Erlaß betr. Grunderwerbsteuer; Erschließungsbeiträge und andere Anliegerkosten als Teil der Gegenleistung

Gleichlautende Ländererlasse, Erlaß v. 4.9.1989 S 4521 - 27 - 32 3 (DStR S. 646)

1. Abwälzung von Erschließungsbeiträgen auf Erwerber

Erschließungsbeiträge § 127 BauGB vom 8.12.1986, BGBl I 1986 S. 2253; BStBl I 1987 S. 99) entstehen nach § 133 Abs. 2 BauGB

• mit der endgültigen Herstellung der Erschließungsanlagen,
• für Teilbeträge, sobald die Maßnahmen, deren Aufwand durch Teilbeträge gedeckt werden soll, abgeschlossen werden, und
• bei Übernahme von Anlagen als gemeindliche Erschließungsanlagen § 128 Abs. 1 Nr. 3 BauGB) mit der Übernahme durch die Gemeinde.

Beitragspflichtiger ist derjenige, der im Zeitpunkt der Bekanntgabe des Beitragsbescheids Grundstückseigentümer, Erbbauberechtigter oder Wohnungs-/Teileigentümer ist § 134 Abs.1 BauGB). Der Beitrag ruht nach seiner Geltendmachung als öffentliche Last auf dem Grundstück, Erbbaurecht oder Wohnungs-/Teileigentum § 134 Abs. 2 BauGB).

War die Beitragspflicht bereits vor dem grunderwerbsteuerlichen Erwerbsvorgang entstanden und gegen den Veräußerer durch Bescheid geltend gemacht, so gehören Erschließungsbeiträge gem. § 9 Abs. 2 Nr. 2 GrEStG zur Gegenleistung, wenn sie – bei Abwälzung durch den Veräußerer – vom Erwerber getragen werden. War dagegen die Beitragspflicht im Erwerbszeitpunkt noch nicht geltend gemacht, so gehören vom Erwerber getragene Erschließungsbeiträge nicht zur Gegenleistung, und zwar auch dann nicht, wenn sich der Erwerber vertraglich gegenüber dem Veräußerer oder der Gemeinde zur Übernahme der künftigen Erschließungsbeiträge verpflichtet hat (vgl. BFH-Urteile vom 10.11.1970, BStBl 1971 II S. 252; vom 9.5.1979, BStBl II S. 577).

2. Vorausleistungen und vertraglich vereinbarte Vorauszahlungen auf Erschließungsbeiträge

a) Nach § 133 Abs. 3 Satz 1 BauGB können für ein Grundstück, für das eine Beitragspflicht noch nicht oder nicht in vollem Umfang entstanden ist, Vorausleistungen auf den Erschließungsbeitrag verlangt werden, wenn ein Bauvorhaben auf dem Grundstück genehmigt wird oder wenn mit der Herstellung der Erschließungsanlagen begonnen worden ist. Die Vorausleistung ist mit der endgültigen Beitragsschuld zu verrechnen, auch wenn der Vorausleistende nicht beitragspflichtig ist. Eine Rückerstattung kann nur dann verlangt werden, wenn die Beitragspflicht sechs Jahre nach Erlaß des Vorausleistungsbescheids noch nicht entstanden und die Erschließungsanlage bis zu einem Zeitpunkt noch nicht benutzbar ist. Wird das Grundstück vor endgültiger Fertigstellung der Erschließungsanlagen veräußert, so muß der Veräußerer eine von ihm erbrachte Vorausleistung bei Bemessung des Kaufpreises berücksichtigen. Eine solche vom Veräußerer gezahlte und auf den Erwerber überwälzte Vorausleistung stellt keine Gegenleistung dar, weil der Erwerber dadurch einen Verrechnungsanspruch mit seiner späteren Beitragsschuld erlangt (BFH-Urteil vom 9.5.1979, BStBl II S. 577).

b) Erwirbt jemand von einer Gemeinde ein Grundstück zur Bebauung und zahlt er neben dem Kaufpreis als zukünftiger Eigentümer an die Gemeinde Vorauszahlungen auf den Erschließungsbeitrag, so gehören diese auch dann nicht zur Gegenleistung, wenn die Erschließungsanlage bei Abschluß des Kaufvertrags schon weitgehend fertiggestellt ist (vgl. BFH-Urteil vom 30.1.1995, BStBl II S. 373).

3. Ablösung von Erschließungsbeiträgen

Die Gemeinde kann nach § 133 Abs. 3 Satz 5 BauGB Bestimmungen über die Ablösung des Erschließungsbeitrags im ganzen vor Entstehung der Beitragspflicht treffen. Die Ablösung ist eine vorweggenommene Tilgung der künftigen Beitragsforderung.

Wird beim Erwerb eines gemeindeeigenen Grundstücks mit der Gemeinde ein Ablösungsvertrag geschlossen, so gehören die Ablösungsbeträge nicht zur Gegenleistung. Übernimmt der Erwerber die Verpflichtung aus einer vom Veräußerer vorher mit der Gemeinde getroffenen Ablösungsvereinbarung oder sind im Kaufpreis für ein Grundstück bereits vom Veräußerer gezahlte Ablösungsbeträge enthalten, so müssen die entsprechenden Beträge in die Gegenleistung einbezogen werden.

4. Zivilrechtliche Abwälzung von Erschließungskosten ohne abgabenrechtliche Erhebung von Erschließungsbeiträgen

Häufig wird der Aufwand für Erschließungsanlagen nicht von der Gemeinde abgabenrechtlich durch Erschließungsbeiträge geltend gemacht, sondern die entsprechenden Kosten werden vertraglich auf den Erwerber abgewälzt. Diese Gestaltung wird meist gewählt, wenn die Erschließung nicht selbst von der Gemeinde durchgeführt wird. Für diese Fälle gilt folgendes:

Hat sich der Veräußerer gegenüber dem Erwerber zur Erschließung des Grundstücks verpflichtet, so gehören die vom Erwerber zu tragenden Erschließungskosten zur grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung; in diesen Fällen ist Gegenstand des Erwerbsvorgangs ein erschlossenes Grundstück (vgl. BFH-Urteil vom 16.11.1976, BStBl II S. 327). Entsprechendes gilt, wenn die Erschließungsmaßnahmen nicht vom Veräußerer, sondern von einem Dritten (z.B. Erschließungsbeauftragter) durchgeführt worden sind, der entsprechende Aufwand aber vertraglich dem Erwerber angelastet wi...