FG Berlin Urteil vom 26.02.2003 - 2 K 2306/99

Entscheidungsstichwort (Thema)

Grundsteuererlass wegen Ertragsminderung

Leitsatz (redaktionell)

Ein Leerstand von Büro- und Dienstleistungsgrundstücken, die wegen eines strukturell bedingten Überangebotes in einer Gemeinde nicht vermietbar sind, und die dadurch hervorgerufene Ertragsminderung rechtfertigen keinen Anspruch auf Grundsteuererlass.

Normenkette

GrStG § 33 Abs. 1, 1 Sätze 1, 3 Nr. 2, § 34 Abs. 2; BewG § 76 Abs. 1, § 79 Abs. 1 S. 2, Abs. 3-4; GG Art. 3 Abs. 1

Nachgehend

BFH (Urteil vom 24.10.2007; Aktenzeichen II R 6/05)

BFH (Urteil vom 24.10.2007; Aktenzeichen II R 6/05)

Tatbestand

Für das der Klägerin ab 1. Januar 1993 zugerechnete streitbefangene Grundstück F.xxx/R.xxx/V.xxx, das nach Abbruch der gesamten Altbebauung mit dem Mitte 1995 fertig gestellten P.xxx bebaut ist, erließ der Beklagte am 16. Januar 1997 einen Einheitswert- (Wert- und Artfortschreibung)Bescheid und Grundsteuermessbescheid auf den 1. Januar 1996 mit einem Einheitswert in Höhe von 10 980 700,00 DM und einen Grundsteuermessbetrag in Höhe von 65 884,20 DM sowie am 28. Januar 1997 einen Grundsteuerbescheid 1996 über 395 305,20 DM Grundsteuer. Alle Bescheide erwuchsen in Bestandskraft.

Mit am 21. März 1997 eingegangenem Schreiben vom 20. März 1997 beantragte die Klägerin gemäß § 33 Grundsteuergesetz -GrStG-den Erlass von 52,56 % (207 772,41 DM) der Grundsteuer 1996. Der Beklagte lehnte den Antrag am 13. Januar 1998 ab und wies den Einspruch vom 21. Januar 1998 mit Einspruchsentscheidung vom 21. Mai 1999 als unbegründet zurück.

In ihrer Klage trägt die Klägerin vor: Die Argumentation des Beklagten, dass der erzielte Rohertrag die Vermutung der Normalität für sich habe, entziehe § 33 GrStG die Grundlage. Nach Auffassung des Beklagten sei der Normalertrag der tatsächlich erzielte Ertrag, bei einem Leerstand demnach 0,00 DM. Der normale Rohertrag sei bei nach § 76 Abs. 1 Bewertungsgesetz -BewG-zu bewertenden Grundstücken die Jahresrohmiete, die bei einer Hauptfeststellung der Einheitswerte auf den Beginn des Erlasszeitraumes maßgebend wäre (§ 33 Abs. 1 Nr. 2 GrStG). Auch in schwieriger Vermietungssituation sei die Jahresrohmiete für Leerstandsflächen nicht mit 0,00 DM, sondern mit der marktüblichen Miete anzusetzen.

Der Beklagte dehne den Begriff des "Vertretenmüssens" über den gesetzlichen Regelungsgehalt hinaus aus und widerspreche damit den in Abschnitt 38 Abs. 2 bis 4 Grundsteuerrichtlinien -GrStR97 niedergelegten Grundsätzen.

Durch eine Standortanalyse xxxxxxxxxxxxxx und Expertisen renommierte Consulting- und Maklerunternehmen xxxxxxxxxxxx habe sie im Rahmen der Investitionsentscheidung die Vermietbarkeit zu den in Aussicht genommenen Mietansätzen mit positivem Ergebnis überprüft. Sie habe damit das gebotene kaufmännische Verhalten gezeigt. Die Vermietungsergebnisse im Einzelhandels-, Hotel- und Wohnungsbereich bestätigten die Expertisen. Lediglich im Büroflächenbereich habe das nicht erwartete Neubauvolumen, die verzögerte Wirtschaftsbelebung und der verzögerte Regierungs- und Parlamentsumzug zu unbefriedigenden Mietergebnissen geführt. Diese Umstände lägen außerhalb ihrer Einflussnahme.

Sie habe mit umfangreichen Vermietungsaktivitäten durch ihre Beauftragte xxxxxxxxxxxxxxx und durch Vereinbarung von auf 25,00 DM/m reduzierten Büromieten gegenüber geplanten 45,00 DM/m reagiert (Beweis: ihr Geschäftsbericht für das Jahr 1996). Dieser Ansatz der Durchschnittsmiete entspreche der vom Amt für Wohnraumnutzung und Stadterneuerung ermittelten 17,50 DM/m bis 20,00 DM/m für Nebenlagen und 30,00 DM/m bis 35,00 DM/m für Spitzenlagen.

Die Minderung des Rohertrages habe sie mithin nicht zu vertreten.

Der Versagung des Erlasses stünden verfassungsrechtliche Grundsätze entgegen.

Die Klägerin beantragt,

unter Änderung des Bescheides vom 13. Januar 1998 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 21. Mai 1999 den Beklagten zu verpflichten, die Grundsteuer 1996 in Höhe eines Teilbetrages von 207 772,00 DM zu erlassen sowie die Hinzuziehung eines Bevollmächtigten zum Vorverfahren für notwendig zu erklären,

hilfsweise,

die Revision zuzulassen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen,

und erwidert: Die Klägerin habe die Rohertragsminderung zu vertreten, da sie offensichtlich für die Nebenlage zu hohe Durchschnittsmieten von 45,00 DM/m kalkuliert habe, da das Amt für Wohnraumnutzung und Stadterneuerung erheblich niedrigere Büromieten ermittelt habe. Die Klägerin habe zwar Vermietungsbemühungen erbracht, aber nicht nachgewiesen, bei Vermietungsversuchen unterhalb der marktüblichen Büromiete geblieben zu sein. Bleibe der Grundstückseigentümer bei Vermietungsversuchen nicht unter der Marktmiete für vergleichbare Grundstücke, habe er den Leerstand zu vertreten. In Anlehnung an Abschnitt 38 Abs. 4 a Satz 3 GrStG fielen Leerstände bei Neubauten als Anfangsverluste unter das Unternehmerrisiko.

Da die Klägerin die Rohertragsminderung zu vertreten habe, habe es keiner näheren Aufklärung darüber bedurft, in welchem Umfang eine Minderung des Rohertrags eingetreten sei (Ab...