Einkünfteerzielungsabsicht bei zeitlich befristeter Vermietung mit Selbstnutzungsvorbehalt

Leitsatz

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG erzielt, wer ein Grundstück gegen Entgelt zur Nutzung überlässt und beabsichtigt, auf die voraussichtliche Dauer der Nutzung des Grundstücks einen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen. Nach dem Regelungszweck des § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG ist bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit grundsätzlich davon auszugehen, dass der Steuerpflichtige beabsichtigt, einen Einnahmeüberschuss zu erwirtschaften. Hat der Steuerpflichtige den Entschluss, auf Dauer zu vermieten, endgültig gefasst, so ist danach die Absicht der Einkünfteerzielung für den Zeitraum der Vermietung auch dann zu bejahen, wenn der Steuerpflichtige nach dem Beginn seiner Vermietungstätigkeit das Grundstück auf Grund eines neu gefassten Entschlusses veräußert oder selbst nutzt. Eine Vermietungstätigkeit ist auf Dauer aber nur dann angelegt, wenn sie nach den bei Beginn der Vermietung ersichtlichen Umständen keiner Befristung unterliegt.

Sachverhalt

Die Klägerin erwarb am 16.7.1996 in einem Neubaugebiet zwei aneinander grenzende Grundstücke, die von der Veräußerin - einer Grundstücks-, Entwicklungs-, Nutzungs- und Verwaltungsgesellschaft mbH - mit jeweils einer Doppelhaushälften (Haus 1 und 2) bebaut werden sollten. Für das Haus 2 vereinbarten die Klägerin und die GmbH in Abweichung von der in der Baubeschreibung genannten Bauausführung als Sonderwunsch die Verlegung von Estrich im Dachboden. Des Weiteren sicherte die GmbH die kostenlose Vermietung des Hauses 2 dergestalt zu, dass sie im Zeitpunkt der Fertigstellung des Objektes einen Mietvertrag mit einer Einstiegsmiete von 12,50 DM pro Quadratmeter und einer Mindestlaufzeit von fünf Jahren nachweisen sollte. Nach Fertigstellung wurde das Haus 2 sodann unbefristet vermietet.

Für das Haus 1 wurden ebenfalls Sonderwünsche bei der Bauausführung vereinbart. Hierzu gehörten insbesondere die Einbringung von Estrich im Dachboden, die raumhohe Verfliesung des Bades, einer bestimmten Platzierung des Heizkörpers in der Küche sowie die Verlegung eines Leerrohres für Fernsehempfang im Gaupenzimmer. Die Kücheneinrichtung sollte auf Kosten der Klägerin erfolgen. Ferner wurde vereinbart, dass das Haus 1 bis zum 30.6.1998 als Musterhaus bzw. Planungsbüro durch die GmbH für eine monatliche Kaltmiete von 1 450 DM genutzt werden sollte. Eine Mietgarantie ab dem Juli 1998 wurde ebenso wenig vereinbart wie eine Mietverlängerungsoption. Überdies war der Klägerin ein Betretungsrecht für den Fall eingeräumt, dass sie das Grundstück zu verkaufen beabsichtige.

Die GmbH geriet bereits 1997 in Zahlungsschwierigkeiten und wurde im Februar 1998 zur Räumung des Hauses verurteilt. Anschließend nutzte die Klägerin das Haus zusammen mit ihrer Familie zu eigenen Wohnzwecken und beantragte für 1998 eine Eigenheimzulage für das Objekt. Zudem machte sie in der Einkommensteuererklärung für 1996 negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung für das Haus 1 in Höhe von 75 796 DM geltend. Das Finanzamt berücksichtigte diesen Verlust nicht mit der Begründung, dass eine Einkunftserzielungsabsicht nur bei einer langfristigen, nicht jedoch bei einer nur kurzfristigen Vermietung vermutet werde.

Entscheidung

Das FG hat entschieden, dass ein bei Beginn der Vermietung im Juli 1996 endgültig gefasster Entschluss der Klägerin, das in Rede stehende Objekt langfristig zu vermieten, nicht erkennbar war. Denn der von der Klägerin abgeschlossene Mietvertrag war von vornherein nur befristet bis zum 30.6.1998 und deshalb - selbst bei einer möglicherweise bereits im Jahr 1996 angedachten Verlängerung - angesichts des Nutzungszwecks auch nicht auf Dauer angelegt. Die GmbH wollte das Objekt nämlich als Musterhaus bzw. Planungsbüro nutzen, so dass die Nutzung durch diese nur so lange in Betracht kam, bis alle Grundstücke des Bebauungsgebietes verkauft sein würden. Weiteres Indiz einer nur kurzfristigen Vermietung sei die Tatsache, dass die Klägerin keine Vermietungsgarantie für das Haus 1, hingegen eine derartige Garantie für das Parallelobjekt vereinbart habe. Diese unterschiedliche Vereinbarung sei nur verständlich, wenn die Klägerin an einer dauernden Vermietung und entsprechenden Erlösen hinsichtlich des Hauses 2 interessiert war, dieses Interesse aber bezüglich des hier streitigen Objektes nicht bestand, weil von vornherein eine Selbstnutzung nach Ablauf des mit der GmbH geschlossenen Mietvertrages beabsichtigt war. Weiterhin sei zu berücksichtigen, dass die Klägerin bezüglich des Hauses 2 nur einen Sonderwunsch im Kaufvertrag vereinbarte, demgegenüber zahlreiche Sonderwünsche bezüglich des hier streitigen Objektes. Sonderwünsche in diesem Umfang würden nur geäußert, wenn entweder bereits ein Mieter feststeht, der den Mietvertrag nur abzuschließen bereit sei, wenn die noch auszuführenden Bauarbeiten in einer bestimmten Weise durchgeführt werden, oder der Erwerber die Wohnung selbst zu nutzen gedenkt. Schließlich spreche das vereinbarte Betretungsrecht d...