Von dem "gemeinschaftlichen Eigentum" ist das "Gemeinschaftsvermögen" zu unterscheiden: Während

  • das gemeinschaftliche Eigentum am Grundstück (§ 1 Abs. 5 WEG) eigentumsrechtlich den Wohnungseigentümern nach Bruchteilen zugeordnet wird[44],
  • ist das Gemeinschaftsvermögen (§ 9a Abs. 3 WEG) Eigentum der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Zum Gemeinschaftsvermögen gehören z.B. Guthaben auf Bankkonten[45] und alle sonstigen Sachen und Rechte, die die Wohnungseigentümergemeinschaft erworben hat, wie z.B. Heizöl, Gartengeräte oder eine Photovoltaikanlage. Auch ausstehende Mietzahlungen (Geldforderungen) für die Vermietung von gemeinschaftlichem Eigentum (z.B. Pkw-Stellplätze) sind Teil des Gemeinschaftsvermögens.[46]

[44] Hügel in Hau/Poseck, BeckOK/BGB, § 9a WEG (1.5.2021) Rz. 32.
[45] Dies betrifft ein Girokonto für die Hausgeldzahlungen (Einnahmen) und laufende Kosten (Ausgaben) genauso wie ein Sparkonto, auf dem die Erhaltungsrücklagen angelegt wird.
[46] Hügel in Hau/Poseck, BeckOK/BGB, § 9a WEG (1.5.2021) Rz. 33.

a) Bewegliche Wirtschaftsgüter

 

Beispiel

Der zum Gemeinschaftsvermögen gehörende Aufsitzrasenmäher wird regelmäßig an die Bewohner des Nachbargrundstücks vermietet.

Lösung: Steuerrechtlich ist es insoweit unerheblich, ob gemeinschaftliches Eigentum oder Gemeinschaftseigentum vermietet wird. Durch die Bruchteilsbetrachtung des § 39 Abs. 2 Nr. 2 AO erzielen die Wohnungseigentümer gemeinsam Einkünfte aus der Vermietung beweglicher Gegenstände nach § 22 Nr. 3 EStG. Dafür ist eine gesonderte und einheitliche Feststellung (§ 180 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 AO) durchzuführen[47], wenn es sich nicht um einen Fall von geringer Bedeutung[48] handelt (§ 180 Abs. 3 Nr. 2 AO).

[48] Z.B. wegen der Freigrenze (256 EUR) nach § 22 Nr. 3 S. 2 EStG.

b) Gewerbliche Einkünfte

Aus dem Gemeinschaftsvermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft können auch gewerbliche Einkünfte (z.B. aus einer Photovoltaikanlage) erzielt werden. Der BFH[49] sieht dann in der Wohnungseigentümergemeinschaft selbst eine Mitunternehmerschaft (§ 15 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 EStG). Daher sind die gewerblichen Einkünfte gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft, nicht aber gegenüber einer daneben vermeintlich bestehen (konkludenten) GbR, festzustellen.

Drohende Abfärbung: Es droht damit eine Abfärbung der gewerblichen Einkünfte nach § 15 Abs. 3 Nr. 1 EStG auf Einkünfte aus dem übrigen Gemeinschaftsvermögen, da die Wohnungseigentümergemeinschaft eine "andere Personengesellschaft" i.S.d. Norm ist.[50]Beachten Sie: Eine Abfärbung auf eine Wohnungsvermietung durch einzelne Wohnungseigentümer droht nicht, da insoweit gerade nicht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vermietet.

Als Ausweg könnte zwar eine GbR gegründet werden, welche z.B. eine Photovoltaikanlage erwirbt und betreibt. Eine im Gemeinschaftseigentum bereits angeschaffte Anlage steht jedoch den Wohnungseigentümern nicht zu Bruchteilen zu. Die Wohnungseigentümergemeinschaft selbst kann demgegenüber keine separate "Ein-Personen-GbR" gründen.

Denkbar wäre es, dass die einzelnen Wohnungseigentümer gemeinsam eine eigene GbR gründen, welche die Photovoltaikanlage dann erwirbt und betreibt. Es spricht aber gegen die (konkludente) Gründung einer solchen GbR, wenn die Gründung im Auftreten nach außen nicht erkennbar wird.[51] Bei Gründung einer GbR ist zu beachten, dass die Einnahmen und Ausgaben zivil- und steuerrechtlich getrennt von der Wohnungseigentümergemeinschaft zu sehen sind.

Eine gewerbliche Infizierung von Vermietungseinkünften der Gemeinschaft (z.B. bei einer gemeinschaftlichen Stellplatzvermietung) ergibt sich jedoch nicht, wenn die Einkünfte aus Gewerbebetrieb unter der Bagatellgrenze nach der BFH-Rechtsprechung[52] liegt.

[49] BFH v. 20.9.2018 – IV R 6/16, BStBl. II 2019, 160 = EStB 2019, 49 (Aweh). In dem entschiedenen Fall handelte es sich um ein Blockheizkraftwerk.
[50] Wacker in Schmidt, EStG, 40. Aufl. 2021, § 15 Rz. 171.
[51] FG München v. 26.6.2018 – 2 K 2245/16, juris. Rev. eingelegt, Az. des BFH: IV R 42/19.
[52] BFH v. 27.8.2014 – VIII R 6/12, BStBl. II 2015, 1002 = EStB 2015, 79 (Siebenhüter). Nettoumsatzerlöse aus dem Gewerbe unter 3 % der Gesamtnettoumsatzerlöse und unter 24.500 EUR im VZ. Bei der GewSt ist zudem ein Freibetrag nach § 11 Abs. 1 GewStG von 24.500 EUR zu gewähren.

c) Einkünfte aus Kapitalvermögen

Erträge aus der Geldanlage der Erhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG n.F.) stehen den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu, da diese "Früchte" i.S.d. § 16 WEG darstellen.[53] Regelmäßig wird die Erhaltungsrücklage auf einem (separaten) Bankkonto angelegt, welches verzinslich[54] ist und zu Zinserträgen als Einkünfte aus Kapitalvermögen (§ 20 Abs. 1 Nr. 7 EStG) führt.[55] Diese Einkünftezuordnung gilt auch für Wohnungseigentümer, die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung aus ihrem Wohneigentum erzielen.[56]

Kapitalertragsteuer: Grundsätzlich ist die Einkommensteuer aus den Erträgen aus der Anlage von Mitteln der Erhaltungsrücklage mit dem Einbehalt der Kapitalertragsteuer abgegolten (§ 43 Abs. 5 EStG).[57]

Gesonderte und einheit...

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