Einheitlicher Erwerbsgegenstand im Grunderwerbsteuerrecht

Leitsatz

Verpflichtet sich der Grundstücksverkäufer lediglich zur Errichtung des Rohbaus und beauftragt der Erwerber Dritte mit den Ausbauarbeiten, setzt die Einbeziehung der hierfür aufgewendeten Kosten in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer voraus, dass die später mit dem Ausbau beauftragten Unternehmen im Zeitpunkt des Abschlusses des Grundstückskaufvertrags mit dem Grundstücksverkäufer personell, wirtschaftlich oder gesellschaftsrechtlich eng verbunden sind oder aufgrund von Abreden zusammenarbeiten oder durch abgestimmtes Verhalten auf den Abschluss auch der Verträge über die Ausbauarbeiten hinwirken und die zu erbringenden Leistungen dem Erwerber unter Angabe des hierfür aufzuwendenden Entgelts bereits vor Abschluss des Grundstückskaufvertrags konkret angeboten hatten.

Normenkette

§ 1 Abs. 1 Nr. 1, § 8 Abs. 1, § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG

Sachverhalt

Die Klägerin erwarb 2007 von einer GmbH ein Grundstück, auf dem die GmbH ein Einfamilienhaus mit Garage als Rohbau mit Verklinkerung, Dachstuhl, Dacheindeckung nebst Regenrinne und Regenfallrohren nach Maßgabe der als Anlage zum Vertrag genommenen Baubeschreibung zu einem Preis von 524.850 EUR. Den weiteren Ausbau bis zur Bezugsfertigstellung einschließlich Außenanlagen sollte die Klägerin in eigener Regie, in eigenem Namen und auf eigene Rechnung durchführen. Die GmbH benannte als Bauleiter Z. Der Ehemann der Klägerin hatte mit Z einen Baubetreuervertrag geschlossen. Z oblagen u.a. die Vorbereitung der Vergabe und die Objektüberwachung einzelner Gewerke.

Das FA sah das wirtschaftlich gewollte Ergebnis im Erwerb des bezugsfertigen Hauses; es setzte die GrESt unter Einbeziehung der zusätzlich angefallenen Baukosten von 180 000 EUR fest.

Die Klage hatte keinen Erfolg. Nach Auffassung des FG hat die Klägerin aufgrund des tatsächlichen Zusammenwirkens zwischen der GmbH und Z ein bezugsfertiges Gebäude erhalten (FG Düsseldorf, Urteil vom 24.4.2013, 7 K 3536/12 GE, Haufe-Index 5162927, EFG 2013, 1684).

Entscheidung

Der BFH hat die Vorentscheidung mangels hinreichender Feststellungen, ob die Klägerin von der Veräußererseite ein hinreichend konkretes Angebot zur Herstellung des Gebäudeausbaus, aufgehoben und die Sache an das FG zurückverwiesen.

Hinweis

Zu entscheiden war über eine besonders gelagerte Fallkonstellation aus dem Problemkreis des sog. einheitlichen Erwerbsgegenstands. Der Grundstücksverkäufer hatte sich lediglich zur Errichtung eines Rohbaus auf dem Kaufgrundstück verpflichtet. Der Erwerber sollte die weiteren Ausbauarbeiten bis zur Bezugsfertigkeit des Gebäudes auf eigene Rechnung durch Dritte ausführen; gestritten wurde um die Einbeziehung dieser Ausbaukosten in die Bemessungsgrundlage der GrESt.

1. Ist Gegenstand des grunderwerbsteuerpflichtigen Erwerbsvorgangs ein künftiger (z.B. bebauten) Grundstückszustand, sind die Bauerrichtungskosten in die Bemessungsgrundlage mit einzubeziehen. Die Grundlage eines einheitlichen Erwerbsvorgangs kann sich aus einem objektiv sachlichen Zusammenhang zwischen dem Grundstückskaufvertrag und den Vereinbarungen über die Grundstücksbebauung ergeben. Ein solcher objektiv sachlicher Zusammenhang liegt vor, wenn der Erwerber beim Abschluss des Grundstückskaufvertrags gegenüber der Veräußererseite in seiner Entscheidung über das "Ob" und "Wie" der Baumaßnahme nicht mehr frei war. Ferner wird ein objektiv sachlicher Zusammenhang (widerleglich) indiziert, wenn der Veräußerer dem Erwerber vor Abschluss des Grundstückskaufvertrags aufgrund einer in bautechnischer und finanzieller Hinsicht konkreten und bis (annähernd) zur Baureife gediehenen Vorplanung ein bestimmtes Gebäude auf einem bestimmten Grundstück zu einem im Wesentlichen feststehenden Preis anbietet und der Erwerber dieses Angebot später annimmt.

2. Der Rechtsfigur des einheitlichen Erwerbsgegenstands sind allerdings Grenzen gezogen. Bloße Vorplanungen des Grundstücksveräußerers oder Dritter begründen für sich allein keinen einheitlichen Erwerbsgegenstand "bebautes Grundstück". Vielmehr muss der Veräußerer oder die mit ihm verbundene Veräußererseite zur Bebauung des Grundstücks verpflichtet sein. Ebenso führen auch Eigenleistungen eines Erwerbers nicht zur Erhöhung der grunderwerbsteuerrechtlichen Bemessungsgrundalge.

3. Diese Grundsätze gelten auch, wenn ein Grundstückskäufer den Grundstücksverkäufer mit Rohbauerrichtung und außerdem Dritte nach Abschluss des Grundstückskaufvertrags mit dem weiteren Gebäudeausbau beauftragt hat.

a) Die Ausbaukosten erhöhen die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nur, wenn

– die vom Erwerber mit dem Ausbau beauftragten Unternehmen bereits beim Abschluss des Grundstückskaufvertrags zur Veräußererseite gehörten, d.h. mit dem Grundstücksverkäufer personell, wirtschaftlich und gesellschaftsrechtlich eng verbunden sind. Es reicht aus, wenn der Grundstücksverkäufer die Angebote eingeholt und vor dem Abschluss des Grundstückskaufvertrags unter Benennung der einzelnen Unternehmen an den Erwerber weitergeleitet hat. Die mit dem Ausbau beau...