Erklärungen zur Feststellung der Grundsteuerwerte (Bunde ... / 2.2 Wer muss eine Feststellungserklärung abgeben?

Zur Abgabe einer Feststellungserklärung sind im Regelfall die Eigentümer eines Grundstücks und/oder eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft verpflichtet.

Die Finanzämter haben in der Vergangenheit bei der Einheitsbewertung für jede wirtschaftliche Einheit ein Aktenzeichen oder eine Steuernummer (je nach Bundesland) erteilt. Für jede dieser wirtschaftlichen Einheiten ist nunmehr eine Feststellungserklärung abzugeben. Die wirtschaftliche Einheit bildet den Bewertungsgegenstand und wird im bewertungsrechtlichen Kontext auch als "Grundstück" (in der Vermögensart Grundvermögen) bzw. als "Betrieb der Land- und Forstwirtschaft" (in der Vermögensart land- und forstwirtschaftliches Vermögen) bezeichnet. Das Grundstück im bewertungsrechtlichen Sinne ist dabei nicht mit dem Grundstück nach dem BGB gleichzusetzen.

Was als wirtschaftliche Einheit gilt, ist nach der Verkehrsanschauung festzulegen.^[1] Eine wirtschaftliche Einheit kann dabei auch aus mehreren Flurstücken und mehreren Gebäuden und Gebäudeteilen unterschiedlicher Bauart und/oder unterschiedlicher Nutzung bestehen. Bei bestehenden wirtschaftlichen Einheiten ist dies regelmäßig unproblematisch, da bereits eine Beurteilung des Umfangs der wirtschaftlichen Einheit im Rahmen der Einheitsbewertung vorgenommen wurde.

Achtung

Prinzip der Eigentümeridentität

Grundsätzlich können mehrere Wirtschaftsgüter (bei der Bewertung von Grundbesitz sind das i. d. R. Flurstücke und Gebäude) nur dann zu einer wirtschaftlichen Einheit zusammengefasst werden, wenn sie demselben Eigentümer bzw. denselben Eigentümern gehören.^[2]

Beispiel: Wohnhaus und Garage auf nebeneinanderliegenden Flurstücken

Zwei nebeneinanderliegende Flurstücke gehören Ehegatten/Lebenspartnern. Auf dem einen Grundstück haben die Ehegatten/Lebenspartner ein Einfamilienhaus errichtet und auf dem angrenzenden Flurstück steht eine Doppelgarage, die die Ehegatten/Lebenspartner gemeinsam mit dem Einfamilienhaus nutzen. Die beiden Flurstücke sind regelmäßig in einer wirtschaftlichen Einheit zusammenzufassen.

Im bisherigen Recht der Einheitsbewertung gab es Ausnahmen von diesem Prinzip der Eigentümeridentität. So konnten beispielsweise Flurstücke, die nur im Eigentum eines Ehegatten/Lebenspartners standen, auch mit Flurstücken, die den Ehegatten/Lebenspartnern gemeinsam gehörten, zu einer wirtschaftlichen Einheit zusammengefasst werden.^[3] Solche Ausnahmen wurden insbesondere für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft geschaffen, weil dort regelmäßig alle Wirtschaftsgüter zu einer wirtschaftlichen Einheit zusammengefasst wurden, die dem Betrieb der Land- und Forstwirtschaft dienten.^[4] Wurde ein Betrieb von einer Gemeinschaft oder Gesellschaft bürgerlichen Rechts unterhalten, waren auch diejenigen Wirtschaftsgüter in die wirtschaftliche Einheit des land- und forstwirtschaftlichen Betriebs miteinzubeziehen, die im Nutzungszusammenhang mit dem Betrieb standen, sich aber nur im Eigentum eines Beteiligten oder mehrerer Beteiligter und nicht im Eigentum der Gemeinschaft oder Gesellschaft befanden. Diese Regelungen^[5] wurden in die neuen Vorschriften zur Ermittlung der Grundsteuerwerte nicht übernommen.

Bestehende wirtschaftliche Einheiten können nach den alten Regeln der §§ 26 und 34 Abs. 4 bis 6 BewG weiter bis zur (nächsten) Hauptfeststellung zum 1.1.2029 bestehen bleiben (Besitzstandswahrung).^[6] Zu diesem Hauptfeststellungszeitpunkt sind sie allerdings aufzulösen. Für neu entstehende wirtschaftliche Einheiten gilt dies nicht, denn sie sind zwingend nach dem Prinzip der Eigentümeridentität zu bilden.

Eine weiterhin bestehende Ausnahme bildet § 244 Abs. 2 BewG, wonach auch ein Anteil des Eigentümers eines Grundstücks an anderem Grundvermögen (zum Beispiel an gemeinschaftlichen Hofflächen oder Garagen) in die wirtschaftliche Einheit "Grundstück" einzubeziehen ist, wenn der Anteil zusammen mit dem Grundstück genutzt wird.

Beispiel: Gemeinschaftliche Hofflächen oder Garagen^[7]

Ein Garagengrundstück gehört einer Vielzahl von Eigentümern und wird von einzelnen Eigentümern gemeinsam mit ihren in räumlicher Nähe liegenden Reihenhäusern genutzt. Der Anteil des Eigentümers an dem Garagengrundstück mitsamt dem Reihenhaus bilden in diesem Fall eine wirtschaftliche Einheit. Hierbei ist es nicht erforderlich, dass alle Miteigentümer des Garagengrundstücks ihren Anteil jeweils zusammen mit einem Reihenhaus nutzen.

Wichtig

Erbbaurechtsgrundstücke und Gebäude auf fremden Grund und Boden

Für Erbbaurechtsgrundstücke und Grundstücke mit Gebäuden auf fremdem Grund und Boden sind im Vergleich zur bisherigen Einheitsbewertung Besonderheiten zu beachten. Bislang ging der Gesetzgeber in diesen Fällen jeweils von zwei separaten wirtschaftlichen Einheiten aus: das Grundstück (Grund und Boden) einerseits sowie das Erbbaurecht bzw. das Gebäude auf fremdem Grund und Boden andererseits. Somit wurden bislang immer zwei Einheitswert-Aktenzeichen bzw. Steuernummern von den Finanzämtern erteilt.

Nach den neuen Bewertungsregeln werden diese Fälle in einer wirtschaft...