Entscheidungsstichwort (Thema)
Oberfinanzdirektion berechtigt zur Aufstellung eines Mietspiegels
Leitsatz (redaktionell)
Auch wenn das BewG nicht ausdrücklich ausspricht, dass eine OFD berechtigt ist, einen Mietspiegel zu erstellen, kann doch ein von ihr aufgestellter Mietspiegel den Anforderungen des § 79 Abs. 2 Satz 2 BewG entsprechen.
Normenkette
BewG §§ 22, 29, 79 Abs. 2 S. 2
Tatbestand
Die - ursprünglich - aus dem Steuerberater G. und seiner Ehefrau J. gebildete Klägerin ist seit dem 1. Januar 1987 Eigentümerin unter anderem der streitbefangenen Eigentumswohnung, belegen im Dachgeschoss auf der linken Seite. Aufgrund des Wegfalls der 20%igen Berlinermäßigung erließ der Beklagte am 4. Februar 1994 einen unter dem Vorbehalt der Nachprüfung stehenden Einheitswertbescheid auf den 1. Januar 1994 (Wertfortschreibung) - unter Ansatz einer üblichen Miete von 1,55 DM/m2 - mit dem Einheitswert von 25 000,00 DM, änderte ihn am 10. November 1995 mit auf § 164 Abs. 2 Abgabenordnung -AO- gestütztem, den Vorbehalt der Nachprüfung bestehen lassenden Einheitswertbescheid (Wertfortschreibung) auf den 1. Januar 1994 - unter Ansatz einer Miete von 2,40 DM/m2 gemäß der Rundverfügung Nr. 3/1991 der Oberfinanzdirektion -OFD- Berlin, Amtsblatt von Berlin II, 1991, 292 - mit dem Einheitswert von 38 700,00 DM und wies den hiergegen eingelegten Einspruch mit Einspruchsentscheidung vom 18. März 1996 als unbegründet zurück.
In ihrer Klage trägt die Klägerin vor: Der Bescheid sei rechtswidrig, die Rundverfügung stelle keine Rechtsgrundlage für die Änderung dar. Alle rechtserheblichen Gesichtspunkte hätten vor dem 8. Februar 1998 bestanden. Es handele sich um eine 1913 errichtete Komfortwohnung. Der Komfort dieser zu keiner Zeit selbst genutzten, in der Zwischenzeit nicht renovierten Wohnung sei nicht erhöht worden.
Die Klägerin beantragt,
den Änderungsbescheid vom 10. November 1995 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 18. März 1996 aufzuheben sowie die Hinzuziehung eines Bevollmächtigten für das Vorverfahren für notwendig zu erklären und die Revision zuzulassen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen,
und erwidert: Eine Umwandlung habe Einfluss auf die Miethöhe. Die Berücksichtigung der bis zur Hauptfeststellung auf den 1. Januar 1964 erzielten Mieten des ungeteilten, gemischt genutzten Grundstücks sei unzulässig. Die bisher in der Nachfeststellung auf den 1. Januar 1987 berücksichtigte Miete von 1,55 DM/m2, bei der es sich um die tatsächlich erzielte Miete zum 1. Januar 1964 handele, stelle - bei guter Ausstattung (Bad, WC und Sammelheizung bereits zum 1. Oktober 1983), Baujahr bis zum 31. Dezember 1924 - nicht die ortsübliche Miete dar. Es gelte vielmehr der Mietspiegel I der Rundverfügung3/1991.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts sowie der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Beteiligten wird auf den Inhalt der Steuer- und Streitakten verwiesen.
Im Verlaufe des Klageverfahrens hat sich laut notarieller Verhandlung vom 29. Dezember 1998 zum 1. Januar 1999 durch Schenkung von Mitgliedschaftsrechten (Teilen der Gesellschaftsanteile) der Altgesellschafter J. und G. - auf die Beigeladenen, ihre Kinder, eine Veränderung am Gesamthandsvermögen der Eigentumswohnung ergeben, sodass ab 1. Januar 1999 J. und G. mit jeweils 37,5 %, die Beigeladenen mit jeweils 12,5 % am Gesamthandsvermögen beteiligt sind. Dementsprechend hat der Beklagte am 14. Juni 1999 eine Zurechnungsfortschreibung auf den 1. Januar 1999 vorgenommen.
Dem Gericht haben je ein Band Einheitswert- und Grundsteuerakten des Beklagten zur Steuernummer und sowie drei Bände Bauakten des Bezirksamts A. vorgelegen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig, jedoch nicht begründet.
Der Verwaltungsakt vom 10. November 1995 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 18. März 1996 ist nicht rechtswidrig und verletzt die Kläger nicht in ihren Rechten (§ 100 Abs. 1 Satz 1 Finanzgerichtsordnung -FGO-), da der Beklagte zu Recht einen Mietansatz von 2,40 DM/m2 zugrunde gelegt hat.
Der Wert eines Einfamilienhauses ist nach § 76 Abs. 1 Bewertungsgesetz -BewG- grundsätzlich im Wege des Ertragswertverfahrens zu ermitteln, wobei der Grundstückswert gemäß § 78 BewG den Bodenwert, den Gebäudewert und den Wert der Außenanlagen umfasst, der sich durch Anwendung eines Vervielfältigers auf die Jahresrohmiete ergibt. Die Jahresrohmiete ist nach § 79 Abs. 1 BewG das Gesamtentgelt, das der Mieter (Pächter) für die Benutzung des Grundstücks aufgrund vertraglicher Vereinbarungen nach dem Stand im Feststellungszeitpunkt für ein Jahr zu entrichten hat, wobei Umlagen und alle sonstigen Leistungen des Mieters einzubeziehen sind. Zur Jahresrohmiete gehören auch Betriebskosten (wie z. B. Gebühren der Gemeinde, die durch die Gemeinde von den Mietern unmittelbar erhoben werden). Nicht einbezogen dagegen sind Untermietzuschläge, Kosten des Betriebes der zentralen Heizungs-, Warmwasser- und Brennstoffversorgungsanlage sowie des Fahrstuhls, ferner alle Vergütungen für außergewöhnliche Nebenleistu...
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