Einkünfteerzielungsabsicht bei langjährigem Leerstand von Wohnungen

Leitsatz

1. Aufwendungen für eine nach Herstellung leer stehende Wohnung können als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar sein, wenn der Steuerpflichtige die Einkünfteerzielungsabsicht hinsichtlich dieses Objekts erkennbar aufgenommen und sie später nicht aufgegeben hat.

2. Grundsätzlich steht es dem Steuerpflichtigen frei, die im Einzelfall geeignete Art und Weise der Platzierung des von ihm angebotenen Mietobjekts am Wohnungsmarkt und ihrer Bewerbung selbst zu bestimmen. Die Frage, welche Vermarktungsschritte als erfolgversprechend anzusehen sind, bestimmt sich nach den Umständen des Einzelfalles; dem Steuerpflichtigen steht insoweit ein inhaltlich angemessener, zeitlich begrenzter Beurteilungsspielraum zu.

3. Auch die Reaktion auf "Mietgesuche" d.h. die Kontaktaufnahme seitens des Steuerpflichtigen mit etwaigen Mietinteressenten kann als ernsthafte Vermietungsbemühung anzusehen sein; in diesem Fall sind jedoch an die Nachhaltigkeit solcher Bemühungen erhöhte Anforderungen zu stellen.

Normenkette

§ 9 Abs. 1 Satz 1, § 9 Abs. 1 Satz 2, § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG

Sachverhalt

K errichtete in den Jahren 2000 und 2001 im rund 400 Einwohner umfassenden Ortsteil H der im strukturschwachen Landkreis M gelegenen Gemeinde E ein Zweifamilienhaus mit insgesamt ca. 240 qm Wohnfläche. Die ca. 170 qm große Wohnung im Erd- und Obergeschoss des Hauses nutzte K nach Fertigstellung ab Mitte 2001 zu eigenen Wohnzwecken. Die seit dem 1.12.2003 bezugsfertige Wohnung im Untergeschoss mit ca. 70 qm Wohnfläche stand zwischen Dezember 2003 und Mai 2007 leer und ist seit dem 1.6.2007 zu einem Mietzins in Höhe von 250 EUR pro Monat zuzüglich Nebenkosten fremdvermietet. In den Einkommensteuererklärungen für die Streitjahre machte K Werbungskostenüberschüsse bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend, die sich aus anteilig auf die leer stehende Untergeschosswohnung entfallenden Aufwendungen für Schuldzinsen, Grundsteuer, Versicherungen sowie AfA zusammensetzte. Das FA berücksichtigte diese Aufwendungen zunächst.

Im Nachgang zur Einkommensteuererklärung für 2005 erklärte K auf Anfrage des FA, er hätte trotz seiner bisherigen Vermietungsbemühungen noch keinen Mieter gefunden. Aus den von K in diesem Zusammenhang vorgelegten Unterlagen ergibt sich, dass er seit Anfang 2004 laufend die Anzeigen in einer regionalen Wochenzeitung auf einschlägige "Mietgesuche" hin durchgegangen ist. Im Jahr 2004 nahm er in fünf Fällen, im Jahr 2005 in 13 Fällen und im Jahr 2006 in 21 Fällen mit Mietinteressenten Kontakt auf. Ausweislich der im finanzgerichtlichen Verfahren vorgelegten detaillierten Unterlagen hat K auf diese Weise mit nahezu allen Interessenten, die in der regionalen Wochenzeitung eine Wohnung im ländlichen Raum um M gesucht haben und mithin für eine Anmietung des Objekts infrage kamen, auch tatsächlich Kontakt aufgenommen. Überdies hat K im Jahr 2007 selbst eine Vermietungsanzeige in der regionalen Wochenzeitung geschaltet. Sämtliche Kontaktaufnahmen seitens K sowie die Vermietungsanzeige im Jahr 2007 blieben im Ergebnis ohne Erfolg. Ergänzend hat K über den gesamten Zeitraum die Wohnung in ihrer unmittelbaren räumlichen ("dörflichen") Umgebung persönlich angeboten; der derzeitige Mieter der Untergeschosswohnung, der das Objekt zum 1.6.2007 angemietet hat, konnte letztlich über diese "Mundpropaganda" gefunden werden. Das FA sah in dem Vorgehen des K keine ernsthaften und nachhaltigen Vermietungsbemühungen und setzte in den Einkommensteuerbescheiden von 2002 bis 2006 die Einkünfte des K aus Vermietung und Verpachtung mit 0 EUR an. Einspruch und Klage blieben erfolglos.

Das FG vertrat die Auffassung, K hätte – zusätzlich zu seinen tatsächlichen Bemühungen – weitere Maßnahmen zur Vermietung unternehmen und diese in den Streitjahren auch kontinuierlich steigern müssen. Insbesondere hätte K erkennen können und müssen, dass die von ihm gewählten Maßnahmen, die nahezu ausschließlich in der Reaktion auf sog. Mietgesuche bestanden hatten, offensichtlich erfolglos seien (FG Nürnberg, Urteil vom 8.7.2010, 7 K 292/2008, Haufe-Index 2629113, DStRE 2011, 1378). So hätte es nahegelegen, einen Makler einzuschalten, selbst Anzeigen in verschiedenen Tageszeitungen oder Anzeigenblättern aufzugeben, die Wohnung im Internet auf speziellen Immobilienseiten anzubieten oder den geforderten Mietzins an die schwierige Situation anzupassen. Gerade die schwere Vermietbarkeit der Wohnung aufgrund ihrer räumlichen Abgelegenheit hätte es erfordert, größere Anstrengungen zur Vermietung zu unternehmen. Aus der Tatsache, dass das Objekt seit dem 1.6.2007 dauerhaft vermietet sei, könne nicht auf eine Vermietungsabsicht in der Vergangenheit geschlossen werden.

Entscheidung

Diese Anforderungen des FG erschienen dem BFH einigermaßen übertrieben. Das FG hatte überdies keine Gesamtwürdigung vorgenommen, sondern die maßgeblichen Beweisanzeichen je für sich gewürdigt. Es hat ferner falsche Schlüsse aus den Indizien gezogen. Das sind Rechtsfehler, die zur Aufhebung d...