Erstberatungsbrief: Mietwohnungsneubau - Steuerliche Son ... / Mietwohnungsneubau – Steuerliche Sonderabschreibung für energieeffiziente Gebäude

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Sehr geehrte Frau …, sehr geehrter Herr …,

bezahlbare Wohnungen sind insbesondere in Ballungsgebieten Mangelware. Branchenverbände fordern daher schon seit Jahren den Bau neuer Wohnungen. Die staatliche Förderung der Schaffung bezahlbarer Wohnungen stellt insofern eine andauernde Aufgabe der Regierungsparteien dar. Mit dem "Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus" wurden umfangreiche Steuererleichterungen für Anleger und Investoren geschaffen. Mit dem Jahressteuergesetz 2022 wurden weitere Voraussetzungen für die Inanspruchnahme der Steuererleichterungen eingefügt. Unter anderem müssen Neubauten ab 2023 den Kriterien eines Effizienzhauses 40 entsprechen. Ich/wir möchten Ihnen in diesem Schreiben die wesentlichen Neuerungen hierzu erläutern.

Sonderabschreibungen für energieeffizientes Bauen

Für Investitionen in den Mietwohnungsneubau werden zusätzlich zur regulären Gebäude-Abschreibung Sonderabschreibungen gewährt. Diese betragen 5 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten über einen Zeitraum von 4 Jahren. Zusammen mit der regulären linearen Gebäude-Abschreibung, die zum 1.1.2023 von 2 % auf 3 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten angehoben wurde, können Investoren bis zu 8 % der Aufwendungen über 4 Jahre abschreiben.

Voraussetzungen

Diese Steuerförderung gibt es aber nicht für jede x-beliebige neue Mietwohnung. Das Gesetz enthält einige Erfordernisse, die allesamt erfüllt sein müssen. Grundvoraussetzung ist, dass es sich bei dem Investitionsobjekt/den Investitionsobjekten um eine neu geschaffene Wohnung/neu geschaffene Wohnungen bzw. um neu geschaffenen Wohnraum handelt. Denn Sie erhalten die Steuerförderung auch dann, wenn Sie keine Wohnung/Wohnungen, sondern z. B. Ein- oder Zweifamilienhäuser errichten und diese dann vermieten. Ohne Belang ist in allen Fällen, ob Sie die Wohnimmobilie/Wohnimmobilien selbst errichten oder schlüsselfertig erwerben.

Mit der Schaffung neuen Wohnraums müssen Sie übrigens kein neues Gebäude erstellen. Bauen Sie z. B. in einem bestehenden Gebäude das Dachgeschoss zu einer neuen Wohnung aus und vermieten diese dann, erhalten Sie ebenfalls die Sonderabschreibung auf Ihre Ausbauaufwendungen. Gleiches gilt, wenn Sie bestehende Gebäudeflächen, z. B. Büro- oder Ladenflächen in neue Wohnungen umwandeln usw. Wesentlich ist, dass tatsächlich neue Wohnungen geschaffen werden, die bisher nicht vorhanden waren.

Für Wohnungen, die aufgrund eines nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Januar 2027 gestellten Bauantrags oder einer in diesem Zeitraum getätigten Bauanzeige hergestellt werden, gilt als zusätzliches Kriterium für die Inanspruchnahme der Sonderabschreibungen, dass diese Wohnungen in einem Gebäude liegen, das die Kriterien eines "Effizienzhaus 40" mit Nachhaltigkeits-Klasse erfüllt und dies entsprechend nachgewiesen wird.

Gedeckelte Baukosten

Damit Investoren, die Luxuswohnungen erstellen, nicht in den Genuss der Sonderabschreibungen kommen können, deckelt das Gesetz außerdem die Baukosten und begrenzt die förderfähige Bemessungsgrundlage – sprich das Abschreibungspotenzial. Es gelten bestimmte Baukostenobergrenzen und Förderhöchstgrenzen. Außerdem ist die Förderung zeitlich begrenzt. Sprechen Sie daher vor einer konkreten Umsetzung eines Bauvorhabens unbedingt mit mir/uns.

Planen Sie den Erwerb schlüsselfertiger Mietwohnungen und möchten Sie die Steuerförderung hierfür erlangen, kommt es entscheidend auf den Erwerbszeitpunkt an. Wann eine Wohnung als "neu" im Sinne des Gesetzes gilt und wann Sie welche Wohnung/Wohnungen kaufen können, erläutere ich/erläutern wir Ihnen gerne in einem persönlichen Gespräch.

Vermietung zu fremden Wohnzwecken

Das neue Gesetz erfordert des Weiteren die Bereitstellung der neuen Wohnung/Wohnungen zu fremden Wohnzwecken, und das für mindestens 10 Jahre. Eine Nutzungsüberlassung zu Wohnzwecken liegt im Sinne des Gesetzes dann vor, wenn Miete gezahlt wird. Sollen Angehörige in die Wohnung einziehen, müssen Sie eine bestimmte Mindestmiete verlangen, sonst gilt die Wohnung als unentgeltlich überlassen. Sprechen sie daher unbedingt mit mir/uns. Ich berechne/Wir berechnen die Miethöhe, die Sie mindestens verlangen müssen, um in den Genuss der Steuerförderung zu kommen. Nicht notwendig ist allerdings, dass Sie persönlich die Wohnung für mindestens 10 Jahre vermieten. Ein Verkauf des Mietobjekts innerhalb von 10 Jahren führt nicht zur rückwirkenden Versagung der Sonderabschreibung, wenn die Immobilie auch weiterhin vermietet ist bzw. wird. Allerdings löst ein Verkauf innerhalb von 10 Jahre regelmäßig einen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn aus, womit die Sonderabschreibung ganz oder teilweise zunichte gemacht wird. Ich empfehle/Wir empfehlen daher eine Behaltedauer von mindestens 10 Jahren. Gerne erläutere ich/erläutern wir Ihnen die Details und mögliche Alternativen.

Bauantragstellung bis zum 1.1.2027

Die Sonderabschreibung wir...