FG Berlin Urteil vom 09.11.2005 - 2 K 2057/02

Entscheidungsstichwort (Thema)

Einheitsbewertung des Grundvermögens, Festsetzung des Grundsteuermessbetrages und Erhebung von Grundsteuer verfassungsgemäß

Leitsatz (redaktionell)

Das Absehen von einer neuen Hauptfeststellung für das Grundvermögen führt noch nicht zu einem Verstoß der Einheitswerte gegen Art. 3 Abs. 1 GG, da die im Ertragswertverfahren festgestellten Einheitswerte regelmäßig erheblich unter dem gemeinen Wert liegen und daher schwer vorstellbar ist, dass eine Neuregelung der Einheitsbewertung zu einer Herabsetzung der Einheitswerte führen würde.

Die unterschiedlichen Bewertungsnormen für die alten und neuen Bundesländer führen - bei zwar bestehender Ungleichbehandlung vergleichbarer Sachverhalte - nicht zu einem verfassungswidrigen Verstoß gegen den Gleichheitssatz des Art. 3 Abs. 1 GG, da der unterschiedliche Rechtszustand sachlich durch die Wiedervereinigung für eine Übergangszeit gerechtfertigt ist.

Die Erhebung der Grundsteuer verstößt nicht gegen die Eigentumsgarantie des Art. 14 GG.

Normenkette

BewG § 9 Abs. 2, § 21 Abs. 1, § 129; AO § 3 Abs. 2; GrStG §§ 2, 42; GG Art. 3 Abs. 1, Art. 14, 106 Abs. 6

Nachgehend

BFH (Beschluss vom 18.10.2006; Aktenzeichen II B 11/06)

Tatbestand

Der Kläger war in den Streitjahren Eigentümer der Teileigentumseinheiten Nr. 14 und Nr. 15 dem Kläger für eigenberufliche Zwecke genutzt wurde. Nach Durchführung von Umbauarbeiten im Sommer 1992 erließ der Beklagte für beide Teileigentümer geänderte Einheitswertbescheide (Wertfortschreibung wegen Nutzungsänderung und Artfortschreibung wegen Änderung der Grundstücksart in Geschäftsgrundstück), in welchen er den Einheitswert auf den 1. Januar 1992 (für das Xxxxxxx) auf 29 800,00 DM und den Einheitswert auf den 1. Januar 1993 (für das im Jahr 1992 modernisierte Xxxxxxx) auf 31 600,00 DM feststellte. Dabei ging er im Rahmen des Ertragswertverfahrens von einer Rohmiete von 5,00 DM/Monat und qm zuzüglich 3 v. H. für Schönheitsreparaturen aus. Wegen des Wegfalls der Berlin-Ermäßigung erließ er am 25. Oktober 1996 auf den 1. Januar 1994 einen geänderten Einheitswertbescheid für das Xxxxxxx mit dem er den Einheitswert auf 37 200,00 DM feststellte.

Mit seinen Einsprüchen wendete sich der Kläger gegen den Ansatz einer Rohmiete von rechnerisch 5, 12 DM/qm/Monat (Xxxxxxx) und von 5, 03 DM/qm/Monat (Xxxxxxx). Im Rahmen früherer Einsprüche gegen die ursprünglichen Einheitswertbescheide auf den 1. Januar 1994 hatte der Kläger zudem verfassungsrechtliche Bedenken in Bezug auf den die Wertfortschreibung auslösenden Wegfall der Berlin-Ermäßigung (§ 1 der Verordnung zu § 122 Abs. 3 Bewertungsgesetz -BewG- a. F.) erhoben.

Im Hinblick auf die Rüge eines überhöhten Mietansatzes erläuterte der Beklagte dem Kläger, dass die übliche Miete aus vergleichbaren Gewerbe- und Büroräumen abzuleiten sei, wobei für modernisierten bzw. neu erstellten Büroraum nach Erhebungen im Bereich des Beklagten nach den Wertverhältnissen von 1964 von einer Vergleichsmiete von 5,00 DM qm für modernisierte Büroräume am 1. 1. 1964, bei dem der Mieter die Schönheitsreparaturen getragen hat, auszugehen sei. Gleichwohl bot der Beklagte dem Kläger in seinem Schreiben vom 2. Juni 1997 an, unter Berücksichtigung der Lage der Räume im IV. OG (Fahrstuhl nur im Vorderhaus) und evtl. vorhandener baulicher Mängel und Schäden als übliche Miete jeweils nur 4,00 DM/qm/Monat anzusetzen.

Der Kläger erklärte sich mit Schreiben vom 17. November 1997 mit dem Ansatz einer Miete von 4,00 DM/qm/Monat ausdrücklich einverstanden.

Der Beklagte erließ - diese Vereinbarung umsetzend - am 21. August 1998 und am 16. Oktober 1998 nach § 172 Abs. 1 Nr. 2 Abgabenordnung -AO- geänderte Bescheide, in denen er unter Ansatz einer Miete von 4, 00 DM/qm zuzüglich 3 v. H. für Schönheitsreparaturen den Einheitswert auf den 1. Januar 1992 auf 23 800,00 DM (Xxxxxxx), den Einheitswert auf den 1. Januar 1993 auf 25 000,00 DM (Xxxxxxx), den Einheitswert auf den 1. Januar 1994 unter Berücksichtigung des Fortfalls der Berlinvergünstigung (§ 122 Abs. 5 BewG) auf 29 800,00 DM ( Xxxxxxx) und auf 31 300,00 DM ( Xxxxxxx) feststellte.

Die gegen die genannten Bescheide erhobenen Einsprüche wies der Beklagte mit Entscheidungen vom 10. Januar 2001 als unbegründet zurück.

Mit seinen Klagen trägt der Kläger vor: Der Beklagte habe bei der Ermittlung des Einheitswertes für die hier in Rede stehenden Objekte zu Unrecht eine Jahresrohmiete in Höhe von umgerechnet 5,03 DM/Monat/qm zugrunde gelegt, wogegen bei dem Gebäude mit Baujahr um die Jahrhundertwende die anzusetzende Miete weit unter 2, 00 DM hätte liegen müssen.

Überhaupt habe sich die Grundsteuer in West-Berlin nach dem Wegfall der Berlin-Ermäßigung und der dadurch bedingten Erhöhung der Einheitswerte sowie der erheblichen Anhebung des Grundsteuerhebesatzes bei einer nur um 15 % höheren Jahresrohmiete um rd. 100 % erhöht, was nicht mehr akzeptabel sei. Dies liege u. a. daran, dass der Bundesfinanzhof -BFH- die vom Beklagten verwendete Zusammenstellung der üblichen Mieten (Rundve...