ErbStR 1998 / R 171. Ansatz der üblichen Miete

(1) ¹Die übliche Miete ist nach § 146 Abs. 3 Satz 1 BewG in den Fällen anzusetzen, in denen Grundstücke oder Grundstücksteile

• innerhalb des dreijährigen Mietermittlungszeitraums zeitweise nicht genutzt waren,
• von dem Eigentümer oder dessen Familie selbst genutzt wurden,
• an andere unentgeltlich zur Nutzung überlassen wurden,
• an Angehörige oder an Arbeitnehmer des Eigentümers vermietet waren.

²Wegen der Zeiten der Nichtnutzung → R 170 Abs. 3.

(2) ¹Der Ansatz der üblichen Miete bei der Nutzung durch den Eigentümer oder dessen Familie gilt nicht nur bei der Überlassung von Wohnräumen, sondern auch für die Überlassung von gewerblich oder freiberuflich genutzten Räumen. ²Deshalb ist z.B. das vom Grundstückseigentümer selbst genutzte Bürohaus und der selbst genutzte Laden unter Ansatz der üblichen Miete zu bewerten. ³Die übliche Miete ist auch dann anzusetzen, wenn ein Grundstück oder ein Grundstücksteil an andere unentgeltlich zur Nutzung überlassen wird, unabhängig davon, ob es sich bei den anderen um Angehörige des Grundstückseigentümers oder um fremde Dritte handelt. ⁴Auf die Art der Nutzung des Grundstücks oder des Grundstücksteils kommt es nicht an. ⁵Erfolgt die Nutzungsüberlassung an Angehörige oder Arbeitnehmer des Grundstückseigentümers gegen Zahlung einer Miete, ist statt der Jahresmiete stets die übliche Miete anzusetzen. ⁶Das gilt auch, wenn die tatsächlich vereinbarte Miete nur geringfügig von der üblichen Miete abweicht. ⁷Wird ein Grundstück oder ein Grundstücksteil nicht an Angehörige oder Arbeitnehmer, sondern an andere Personen verbilligt oder überhöht vermietet, führt dies nicht zum Ansatz der üblichen Miete. ⁸Es bleibt vielmehr bei der tatsächlich vereinbarten Miete. ⁹Auf den Umfang der Abweichung zwischen der tatsächlich vereinbarten Miete zur üblichen Miete kommt es nicht an.

(3) ¹Bei der üblichen Miete handelt es sich um die Miete, die für nach Art, Lage, Größe, Ausstattung und Alter vergleichbare, nicht preisgebundene Grundstücke von fremden Mietern bezahlt wird (§ 146 Abs. 3 Satz 2 BewG). ²Betriebskosten sind hierbei nicht einzubeziehen. ³Für Wohnungen, die in den neuen Ländern vor dem 3.10.1990 fertiggestellt worden sind, war bis zum 31.12.1997 eine preisgebundene Miete zu zahlen (→ § 11 Abs. 2 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe). ⁴Aufgrund der Besonderheiten in den neuen Ländern können bei diesen Gebäuden wegen der Ausstattung, Bauart und des Alters noch erhebliche Wertunterschiede gegenüber Gebäuden mit nicht preisgebundenen Wohnungen bestehen. ⁵Daher ist es in den entsprechenden Fällen nicht zu beanstanden, wenn die Wertminderungen bei der Ermittlung der üblichen Miete durch Rückgriff auf die Mieten für preisgebundenen Wohnraum berücksichtigt werden. ⁶Bei der Mietableitung bleiben Mieten, die auf ungewöhnlichen oder persönlichen Verhältnissen beruhen, ebenso außer Betracht wie Mieten für mit öffentlichen Mitteln geförderte Wohnungen. ⁷Es bestehen jedoch keine Bedenken, die übliche Miete für Wohnungen im öffentlich geförderten Wohnungsbau bei Bedarf aus der Miete vergleichbarer preisgebundener Wohnungen abzuleiten.