Feststellung der Bebauungs- und Vermietungsabsicht bei unbebautem Grundstück

Leitsatz

1. Auf die Bebauungs- und Vermietungsabsicht kann nur anhand von äußeren Umständen geschlossen werden. Erforderlich ist eine Gesamtwürdigung der objektiven Umstände des Einzelfalls.

2. Ein vorsichtiges, auf das Ansparen von Eigenkapital gerichtetes Finanzierungsverhalten spricht nicht gegen die behauptete Bebauungsabsicht. In diesem Fall muss sich aber aus weiteren Umständen ergeben, dass sich der Steuerpflichtige seinen Angaben entsprechend verhalten und entsprechende Mittel tatsächlich angesammelt hat. Dafür kann die spätere Verwendung der angesparten Mittel rückwirkend von Bedeutung sein.

Normenkette

§ 9 Abs. 1 Satz 1, § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1, § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG, § 96 Abs. 1 Satz 1 1. Halbsatz FGO

Sachverhalt

Der Kläger erwarb ein unbebautes Grundstück und erklärte gegenüber dem FA seine Absicht, es zu bebauen und zu vermieten. Mehrere Entwurfsplanungen gelangten nicht zur Umsetzung. Unterdessen sparte der Kläger Eigenkapital an, da er den Bau nicht fremdfinanzieren wollte. Nach ca. 10 Jahren hatte der Kläger den Kredit für die Anschaffung des Grundstücks zurückgezahlt und einen erheblichen Betrag für das Bauvorhaben angespart. In diesem Stadium begann er mit der Bebauung eines Teils des Grundstücks. Das FA versagte den Abzug der grundstücksbezogenen Aufwendungen in den ersten 7 Jahren. Das FG hat die Klage abgewiesen.

Entscheidung

Auf die Revision des Klägers hat der BFH das FG-Urteil aufgehoben und die Sache an das FG (FG München, Urteil vom 24.7.2014, 15 K 2527/12, Haufe-Index 7682214) zurückverwiesen. Der BFH hat die Sachverhaltswürdigung des FG als rechtsfehlerhaft beurteilt. Nach Auffassung des BFH war die Feststellung der Vermietungsabsicht unter den festgestellten Umständen möglich. Der BFH darf jedoch den Sachverhalt nicht (abweichend) selbst würdigen. Das FG muss deshalb seine Tatsachenwürdigung noch einmal wiederholen.

Hinweis

1. Vorab entstandene Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung kann geltend machen, wer sich endgültig entschlossen hat, eine Immobilie zu vermieten. Die Vermietungsabsicht muss sich in äußeren Umständen ausge­drückt haben, denn sie lässt sich vor Gericht nur anhand objektiver Umstände (Indizien) feststellen. Der subjektive Tatbestand bedarf einer objektiven Grundlage. Eine vermietbare Immobilie muss zwar noch nicht vorhanden, aber zumindest in Aussicht sein, so dass die Aufnahme der vermietenden Tätigkeit in absehbarer Zeit möglich erscheint.

a) Sanierungsfälle: Ist eine Immobilie zwar vorhanden, aber noch nicht vermietbar, muss erkennbar sein, dass der Steuerpflichtige zielgerichtet darauf hinwirkt, einen vermietbaren Zustand herbeizuführen. Problematisch sind hier insbesondere die Fälle, in denen die Sanierung mit viel Eigenleistung und wenig Geld nur schleppend durchgeführt wird. Die Rechtsprechung ist in diesen Fällen großzügig und gewährt unter Berücksichtigung der jeweiligen Umstände eine Frist von bis zu 10 Jahren. Ist nach Ablauf von 10 Jahren eine Vermietung noch nicht zustande gekommen, darf das FA allerdings im Regelfall davon ausgehen, dass sich die Vermietungsabsicht (rückwirkend) nicht mehr feststellen lassen wird. Vorläufige Veranlagungen dürfen dann geändert werden (vgl. z.B. BFH, Urteil vom 16.6.2015, IX R 27/14, BFH/NV 2016, 98, BFHE 250, 489, BStBl II 2016, 144 mit Anm. Ratschow BFH/PR 2016, 32).

b) Bebauungsfälle: Noch schwieriger ist der Nachweis beim Erwerb eines unbebauten Grundstücks. In diesen Fällen muss die Absicht zunächst darauf gerichtet sein, das Grundstück zu bebauen. Die Umsetzung dieser Absicht muss bereits in ein konkretes Stadium getreten sein. Bloße Gedankenspiele reichen nicht aus. Andererseits ist es nicht erforderlich, dass bereits gebaut wird. Die Absicht kann sich auch, und dies ist in dieser Klarheit neu, aus hinreichend eindeutigen Vorbereitungshandlungen ergeben.

2. Die Feststellung von Indizien und ihre Würdigung ist Tatfrage und als solche dem Finanzgericht vorbehalten. Der BFH prüft aber, ob die Würdigung gegen Denkgesetze oder Erfahrungssätze verstößt. Hier geht es um die Erfahrungssätze. Das sind diejenigen Regeln, mit denen aus vorgefundenen Tatsachen auf andere (rechtlich erhebliche) Tatsachen (hier: Absichten) geschlossen werden darf. Sie müssen im Interesse einer möglichst einheitlichen Rechtsanwendung revisionsrechtlich überprüfbar sein, auch wenn es sich nicht um Rechtssätze handelt.

a) Indizien für die Bebauungsabsicht sind ganz allgemein die äußeren Abläufe, die zur Bebauung führen, also Planung, Genehmigung und Durchführung. Auch Vorplanungen, die noch nicht das Genehmigungsstadium erreicht haben, können, wie der Fall zeigt, zusammen mit anderen Indizien auf die Bebauungsabsicht schließen lassen.

b) Zu den Vorbereitungshandlungen gehört auch die Finanzierung. Dabei sprechen finanzielle Schwierigkeiten nicht grundsätzlich gegen die Bebauungsabsicht. Es muss dann aber anhand anderer Indizien möglich erscheinen, dass sie in überschaubarer Zeit überwunden werden. In der Wahl der Art d...