Einbringung von Grundbesitz in die vermögensverwaltende GmbH & Co. KG (GmbHStB 2024, Heft 7, S. 227)

Gestaltung des Einbringungsvertrags

[Ohne Titel]

Dr. Martin Lohr, Notar^[*]

Im Bereich der privaten Vermögensverwaltung bietet die GmbH & Co. KG die Vorteile der Haftungsbegrenzung und der flexiblen Gestaltung, auch bei der Übertragung von Gesellschaftsanteilen zur Vermögensnachfolge. Der Beitrag beinhaltet eine kurze Übersicht über die wesentlichen Punkte der Einbringung von Grundbesitz sowie eine Musterformulierung zur Einbringung im Wege der Sachkapitalerhöhung.

[*] Der Autor ist Notar in Neuss.

1. Einbringung

Die Einbringung von Grundbesitz (§§ 20 ff. UmwStG) erfolgt bei einer Einzelrechtsnachfolge im Regelfall durch Sacheinlage in eine

• neu zu gründende GmbH & Co. KG oder
• bereits bestehende Gesellschaft im Wege der Kapitalerhöhung (zur Einbringung von Wirtschaftsgütern in die GmbH & Co. KG: Winter, Beratungspraxis GmbH & Co. KG, 1. Aufl. 2017, E 1 ff.).

2. Formfragen im Gründungsstadium

Die gesellschaftsvertragliche Verpflichtung zur Einbringung von Grundbesitz ist formbedürftig nach § 311b Abs. 1 S. 1 BGB, bedarf somit der notariellen Beurkundung (Heckschen in Beck’sches Notarhandbuch, 8. Aufl. 2024, § 1 Rz. 513 G). Beachten Sie: Das Formerfordernis besteht hingegen nicht, wenn der Gesellschaftszweck allgemein auf die Verwaltung von Grundbesitz ausgerichtet ist, somit keine Verpflichtung zur Einbringung bestimmten Grundbesitzes vorsieht (bloße Zweckangabe, s. Grünberg, BGB, 83. Aufl. 2024, § 311b Rz. 9).

3. Entstehungszeitpunkt

Bei einer ausschließlich vermögensverwaltenden GmbH & Co. KG entsteht diese erst mit Eintragung im Handelsregister (§ 161 Abs. 2, § 123 Abs. 1, § 105 Abs. 2 HGB). Vor der Eintragung besteht die GmbH & Co. KG i.G. nur in der Rechtsform der GbR (Heckschen / Freier, Das MoPeG in der Notar -und Gestaltungspraxis, 1. Aufl. 2024, § 4 Rz. 181). Zwar soll schon die Erklärung der Auflassung in diesem Stadium zulässig sein (so: Dt. Notarinstitut, DNotI- Report 2015, 11, 12). Gleichwohl sollte der Vollzug der Einbringung vorsorglich erst nach Eintragung der GmbH & Co. KG in das Handelsregister erfolgen (s. auch zu den steuerlichen Risiken einer vorzeitigen Einbringung im Bereich der gewerblich geprägten Immobiliengesellschaft: Wachter in Spiegelberger/Schallmoser/Wachter/Wälzholz, Immobilien im Zivil- und Steuerrecht, 4. Aufl. 2023, Kap. 9, Rz. 9.16).

4. Einbringung im Wege der Sachkapitalerhöhung

Die Kapitalerhöhung bedarf der Änderung des Gesellschaftsvertrags unter Mitwirkung aller Gesellschafter. Infolge der Verpflichtung, Grundbesitz einzubringen, ist – ebenso wie bei der Verpflichtung im Gründungsstadium – die notarielle Beurkundung nach § 311b Abs. 1 S. 1 BGB erforderlich.

5. Grunderwerbsteuer

Soweit der Einbringende an der KG beteiligt ist, unterliegt die Einbringung nicht der Grunderwerbsteuer (§ 5 Abs. 2 GrEStG, s. zu den Einzelheiten: Behrens / Wachter / Schley, GrEStG, 2. Aufl. 2022, § 5 Rz. 14 ff.). Gemäß § 5 Abs. 3 GrEStG erfolgt eine Nacherhebung bei einer Änderung der Beteiligungsverhältnisse innerhalb der nächsten fünf Jahre (hierzu: Mueller-Thuns in Hesselmann/Tillmann/Mueller/Thuns, Handbuch GmbH & Co. KG, 22. Aufl. 2020, § 2 Rz. 2.105). Diese Nacherhebung ist ausgeschlossen bei einer Übertragung an Ehegatten oder Verwandte in gerader Linie, des Weiteren bei der unentgeltlichen Anteilsübertragung auf Dritte (BFH v. 7.10.2009 – II R 58/08, BStBl. II 2010, 302 = GmbH-StB 2010, 5 [Görden]; hierzu Spiegelberger, Vermögensnachfolge, 3. Aufl. 2020, § 13 Rz. 43).

6. Weitere Vertragsmuster zur Einbringung in die GmbH & Co. KG

Spiegelberger / Schallmoser / Wachter / Wälzholz, Immobilien im Zivil- und Steuerrecht, 4. Aufl. 2023, Kap. 9, Rz. 9.102; Spiegelberger, Vermögensnachfolge, 3. Aufl. 2020, § 13 Rz. 47 (Einbringung bei Gründung einer vermögensverwaltenden GmbH & Co. KG, Beckert in Formularbuch Recht und Steuern, 11. Aufl. 2024, A 8.00).

7. Musterformulierung

Einbringung im Wege der Sachkapitalerhöhung

	Musterformulierung – Einbringung im Wege der Sachkapitalerhöhung
Ausgangsfall: Das Kapital der bestehenden GmbH & Co. KG wird erhöht. Hierbei wird der Grundbesitz durch Sacheinlage eingebracht. Änderung des Gesellschaftsvertrags: Die Änderung der Kapitalanteile ist eine Änderung des Gesellschaftsvertrags, bedarf somit der Mitwirkung aller Gesellschafter (Götze in Münchner Vertragshandbuch Gesellschaftsrecht, 8. Aufl. 2018, III 15, Anm. 1).	UVZ Nr. ***/*** Verhandelt zu *** Vor mir, Notar ***, mit Amtssitz in ***, erschien, von Person bekannt: Herr A, geboren am ***, wohnhaft in ***, handelnd in eigenem Namen als Kommanditist und Einbringender sowie im Namen der X Verwaltungsgesellschaft mbH (AG ***, HRB ***), diese wiederum handelnd als Komplementärin der XY Grundbesitz GmbH & Co. KG (AG ***, HRB ***, nachfolgend "Gesellschaft").
Anmeldung zum Handelsregister: Die Erhöhung der Kommanditeinlage ist nach § 175 HGB in das Handelsregister anzumelden (s. das Muster von Gustavus, Handelsregisteranmeldungen, 12. Aufl. 2024, A 64). Die Anmeldung muss durch alle Gesellschafter einschließlich der Kommanditisten erfolgen. Weder aus der Registeranmeldung noch der -eintragung geht hervor, ob Geld- oder Sacheinlagen geleistet worden sind.	§ 1 Kapitalerhöhung 1. In Abänderung des Gesellschaftsvertrags vom *** wird vereinbart, dass sich die Kom...