FG Berlin Urteil vom 11.04.2005 - 9 K 4184/01

rechtskräftig

Entscheidungsstichwort (Thema)

Abgrenzung der Tätigkeit eines Einkaufscenters vermögensverwaltend / gewerblich?

Leitsatz (redaktionell)

Zusatzleistungen des Vermieters eines Einkaufscenters führen in der Regel erst dann zum Überschreiten der Grenze zur Gewerblichkeit, wenn sie das bei langfristigen Vermietungen übliche Maß überschreiten.

Normenkette

GewStG § 2 Abs. 1 S. 1; EStG § 15 Abs. 2, § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1

Tatbestand

Die Beteiligten streiten um die Frage, ob die Klägerin in den Streitjahren 1992 bis 1997 Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung oder Einkünfte aus Gewerbebetrieb erzielt hat.

Die Klägerin wurde am 3. Juli 1990 als „xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx“ mit Sitz in xxxxxx gegründet. Bereits zum 5. September 1990 schied die xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx aus, und Herr xxxxxxxxxxxx übernahm deren Komplementäreinlage, so dass es sich fortan um eine reine Kommanditgesellschaft handelte. Ende 1993 wurde der Sitz der Gesellschaft nach xxxxxx verlegt. Gesellschaftszweck war laut Satzung die Errichtung von Einkaufszentren. Konkretisiert wurde der Gesellschaftszweck in der Errichtung und dem Betrieb des " xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx in xxxxxxxxxxx in xxxxxxx. Neben dem Objekt in xxxxx wurden keine weiteren Einkaufszentren errichtet oder betrieben. Die Verwaltung des Grundbesitzes (Anwerbung und Vertragsabschluss mit neuen Mietern etc.; Umsetzung von Investitionsentscheidungen der Gesellschaft) liegt im Wesentlichen in der Hand der aus, und Herr xxxxxxxxxxxx übernahm deren Komplementäreinlage, so dass es sich fortan um eine reine Kommanditgesellschaft handelte. Ende 1993 wurde der Sitz der Gesellschaft nach xxxxxx verlegt. Gesellschaftszweck war laut Satzung die Errichtung von Einkaufszentren. Konkretisiert wurde der Gesellschaftszweck in der Errichtung und dem Betrieb des " xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx in xxxxxxxxxxx in xxxxxxx. Neben dem Objekt in xxxxx wurden keine weiteren Einkaufszentren errichtet oder betrieben. Die Verwaltung des Grundbesitzes (Anwerbung und Vertragsabschluss mit neuen Mietern etc.; Umsetzung von Investitionsentscheidungen der Gesellschaft) liegt im Wesentlichen in der Hand der Kommanditistin xxxxxxxxxxxxx als sog. "Projektmanagerin", die von der Klägerin hierfür eine sog. Vorabvergütung erhält.

Das Einkaufszentrum in xxxxx (Nutzfläche insgesamt: ca. 55 000 m) besteht aus einem SB-Warenhaus und einem Baumarkt, mehreren größeren Fachmärkten und der sog. Shopzone mit ca. 40 Einzelhandelsgeschäften. Als Herstellungskosten für Gebäude und Außenanlagen wurden bis einschließlich 1997 mindestens 70 Millionen DM aufgewendet. Der Erwerb des Grund und Bodens kostete weitere 8 Millionen DM. Die Gesamtaufwendungen wurden im Wesentlichen über Kreditinstitute finanziert (ca. 65 Millionen DM). Die Vermietung der Ladenlokale erfolgte ab dem Streitjahr 1992. Mittlerweile bestehen Mietverhältnisse zu insgesamt 58 Mietparteien. Die Mietverträge haben jeweils eine Laufzeit von 14, 15, 20 oder bis zu 30 Jahren.

Die mit den Händlern geschlossenen Mietverträge haben typischerweise folgenden Inhalt (zitiert aus Mietvertrag vom 28. Januar/30. März 1992 betr. xxxxxxxxxxxxxxxxx GmbH):

㤠1 Mietobjekt

...

§ 5 Haftung

Die Vermietung erfolgt unter Ausschluss der Gewährleistung für offensichtliche Sachmängel, die bei Bezug des Gebäudes durch den Mieter schriftlich dem Vermieter nicht mitgeteilt worden sind. Durch Bezug des Mietgegenstandes ohne schriftliche Rüge von offensichtlichen Sachmängeln erkennt der Mieter an, den Mietgegenstand, insbesondere die Räume, besichtigt und in ordnungsgemäßem Zustand vorgefunden zu haben. Für verdeckte Sachmängel oder solche, die erst später erkennbar werden, hat der Mieter nicht einzustehen . ...

Der Mieter haftet für alle Schäden, die von ihm, seinem Personal, seinen etwaigen Mietern, Besuchern und/oder sonstigen Personen, die im Zusammenhang mit seinem Geschäftsbetrieb oder den vermieteten Räumen stehen, an den Mietgegenständen verursacht werden und trägt die Gefahr in Bezug auf die Mietgegenstände, soweit die schädigenden Ereignisse nicht auf höherer Gewalt oder auf Verschulden des Vermieters beruhen. Insbesondere haftet der Mieter für durch ihn verursachte Schäden, die durch nicht sachgemäßes Umgehen mit Feuer, entzündbarem Material, mit Wasser, Gas, Licht- und Kraftanlagen oder durch Versäumung der ihm aus diesem Vertrag oder gesetzlichen bzw. behördlichen Anordnungen obliegenden Verpflichtungen entstehen; in all diesen Fällen obliegt dem Mieter der Beweis dafür, dass ein schuldhaftes Verhalten durch ihn nicht vorgelegen hat. Der Mieter übernimmt die dem Vermieter hinsichtlich der Mietgegenstände obliegende gesetzliche Haftung insofern, als er verpflichtet ist, sich gegen Haftpflicht-Schäden ausreichend zu versichern und den Vermieter in seiner Eigenschaft als Eigentümer und Vermieter des im Haftpflichtversicherungsvertrag genannten Grundbesitzes an diesem als weitere Versicherungsnehmer teilnehmen lässt . ...

Der Mieter ist verpflichtet, die Geh- und Fah...