FG Berlin Zwischenurteil vom 07.05.1998 - 1610/97 (veröffentlicht am 20.07.1998)

rechtskräftig

Entscheidungsstichwort (Thema)

Grunderwerbsteuer

Tenor

Die Kapitalnutzungsmöglichkeit der Grundstücksverkäuferin aufgrund der vereinbarten vorzeitigen Kaufpreis Zahlung des Klägers zum 30. Dezember 1996 stellt eine vom Kläger übernommene sonstige Leistung im Sinne von § 9 Abs. 1 Nr. 1 Grunderwerbsteuergesetz –GrEStG– dar.

Für die Bewertung dieser Kapitalnutzungsmöglichkeit ist nach § 15 Abs. 1 Bewertungsgesetz –BewG– von einem Jahresbetrag der Nutzung der Geldsumme in Höhe von 5,5 v. H. auszugehen.

Zur Ermittlung des maßgeblichen Zeitraums für diese Bewertung sind einerseits der Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung und andererseits die jeweiligen Abnahmezeitpunkte der einzelnen Eigentumswohnungen und Tiefgaragen zugrunde zu legen. Dabei bleiben abweichende Zeitpunkte nach der Makler- und Bauträgerverordnung –MaBV– außer Betracht.

Die Revision wird zugelassen.

Tatbestand

Die Beteiligten streiten um die Bewertung des Kapitalnutzungsvorteils, den die Grundstücksverkäuferin durch die vorzeitige Kaufpreiszahlung des Klägers in Höhe von 5 611 641,00 DM zum 30. Dezember 1996 erhalten hat. Der Erwerb des Klägers betraf nenn Miteigentumsanteile an dem in der … belegenen Grundstück jeweils verbunden mit Sondereigentum an neun zu diesem Zeitpunkt noch in der Herstellung befindlichen Eigentumswohnungen sowie neun Miteigentumsanteile, jeweils verbunden mit Sondereigentum an Tiefgaragen-Stellplätzen.

§ 5 Abs. 2 des notariellen Kaufvertrages vom 6. Dezember 1996 sieht folgende Regelung vor:

„Die Verkäuferin hat dem Käufer wegen der Vorauszahlung des Kaufpreises einen Nachlaß von 10 % gewährt, der im Kaufpreis gemäß § 4 bereits berücksichtigt ist.”

§ 9 des Vertrages enthält in Ziffer 1 die Verpflichtung der Verkäuferin, den Kaufgegenstand bis zum 31. Dezember 1997 fertigzustellen. Nach § 9 Ziffer 2 des Vertrages ist der Käufer bei Bezugsfertigkeit des Kaufgegenstandes zur Abnahme und die Verkäuferin zur Übergabe verpflichtet. Mit der Abnahme sollen gemäß § 9 Ziffer 3 des Kaufvertrages Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahren auf den Käufer übergehen.

Der Beklagte unterwarf den Vertrag vom 6. Dezember 1996 der Besteuerung nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG und setzte die Grunderwerbsteuer gegenüber dem Kläger mit Bescheid vom. 14. Januar 1997 auf 122 595,00 DM fest.

Der Beklagte bezog folgende Positionen in die Gegenleistung ein:

Kaufpreis		5 611 641,00 DM
zuzüglich sonstiger Gegenleistung für Kapitalnutzungsvorteil der Verkäuferin in Höhe des Preisnachlasses von 10 % (= 1/9 von 5 611 641,00 DM)		623 516,00 DM
abzüglich anteilige Gegenleistung für 9 Küchen je 5000,00 DM:	45 000,00 DM
sowie Mietgarantie:	60 400,00 DM
	105 400,00 DM	105 400,00 DM
Gegenleistung		6 129 757,00 DM

Mit dem hiergegen fristgerecht erhobenen Einspruch wandte sich der Kläger gegen die Höhe des Betrages, der vom Beklagten für den Kapitalnutzungsvorteil angesetzt wurde, und machte insbesondere folgendes geltend:

Tatsächlich sei die vorzeitige Zahlung nicht der Grund für den eingeräumten Rabatt von 10 % gewesen. Vielmehr beruhe der Kaufpreisnachlaß darauf, daß der Kläger als Großinvestor in das Objekt eingestiegen sei und der Rabatt erst nach langen Verhandlungen hätte erzielt werden können.

Zwischenzeitlich – nämlich im Mai 1997 – sei das Objekt weitgehend hergestellt, so daß zum damaligen Zeitpunkt bereits eine Zahlung von 70 % des vereinbarten Kaufpreises hätte geleistet werden müssen. Konkret habe es für die Häuser A und B eine Fertigstellungsgarantie zum 30. Juni 1997 gegeben, für die Häuser C und D eine entsprechende für den 30. September 1997. Die Häuser A und B seien tatsächlich am 30. Juni 1997 fertiggestellt und auch bereits abgenommen worden. Nach dem vorgesehenen Zahlungsplan hätten zu diesem Zeitpunkt bereits 86 % des Kaufpreises gezahlt werden müssen. Der angedachte Zinsvorteil könne sich somit nur noch auf die verbleibende Kaufpreissumme von 14 % beziehen. Bei einem durchschnittlichen Marktzins von etwa 3,75 % über ein halbes Jahr berechnet ergebe sich somit allenfalls ein Kapitalnutzungsvorteil für die Verkäuferin in Höhe von 0,2625 %.

Der Beklagte wies den Einspruch mit Einspruchsentscheidung vom 23. Oktober 1997 als unbegründet zurück, wobei er im wesentlichen folgendes ausführte:

Leiste ein Grundstückserwerber einen Teil oder den ganzen Kaufpreis, bevor er dazu normalerweise verpflichtet sei, so gewähre er dem Grundstücksverkäufer für die Zeit bis zur Fälligkeit seiner Übereignungsverpflichtung in der Form der Möglichkeit der vorzeitigen Nutzung des entrichteten Kaufpreises nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs –BFH– neben dem Kaufpreis eine sonstige Leistung im Sinne von § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG.

Nach § 320 Bürgerliches Gesetzbuch –BGB– seien die Leistungen aus gegenseitigen Verträgen Zug um Zug zu gewähren, es sei denn, ein Vertragsteil sei mit seiner Leistung vorleistungspflichtig. Der vom Kläger am 6. Dezember 1996 geschlossene Vertrag stelle einen auf die Verschaffung des Eigentums an – vom Veräußerer noch herzustellenden – Wohnungen gerichteten Ve...