Eintritt des Erwerbers in den vom Veräußerer abgeschlossenen Generalübernehmervertrag

Leitsatz

Verpflichtet sich der Erwerber eines unbebauten Grundstücks, in einen vom Verkäufer abgeschlossenen Generalübernehmervertrag einzutreten, und stimmt der an diesem Vertrag beteiligte Dritte gem. § 415 Abs. 1 BGB zu, folgt allein daraus nicht, dass Erwerbsgegenstand das Grundstück in bebautem Zustand ist. Daran ändert sich nichts dadurch, dass der Grundstückserwerb im Rahmen einer Betriebsaufspaltung erfolgt und der Veräußerer das fertig bebaute Grundstück als Betriebsgesellschaft anpachtet.

Normenkette

§ 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG , § 8 Abs. 1 GrEStG , § 9 Abs. Nr. 1 GrEStG , § 415 Abs. 1 BGB

Sachverhalt

Die Klägerin erwarb ein unbebautes Grundstück von einem Veräußerer, der bereits mit einem Dritten einen Generalübernehmervertrag zur schlüsselfertigen Errichtung einer Klinik auf dem Grundstück abgeschlossen hatte. Die Klägerin verpflichtete sich, in diesen Vertrag einzutreten. Der Dritte hatte in dem Generalübernehmervertrag bereits dem Vertragseintritt der Klägerin zugestimmt. Zwischen der Klägerin und dem Veräußerer war eine Betriebsaufspaltung vorgesehen, wonach der Veräußerer die fertige Klinik anpachten sollte.

Während das FA und das FG einen Grundstückserwerb in bebautem Zustand annahmen, war die Klägerin der Ansicht, Erwerbsgegenstand sei das unbebaute Grundstück.

Entscheidung

Der BFH gab der Klägerin Recht. Die Fälle des Eintritts des Grundstückserwerbers in einen noch vom Veräußerer abgeschlossenen Bau- und Generalübernehmervertrag gleichen zwar in Teilen denjenigen Fallgestaltungen, bei denen nach der Rechtsprechung des BFH der Erwerb eines Grundstücks mit noch zu errichtendem Gebäude anzunehmen ist, obwohl die Grundstücksübertragung und die Gebäudeerrichtung in getrennten Verträgen mit unterschiedlichen Vertragspartnern vereinbart worden sind.

Beide Male kann der Erwerber das Grundstück nur mit Vorgaben für die Bebauung erwerben. Gleichwohl ist diese Rechtsprechung nicht auf die Grundstückserwerbe mit Eintrittsverpflichtung in einen Bau- bzw. Generalübernehmervertrag anwendbar, weil sich beide Fallgruppen in wesentlichen Punkten unterscheiden.

In den Fällen mit Vertragseintritt können der Grundstücksverkäufer und der Dritte (der Bau- oder Generalübernehmer) nicht zu einer Veräußererseite i.S. dieser Rechtsprechung zusammengefasst werden, die das Grundstück in bebautem Zustand verschafft. Es fehlt an dem dafür erforderlichen abgestimmten Verhalten der beiden.

Der Dritte, dessen Mitwirkung in diesen Fällen nur in der Zustimmung zum Eintritt des Erwerbers in den Bauvertrag/Generalübernehmervertrag liegt, hat den Bauvertrag mit dem Grundstücksverkäufer bereits vor Abschluss des Grundstücksverkaufsvertrags akquiriert, ohne dabei über diesen Vertragsabschluss hinaus irgendeinen Einfluss auf den späteren Veräußerungsvorgang genommen zu haben. Seine einzig in der Zustimmung zum Vertragseintitt liegende Mitwirkung an dem Veräußerungsvorgang erfolgt nicht auf das Ziel hin, dem Erwerber ein bebautes Grundstück zu verschaffen, sondern weil eigene Interessen nicht berührt sind.

Hinweis

Der BFH hat über derartige Erwerbsvorgänge, die mit einem Eintritt in einen bereits bestehenden Bau- oder Generalübernehmervertrag verbunden sind, schon mehrfach – immer mit demselben Ergebnis – entschieden, dabei aber stets den Vorbehalt gemacht, das gelte nur, solange nicht weitere Umstände hinzutreten. Dazu, was das für Umstände sein könnten, brauchte er sich noch nicht zu äußern.

Das Vorliegen einer Betriebsaufspaltung zwischen Veräußerer und Erwerber gehört jedenfalls nicht dazu. Solange darauf geachtet wird, dass sich die Mitwirkung des Bau- oder Generalübernehmers tatsächlich nur auf die (vorherige oder nachträgliche) Zustimmung zum Vertragseintritt des Erwerbers beschränkt, droht keine Gefahr.

Link zur Entscheidung

BFH, Urteil vom 16.01.2002, II R 16/00BFH, Urteil vom 16.1.2001, II R 16/00