Dienstwohnung / Arbeitsrecht

1 Werkmietwohnungen

Werkmietwohnungen sind Wohnungen, die mit Rücksicht auf das Arbeitsverhältnis mit separatem Mietvertrag vermietet werden. Dies bedeutet, dass das Arbeits- und Mietverhältnis rechtlich als voneinander unabhängige Rechtsverhältnisse eingeordnet werden.^[1] Erforderlich ist bei Werkmietwohnungen, dass der Mietvertrag aus Anlass des Arbeitsvertrags abgeschlossen worden ist, wobei der Arbeitsvertrag nicht unbedingt der alleinige Anlass gewesen zu sein braucht. Es ist auch nicht erforderlich, dass es sich um ein funktionsgebundenes Werkmietverhältnis handelt, also um ein solches, bei dem das Arbeitsverhältnis seiner Art nach die Überlassung von Wohnraum erfordert, der in unmittelbarer Beziehung oder Nähe zur Betriebsstätte steht (z. B. bei Pförtner oder Hausmeister).

[1] BAG, Beschluss v. 2.11.1999, 5 AZB 18/99.

1.1 Anwendbare mietrechtliche Vorschriften

Für den Vertragsinhalt bei Werkmietwohnungen gelten keine rechtlichen Besonderheiten, sondern das allgemeine Mietrecht.^[1] Für Streitigkeiten aus dem Mietverhältnis ist nicht die Arbeitsgerichtsbarkeit, sondern die ordentliche Gerichtsbarkeit zuständig.^[2] Streitigkeiten sind daher vor den Amtsgerichten auszutragen.^[3]

Bei der Kündigung der Werkmietwohnung ist zu unterscheiden, ob diese während oder nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses erfolgt.

Kündigung bei fortbestehendem Arbeitsverhältnis

Während des Arbeitsverhältnisses gelten auch für die Kündigung die allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften des BGB, falls nicht – was häufig der Fall sein wird – die Kündigung des Mietvertrags vor Beendigung des Arbeitsverhältnisses ausdrücklich oder stillschweigend durch Vereinbarung zwischen Arbeitgeber und Arbeitnehmer ausgeschlossen worden ist.

Kündigung bei beendetem Arbeitsverhältnis

Mit Beendigung des Arbeitsverhältnisses endet bei Werkmietwohnungen nicht etwa automatisch auch das Mietverhältnis. Vielmehr bedarf es dazu einer schriftlichen Kündigung des Mietvertrags. § 576 BGB erleichtert die Kündigung durch Verkürzung der Kündigungsfristen, soweit das Mietverhältnis nicht bereits länger als 10 Jahre angedauert hat.

Die Kündigung ist grundsätzlich nur zulässig, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ausreichend dafür ist der Nachweis, dass sich ein Arbeitnehmer des Vermieters um die Wohnung beworben hat. Im Übrigen gelten bei Werkmietwohnungen erleichterte Kündigungsmöglichkeiten, insbesondere bei funktionsgebundenen Werkmietwohnungen.^[4]

[1] §§ 535 ff. BGB.

[2] BAG, Beschluss v. 2.11.1999, 5 AZB 18/99.

[3] § 23 GVG, § 29a ZPO.

[4] § 576a BGB.

1.2 Arbeitsrechtliche Vorschriften

Ob der Arbeitgeber Werkmietwohnungen zur Verfügung stellt, steht in seinem Ermessen. Entschließt er sich dazu, hat jedoch der Betriebsrat im Rahmen der vorgegebenen finanziellen Dotierung durch den Arbeitgeber ein erzwingbares Mitbestimmungsrecht bei der Vergabe der Wohnung, dem Entwurf von Mustermietverträgen, der Erstellung der Hausordnung sowie der Festlegung der Berechnungsfaktoren für den Mietzins.^[1] Betreibt der Arbeitgeber Werkswohnungen als Sozialeinrichtungen, hat der Betriebsrat zusätzlich ein Mitbestimmungsrecht nach § 87 Abs. 1 Nr. 8 BetrVG.

[1] BAG, Beschluss v. 13.3.1973, 1 ABR 16/72,

§ 87 Abs. 1 Nr. 9 BetrVG.

2 Werkdienstwohnungen

Dies sind Wohnungen, bei denen im Rahmen des Arbeitsverhältnisses Wohnraum überlassen wird, bei denen also ein selbstständiger Mietvertrag fehlt.^[1] Werkdienstwohnungen werden zur besseren Erfüllung der Arbeitsleistung überlassen (z. B. Hausmeister, landwirtschaftliche Arbeiter). Der Unterschied zur funktionsgebundenen Werkmietwohnung besteht vor allem darin, dass bei dieser Arbeitsvertrag und Mietvertrag nebeneinander bestehen, bei der Werkdienstwohnung dagegen nur ein Vertrag vorliegt, nämlich der Arbeitsvertrag, in dessen Rahmen Wohnraum überlassen wird.

[1] § 576b BGB.

2.1 Anwendbare mietrechtliche Vorschriften

Häufig vereinbaren die Parteien im Rahmen des Dienstverhältnisses die Anwendbarkeit mietrechtlicher Vorschriften für die Wohnungsnutzung. Die Parteien können auch durch Vereinbarung von den allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften abweichen.

Einer Kündigung der Werkdienstwohnung bei Beendigung des Arbeitsvertrags bedarf es nicht, weil ein selbstständiger Mietvertrag, der gekündigt werden könnte, nicht vorliegt. Vielmehr endet das Nutzungsrecht des Arbeitnehmers an dem Wohnraum grundsätzlich automatisch mit dem Ende des Arbeitsverhältnisses. Von diesem Grundsatz weicht das Gesetz ausnahmsweise ab, wenn der Arbeitnehmer die Wohnung ganz oder überwiegend mit seinen Einrichtungsgegenständen ausgestattet hat oder wenn er mit seinen Familienangehörigen in der Wohnung einen eigenen Hausstand führt. Dann gelten die Kündigungsvorschriften über funktionsgebundene Werkmietwohnungen entsprechend.^[1] Eine von dieser Regelung zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

[1] § 576b BGB.

2.2 Arbeitsrechtliche Vorschriften

Bei den Werkdienstwohnungen hat der Betriebsrat kein Mitbestimmungsrecht.^[1] Für Streitigkeiten aus der Überlassung einer Werkdienstwohnung sind die Arbeitsgerichte zuständig.^[2]

[1] BAG, Urteil v. 15.12.1992, 1 AZR 308/92.

[2] BAG, Beschluss v. 2.11.1999, 5 AZB ...