Einkommensteuerrechtliche Behandlung der Einkünfte aus der Vermietung von Zimmern bzw. Ferienwohnungen an Feriengäste durch Land- und Forstwirte

OFD Frankfurt, Verfügung v. 15.2.2019, S 2230 A - 008 - St 216

1. Allgemeines

Erträge aus der Vermietung von Zimmern bzw. Ferienwohnungen (Urlaub auf dem Bauernhof) gehören entsprechend R 15.5 Abs. 13 EStR zu den Einkünften aus Gewerbebetrieb, wenn

• vier oder mehr Zimmer oder sechs oder mehr Betten zur Beherbergung von Fremden bereitgehalten werden oder
• weniger als vier Zimmer oder weniger als sechs Betten zur Beherbergung von Fremden bereitgehalten werden, aber außer dem Morgenfrühstück mindestens eine Hauptmahlzeit gewährt wird.

Liegen diese Voraussetzungen nicht vor, gehören die Erträge aus der Überlassung der Zimmer an Feriengäste entweder zu den Einkünften aus Land- und Forstwirtschaft oder zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.

2. Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft

Sie gehören zu den Einkünften aus Land- und Forstwirtschaft, wenn das Zimmer bzw. die Wohnung dem land- und forstwirtschaftlichen Betriebsvermögen zuzurechnen ist. Das ist u.a. dann der Fall, wenn auf einem zuvor landwirtschaftlich genutzten Grundstück eine Ferienwohnung errichtet oder in dem noch zum Betriebsvermögen gehörenden Wohngebäude das Dachgeschoß für Feriengäste hergerichtet bzw. ausgebaut wird und die Wohnung und der zugehörige Grund und Boden nicht durch eine eindeutige Entnahmehandlung aus dem Betriebsvermögen (unter Aufdeckung der stillen Reserven) entnommen worden ist. Die Räumlichkeiten gehören dann zum sogenannten gewillkürten (geduldeten) Betriebsvermögen (vgl. BFH-Urteil vom 4.11.1982, IV R 159/79, BStBl 1983 II S. 448). Unerheblich ist, ob diese Wirtschaftsgüter bewertungsrechtlich dem Grundvermögen zuzuordnen sind.

Liegen im Rahmen der Ermittlung der Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft keine Aufzeichnungen über die mit der Zimmervermietung zusammenhängenden Betriebseinnahmen und/oder -ausgaben vor, ist der Gewinn entsprechend sachgerecht zu schätzen (z.B. Richtsatzsammlung).

Ermittelt der Land- und Forstwirt seinen Gewinn nach Durchschnittssätzen, sind die Einnahmen aus der Überlassung der Zimmer und Wohnungen nach § 13a Abs. 3 Satz 1 Nr. 5 EStG zu erfassen. Ein Abzug von damit in Zusammenhang stehenden Aufwendungen ist nicht möglich.

3. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Hat der Land- und Forstwirt beispielsweise das Zimmer bzw. die Wohnung (und den anteiligen Grund und Boden) aus dem Betriebsvermögen (steuerpflichtig) entnommen oder eine Ferienwohnung auf einem Grundstück errichtet, das bisher zum Privatvermögen gehörte, sind die Einnahmen hieraus bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu berücksichtigen. Eine Einlage in das land- und forstwirtschaftliche Betriebsvermögen ist nicht möglich, da die Räumlichkeiten in keinem objektiven Zusammenhang zur Land- und Forstwirtschaft stehen und auch nicht geeignet sind, diese zu fördern (vgl. H 4.2 Abs. 9 „Besonderheiten bei land- und forstwirtschaftlichen Betrieben” EStH 2017). Das gleiche gilt, wenn die Zimmer oder die Wohnung auf zugekauften, bisher nicht zum Betriebsvermögen gehörendem Grund und Boden errichtet oder einschließlich Grund und Boden erworben werden.

4. Sonstiges

Die Betriebe mit Fremdenbeherbergung können durch Auswertung der öffentlichen Werbung oder im Internet ermittelt werden.

Normenkette

EStG § 13