT-Drucks. 16/7918, 44).

Für die Feststellung von Grundbesitzwerten sind vorrangig Marktdaten der örtlichen Gutachterausschüsse, sog. für die Wertermittlung erforderliche Daten (§ 193 Abs. 5 BauGB, im Folgenden "erforderliche Daten"), heranzuziehen. Erst nachrangig kommen gesetzlich bundesweit normierte Werte zum Ansatz.

Die Grundstückspreise sind seit 2009 enorm gestiegen. Die Marktanpassungsfaktoren des BewG beruhen hingegen unverändert auf den Marktverhältnissen von 2009.

Beraterhinweis Das Vorliegen geeigneter Marktdaten der Gutachterausschüsse kann eine gravierende steuerliche Auswirkung zur Folge haben. Das Vorliegen dieser Daten ist durch die FA zu prüfen. Ihr Ansatz erfolgt grundsätzlich von Amts wegen. Gleichwohl sehen die Erklärungsvordrucke entspr. Eintragungsmöglichkeiten vor. Das Vorliegen erforderlicher Daten sollte i.R.d. Beratung zur vorweggenommenen Erbfolge für den geplanten Übertragungszeitpunkt bei den zuständigen FA erfragt werden.

Im Beitrag wird der Anwendungsbereich der erforderlichen Daten der Gutachterausschüsse in der Grundbesitzbewertung für bebaute Grundstücke dargestellt (2.). Anschließend wird ausgeführt, wann entspr. Daten vorliegen (3.), ob sie für die Grundbesitzbewertung als geeignet anzusehen sind (4.) und ihnen eine Bindungswirkung zukommt (5.). Der Beitrag schließt mit einem Ausblick (6.) ab.

2. Anwendungsbereich der erforderlichen Daten

Die Bewertung der bebauten Grundstücke hat nach § 182 Abs. 1 BewG i.R.d. typisierten Grundbesitzbewertung

• im Vergleichswertverfahren (§ 183 BewG),
• im Ertragswertverfahren (§§ 184–188 BewG) oder
• im Sachwertverfahren (§§ 189–191 BewG)

zu erfolgen.

§ 182 Abs. 2 BewG gibt vor, welche Grundstücksart (§ 181 BewG) in welchem Verfahren zu bewerten ist.

Das BewG sieht für

• Bodenrichtwerte (§ 179 BewG),
• Vergleichspreise bzw. Vergleichsfaktoren (§§ 183, 193 und 194 BewG),
• Bewirtschaftungskosten (§ 187 BewG),
• Liegenschaftszinssätze (§§ 188 und 193 BewG) und
• Sachwertfaktoren (§ 191 BewG)

einen vorrangigen Rückgriff auf die Daten der Gutachterausschüsse vor.

Hierbei handelt es sich, mit Ausnahme der Vergleichspreise und der Bewirtschaftungskosten, um die erforderlichen Daten i.S.d. § 193 Abs. 5 BauGB. Diese sind von den Gutachterausschüssen auf Grundlage der Kaufpreissammlung (§ 195 BauGB) zu ermitteln. Die Ermittlung der erforderlichen Daten dient der Grundstücksmarkttransparenz, der Verkehrswertermittlung im Allgemeinen und sichert die Datengrundlage für eine verkehrswertnahe steuerliche Grundbesitzbewertung (BT-Drucks. 16/7918, 48).

Die erforderlichen Daten sind den zuständigen FA nach § 193 Abs. 5 Satz 3 BauGB für Zwecke der steuerlichen Bewertung mitzuteilen. Durch ihre Verwendung wird i.R.d. typisierten Verfahrens des 6. Abschnitts des BewG der Bezug zum örtlichen Grundstücksmarkt hergestellt. Liegenschaftszinssatz und Sachwertfaktor können folglich als Marktanpassungsfaktoren des Ertragswert- bzw. Sachwertverfahrens bezeichnet werden.

3. Vorliegen von erforderlichen Daten

Die erforderlichen Daten müssen durch die Gutachterausschüsse ermittelt und den zuständigen FA mitgeteilt werden.

a) Ermittlung durch den Gutachterausschuss

Gutachterausschüsse sind unabhängige Kollegialgremien (§ 192 Abs. 1 BauGB) (KG v. 18.6.1971 – W 1182/71 Baul, NJW 1971, 1848). Sie bestehen aus einem Vorsitzenden und weiteren ehrenamtlichen Mitgliedern (§ 192 Abs. 2 BauGB). Die Bildung, das Tätigwerden der Gutachterausschüsse, sowie die Mitwirkung der Mitglieder und deren Ausschluss werden durch Rechtsverordnungen der einzelnen Landesregierungen bestimmt (§ 199 Abs. 2 Nr. 1 BauGB). Unter anderem i.R.d. steuerlichen Gesetzgebung des 6. Abschnit...