Erbbaurecht/Erbbauzinsen / 2.1.5 Bilanzierung

2.1.5.1 Unbebautes Grundstück

Gehört das unbebaute Grundstück des Erbbauverpflichteten zu dessen Betriebsvermögen, muss er dieses auch nach Bestellung des Erbbaurechts in seiner Bilanz mit den Anschaffungskosten ausweisen. Folgendes ist aber zu beachten:

Bei der vollentgeltlichen Bestellung des Erbbaurechts bleibt das Grundstück grundsätzlich Betriebsvermögen. Wie bei einer Verpachtung von Grundstücken stärkt der Erbbauzins die Ertragslage des Betriebs und ist daher geeignet, ihn zu fördern.

Mit der Bestellung des unentgeltlichen Erbbaurechts gilt das Grundstück als steuerpflichtig entnommen. Im Hinblick auf die Ertraglosigkeit ist das belastete Grundstück auf Dauer nicht mehr geeignet, den Betrieb zu fördern.

Die Vereinbarung eines verbilligten Erbbauzinses aus außerbetrieblichen Gründen führt nicht zu einer Entnahme des mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstücks. Durch die Nutzung, die weiterhin zu laufenden betrieblichen Vorteilen in Gestalt der erzielten Einnahmen führt, verliert das Wirtschaftsgut seine Beziehung zum Betrieb (noch) nicht.^[1]

Hinweis

Auf Geringfügigkeitsgrenze achten

Unterschreitet der aus außerbetrieblichen Gründen vereinbarte verbilligte Erbbauzins die Geringfügigkeitsgrenze von 10 % des ortsüblichen vollen Erbbauzinses, verliert das mit dem Erbbaurecht belastete Grundstück seine Beziehung zum Betrieb und wird zu notwendigem Privatvermögen.^[2]

Übernimmt der Erbbauberechtigte die Erschließungskosten, muss der Erbbauverpflichtete diese passiv abgrenzen und über die Laufzeit des Erbbaurechts gewinnerhöhend auflösen.

[1] OFD Münster, Verfügung v. 8.9.2011, S 2177-193-St 23-33, DB 2011 S. 2061.

[2] BFH, Urteil v. 24.3.2011, IV R 46/08, BFH/NV 2011 S. 1225.

2.1.5.2 Bebautes Grundstück

Wird an einem bebauten Grundstück (Betriebsvermögen des Grundstückseigentümers) ein Erbbaurecht eingeräumt, geht mit der Einräumung des Erbbaurechts das zivilrechtliche^[1] und das wirtschaftliche Eigentum an dem Gebäude auf den Erbbauberechtigten über. Der Grundstückseigentümer muss daher die Veräußerung des Gebäudes in der Buchhaltung erfassen und das für die Einräumung des Erbbaurechts vereinbarte Entgelt aufteilen auf das Gebäude (Veräußerungsgewinn) und die Einräumung des "eigentlichen" Erbbaurechts.

Ist die Zahlung eines laufenden Entgelts vereinbart worden, und ist im Vertrag eine sachgerechte Aufteilung enthalten, dann ist der auf das Gebäude entfallende Anteil des laufenden Entgelts mit einem Zinssatz von 5,5 % auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zu kapitalisieren.^[2] In entsprechender Höhe ist eine Kaufpreisforderung zu aktivieren. Diese muss während der Dauer des Erbbaurechts jährlich unter Verrechnung der jeweiligen fälligen Rate mit dem neuen Barwert zum Bilanzstichtag in der Bilanz angesetzt werden. Die Anpassung der Forderung ist mit dem jährlichen Erbbauzins (Ertrag) zu verrechnen. Der Verkaufspreis für das Gebäude ist i. H. d. kapitalisierten laufenden Entgelts für die Gebäudeübertragung zu berücksichtigen.

Mit Beendigung des Erbbaurechts geht das Eigentum an dem Gebäude von dem Erbbauberechtigten auf den Erbbauverpflichteten über. Zahlt der Grundstückseigentümer eine Entschädigung an den Erbbauberechtigten, muss er diese Verpflichtung bei Beendigung des Erbbaurechts passivieren. In gleicher Höhe muss er die Anschaffungskosten des Gebäudes aktivieren.

Erfolgt eine vertraglich vereinbarte entschädigungslose Übertragung des Gebäudes, ist in der Höhe des voraussichtlichen Gebäudewerts zum Zeitpunkt der Rückübertragung ein zusätzliches Nutzungsentgelt zu sehen, für das beim Abschluss des Erbbaurechtsvertrags ein passiver Rechnungsabgrenzungsposten gebildet werden muss.^[3] Parallel muss in gleicher Höhe ein Übertragungsanspruch (sonstiger Vermögensgegenstand) aktiviert werden. Während der Laufzeit des Erbbaurechts ist der passive Rechnungsabgrenzungsposten planmäßig linear aufzulösen. Zum Übertragungszeitpunkt ist dann das Gebäude zu aktivieren und der aktivierte Übertragungsanspruch gegenzubuchen.

Zahlt der Grundstückseigentümer von Gesetzes wegen keine Entschädigung (Aufhebung des Erbbaurechts gem. § 26 ErbbauRG), muss er das Gebäude mit dem tatsächlichen Wert aktivieren und über die neu einzuschätzende wirtschaftliche Restnutzungsdauer abschreiben.

[1] § 95 BGB.

[2] § 13 BewG, Anlage 9a zu § 13 BewG.

[3] BFH, Urteil v. 11.12.2003, IV R 42/02, BStBl 2004 II S. 353.