Erbbaurecht/Erbbauzinsen / 2 Einkommensteuer

2.1 Grundstücks­eigentümer

2.1.1 Erbbauzins

Belastet der Eigentümer sein Grundstück zugunsten eines anderen mit einem Erbbaurecht, erhält er hierfür im Regelfall eine wiederkehrende Leistung, den "Erbbauzins". Dieser stellt beim Eigentümer bei Zufluss^[1] Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung dar^[2], wenn er das Grundstück im Privatvermögen hält.

Die Vereinbarung eines wiederkehrenden Erbbauzinses ist jedoch nicht zwingend. Die Zahlung eines Einmalbetrags ist zivilrechtlich ebenfalls zulässig. Einnahmen, die für eine Nutzungsüberlassung von mehr als 5 Jahren im Voraus geleistet werden, können beim Eigentümer, der das Grundstück im Privatvermögen hält, gleichmäßig auf den Zeitraum verteilt werden, für den die Vorauszahlung geleistet wird.^[3]

Beim bilanzierenden Erbbauverpflichteten sind die laufenden eingehenden Erbbauzinsen Betriebseinnahmen. Vorauszahlungen sind passiv abzugrenzen; Außenstände am Bilanzstichtag müssen als Forderung aktiviert werden.

Das Erbbaurecht kann auch im Rahmen eines privaten Veräußerungsgeschäfts bei einem Grundstück eine Rolle spielen. Wenn ein mit einem Erbbaurecht belastetes Grundstück angeschafft und – nach Löschung des Erbbaurechts – kurzfristig lastenfrei weiterveräußert wird, ist bei der Ermittlung des Gewinns nur der anteilige Veräußerungspreis zugrunde zu legen, der wirtschaftlich gesehen auf das Grundstück im belasteten Zustand entfällt.^[4]

[1] § 11 EStG.

[2] § 21 EStG; BFH, Urteil v. 20.9.2006, IX R 17/04, BFH/NV 2007 S. 131.

[3] § 11 Abs. 1 Satz 3 EStG.

[4] BFH, Urteil v. 12.6.2013, IX R 31/12, BFH/NV 2013 S. 1701.

2.1.2 Erschließungskosten

Die Übernahme von Erschließungskosten durch den Erbbauberechtigten führt zu einem zusätzlichen Nutzungsentgelt für den Grundstückseigentümer.

2.1.3 Ablösezahlungen/Abfindungen

Aufwendungen des Erbbauverpflichteten zur Ablösung des Erbbaurechts sind nachträgliche Anschaffungskosten, die über die Abschreibung absetzbar sind.

Aufwendungen eines erbbauverpflichteten Grundstückseigentümers zur Ablösung des Erbbaurechts zählen zu den Herstellungskosten des anschließend auf dem Grundstück nach dem Abriss der vorhandenen Bebauung neu errichteten Gebäudes.^[1]

Wichtig

Abfindung als sofort abziehbare Werbungskosten bzw. Betriebsausgaben

Zahlungen an die bisherigen Erbbauberechtigten zur Ablösung ihres Erbbaurechts führen zu sofort abziehbaren Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, wenn die Abstandszahlungen dem Abschluss eines neuen Erbbauvertrags mit höheren Erbbauzinsen dienen.^[2] Soweit das Erbbaurecht dem Betriebsvermögen zuzuordnen ist, ist die Abfindung als sofort abziehbare Betriebsausgabe zu behandeln.

[1] BFH, Urteil v. 13.12.2005, IX R 24/03, BStBl 2006 II S. 461.

[2] BFH, Urteil v. 26.1.2011, IX R 24/10, BFH/NV 2011 S. 1480.

2.1.4 Heimfall

Geht das vom Erbbauberechtigten in Ausübung des Erbbaurechts errichtete Gebäude nach Beendigung des Erbbaurechts entsprechend den Bestimmungen des Erbbaurechtsvertrags entschädigungslos auf den Erbbauverpflichteten über, führt dies beim Erbbauverpflichteten zu einer zusätzlichen Vergütung für die vorangegangene Nutzungsüberlassung.^[1]

[1] BFH, Urteil v. 11.12.2003, IV R 42/02, BStBl 2004 II S. 353.

2.1.5 Bilanzierung

2.1.5.1 Unbebautes Grundstück

Gehört das unbebaute Grundstück des Erbbauverpflichteten zu dessen Betriebsvermögen, muss er dieses auch nach Bestellung des Erbbaurechts in seiner Bilanz mit den Anschaffungskosten ausweisen. Folgendes ist aber zu beachten:

Bei der vollentgeltlichen Bestellung des Erbbaurechts bleibt das Grundstück grundsätzlich Betriebsvermögen. Wie bei einer Verpachtung von Grundstücken stärkt der Erbbauzins die Ertragslage des Betriebs und ist daher geeignet, ihn zu fördern.

Mit der Bestellung des unentgeltlichen Erbbaurechts gilt das Grundstück als steuerpflichtig entnommen. Im Hinblick auf die Ertraglosigkeit ist das belastete Grundstück auf Dauer nicht mehr geeignet, den Betrieb zu fördern.

Die Vereinbarung eines verbilligten Erbbauzinses aus außerbetrieblichen Gründen führt nicht zu einer Entnahme des mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstücks. Durch die Nutzung, die weiterhin zu laufenden betrieblichen Vorteilen in Gestalt der erzielten Einnahmen führt, verliert das Wirtschaftsgut seine Beziehung zum Betrieb (noch) nicht.^[1]

Hinweis

Auf Geringfügigkeitsgrenze achten

Unterschreitet der aus außerbetrieblichen Gründen vereinbarte verbilligte Erbbauzins die Geringfügigkeitsgrenze von 10 % des ortsüblichen vollen Erbbauzinses, verliert das mit dem Erbbaurecht belastete Grundstück seine Beziehung zum Betrieb und wird zu notwendigem Privatvermögen.^[2]

Übernimmt der Erbbauberechtigte die Erschließungskosten, muss der Erbbauverpflichtete diese passiv abgrenzen und über die Laufzeit des Erbbaurechts gewinnerhöhend auflösen.

[1] OFD Münster, Verfügung v. 8.9.2011, S 2177-193-St 23-33, DB 2011 S. 2061.

[2] BFH, Urteil v. 24.3.2011, IV R 46/08, BFH/NV 2011 S. 1225.

2.1.5.2 Bebautes Grundstück

Wird an einem bebauten Grundstück (Betriebsvermögen des Grundstückseigentümers) ein Erbbaurecht eingeräumt, geht mit der Einräumung des Erbbaurechts das zivilrechtliche^[1] und das wirtschaftliche Eigentum an dem Gebäude auf den Erbbauberechtigten über. Der Grundstückseigentümer...