Erhaltungsaufwand / 7 Verfahrensfragen

7.1 Abflussprinzip

Erhaltungsaufwendungen sind bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sowie bei der Gewinnermittlung nach § 4 Abs. 3 EStG (Einnahme-Überschussrechnung) grundsätzlich im Jahr der Zahlung (Abflussjahr) abzuziehen^[1], bei Bilanzierenden in dem Wirtschaftsjahr, in dem sie angefallen sind.

[1] § 11 Abs. 2 Satz 1 EStG.

7.2 Verteilung der Erhaltungsaufwendungen

Größere Aufwendungen für die Erhaltung von Gebäuden im Privatvermögen, die im Zeitpunkt der Leistung überwiegend Wohnzwecken dienen, können abweichend von § 11 Abs. 2 EStG auf 2 – 5 Jahre gleichmäßig verteilt werden.^[1] Der innerhalb des Verteilungszeitraums auf ein bestimmtes Jahr entfallende Anteil kann nicht auf andere Jahre verlagert werden, wenn er sich in einem Jahr nicht steuerlich voll auswirkt; es besteht also keine Nachholungsmöglichkeit.

[1] § 82b Abs. 1 Satz 1 EStDV.

7.3 Nachträgliche Herstellungskosten

Nachträgliche Herstellungskosten an einem Gebäude werden der bisherigen Bemessungsgrundlage der AfA hinzugerechnet und mit den bisherigen AfA-Sätzen abgeschrieben. Handelt es sich um nachträgliche Herstellungskosten an einem beweglichen Wirtschaftsgut, erhöhen diese Kosten den Restbuchwert; die Abschreibung erfolgt auf der Grundlage dieser neuen AfA-Bemessungsgrundlage nach der verbleibenden Restnutzungsdauer des Wirtschaftsguts.

7.4 Sonderbehandlung von Erhaltungsaufwand

Nach §§ 7h, 7i EStG werden Herstellungs- und Anschaffungskosten für bestimmte Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen an einem im Inland belegenen Gebäude in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder in einem städtebaulichen Entwicklungsbereich sowie an Baudenkmalen steuerlich begünstigt, sofern das Gebäude bzw. das Baudenkmal der Erzielung von Einkünften dient. Führen Baumaßnahmen an nach §§ 7h oder 7i EStG begünstigten Objekten nicht zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten, sondern zu Erhaltungsaufwand, ist nach Wahl des Steuerpflichtigen eine gleichmäßige Verteilung dieses Erhaltungsaufwands auf 2 – 5 Jahre möglich.^[1] Die Voraussetzungen der §§ 7 h und 7 i EStG müssen allerdings vorliegen. Miteigentümer müssen den Erhaltungsaufwand auf den gleichen Zeitraum verteilen.^[2]

[1] §§ 11a, 11b EStG.

[2] §§ 11 a Abs. 3, 11 b Satz 3 EStG.

7.5 Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen

Für die Inanspruchnahme von Handwerkerleistungen für Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die in einem inländischen, in der Europäischen Union oder dem Europäischen Wirtschaftsraum liegenden Haushalt des Steuerpflichtigen erbracht werden, ermäßigt sich nach § 35a Abs. 3 EStG die tarifliche Einkommensteuer, vermindert um die sonstigen Steuerermäßigungen, auf Antrag um 20 % der Aufwendungen des Steuerpflichtigen, höchstens jedoch um 1.200 EUR; dies gilt unabhängig davon, ob es sich um regelmäßig vorzunehmende Renovierungsarbeiten oder kleine Ausbesserungsarbeiten handelt, die gewöhnlich durch Mitglieder des privaten Haushalts erledigt werden, oder um Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die im Regelfall nur von Fachkräften durchgeführt werden.

Für öffentlich geförderte Maßnahmen, für die zinsverbilligte Darlehen oder steuerfreie Zuschüsse in Anspruch genommen werden, kann die Steuerermäßigung nicht in Anspruch genommen werden. Für Handwerkerleistungen der öffentlichen Hand, die nicht nur einzelnen Haushalten, sondern allen an den Maßnahmen der öffentlichen Hand beteiligten Haushalten zugutekommen, ist eine Begünstigung nach § 35a EStG ausgeschlossen (z. B. Ausbau des allgemeinen Versorgungsnetzes oder Erschließung einer Straße). Insoweit fehlt es an einem räumlich funktionalen Zusammenhang der Handwerkerleistungen mit dem Haushalt des einzelnen Grundstückseigentümers.^[1]

Voraussetzung für die Inanspruchnahme der Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen ist, dass der Steuerpflichtige für die Aufwendungen eine Rechnung erhalten hat und die Zahlung auf das Konto des Erbringers der Leistung erfolgt ist.

Einzelfragen sind im BMF-Schreiben v. 9.11.2016, IV C 8 – S 2296 – b/07/10003 :008, BStBl 2016 I S. 1213, geändert durch BMF-Schreiben v. 1.9.2021, IV C 8 – S 2296-b/21/10002:001 – 2021/0938068, BStBl 2021 I S. 1494, geregelt.

Wichtig

Ausschluss der Steuerermäßigung

Die Steuermäßigung nach § 35a EStG ist für Aufwendungen ausgeschlossen, soweit diese zu den Betriebsausgaben oder Werbungskosten gehören oder wie solche behandelt werden. Sie kommt auch nur in Betracht, soweit die Aufwendungen nicht vorrangig als Sonderausgaben, z. B. Erhaltungsmaßnahme nach § 10f EStG, oder als außergewöhnliche Belastungen berücksichtigt werden.

[1] BFH, Urteil v. 21.2.2018, VI R 18/16, BStBl 2018 II S. 641.