FG des Landes Sachsen-Anhalt Urteil vom 26.04.2007 - 1 K 2337/04

Entscheidungsstichwort (Thema)

Liebhaberei bei Vermietung eines aufwändig sanierten und hochwertig ausgestatteten Hauses. Wegfall der Einkünfteerzielungsabsicht bei fehlender Reaktion auf Immobilienkrise in den neuen Bundesländern

Leitsatz (redaktionell)

1. Erwirbt der Steuerpflichtige ein Haus in den neuen Bundesländern, das er im Rahmen einer aufwändigen Sanierung hochwertig ausstattet, so ist zunächst vom Bestehen einer Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen, wenn er die Immobilie nach (vorläufigem) Abschluss der Sanierungsarbeiten im Rahmen eines steuerlich anzuerkennenden Mietverhältnisses vermietet und hieraus Einnahmen erzielt.

2. Die Einkünfteerzielungsabsicht entfällt, wenn der Steuerpflichtige trotz der Erkenntnis, dass die tatsächlichen Sanierungskosten die geplanten Aufwendungen erheblich überschreiten werden und gleichzeitig der Zusammenbruch des Immobilienmarktes in den neuen Bundesländern eine nachhaltige Verringerung der erzielbaren Mieteinnahmen nach sich ziehen wird, keine geeigneten Maßnahmen ergreift, um der weiteren Entstehung von Verlusten zu begegnen bzw. eine Überschusserzielung langfristig zu ermöglichen.

Normenkette

EStG 1990 § 21 Abs. 1 Nr. 1, § 9 Abs. 1 S. 1, § 12 Nr. 1; EStG 1997 § 21 Abs. 1 Nr. 1, § 9 Abs. 1 S. 1, § 12 Nr. 1; EStG 2002 § 21 Abs. 1 Nr. 1, § 9 Abs. 1 S. 1, § 12 Nr. 1

Nachgehend

BFH (Urteil vom 02.04.2008; Aktenzeichen IX R 63/07)

BFH (Urteil vom 02.04.2008; Aktenzeichen IX R 63/07)

Tenor

Unter Änderung der Bescheide vom 29. Mai 2001 betreffend das Jahr 1995, vom 12. April 2001 betreffend das Jahr 1996 und vom 27. März 2003 betreffend das Jahr 1997, jeweils in Gestalt des Einspruchsbescheides vom 12. November 2004, wird die Einkommensteuer dahin festgesetzt, dass weitere Verluste aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von 9.032 DM für das Jahr 1995, 182.997 DM für das Jahr 1996 und 369.612 DM für das Jahr 1997 berücksichtigt werden.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Verfahrens tragen der Kläger und der Beklagte jeweils zur Hälfte.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Die Beteiligten streiten über die Anerkennung von Verlusten aus der Vermietung eines Objektes in.

Im Jahr 1995 erwarb der Kläger im Rahmen einer Zwangsversteigerung ein … gelegenes ehemaliges Strandcafe. Hierdurch entstanden ihm Aufwendungen in Höhe von insgesamt 265.744 DM. Nach der vorliegenden Flächenzusammenstellung hat der Keller eine Fläche von 86,95 qm, die Wohnung 1 (die sowohl im Erdgeschoss wie im Obergeschoss liegt) eine Fläche von 169,97 qm und die Wohnung 2 (Obergeschoss und Dachgeschoss) eine Fläche von 57,78 qm.

Das Haus sanierte der Kläger und baute es zur Nutzung als Wohngebäude um. Das Objekt ist im Keller mit Sauna und Tauchbecken ausgestattet, verfügt im Erdgeschoss über Parkett und Fußbodenheizung, hat eine funkgesteuerte und videoüberwachte Toranlage, eine Alarmanlage, eine große Terrasse, einen offenen Kamin, einen Whirlpool, eine große Einbauküche sowie eine automatische Lichtsteuerung für Flure und Treppenaufgänge. Zum Zeitpunkt einer Ortsbesichtigung durch das damals zuständige Finanzamt … im Januar 2001 war der Dachgeschossausbau nicht erkennbar und eine Abgeschlossenheit der Wohnungen 1 und 2 nicht ersichtlich. Der Aufwand für Anschaffung und Umbau belief sich nach Angaben des Klägers insgesamt auf 1.263.399 DM, hiervon nachträgliche Herstellungskosten in 1996 in Höhe von 682.541 DM und 1997 in Höhe von 282.351 DM und in 1998 in Höhe von 32.763 DM.

Der Kläger machte in seinen Einkommensteuererklärungen Verluste aus Vermietung und Verpachtung für dieses Objekt in Höhe von

DM	9.032	für das Jahr 1995,
DM	9.032	für das Jahr 1996,
DM	369.612	für das Jahr 1997,
DM	50.263	für das Jahr 1998,
DM	98.637	für das Jahr 1999,
DM	75.730	für das Jahr 2000,
DM	84.988	für das Jahr 2001 und
EUR	50.515	für das Jahr 2002

geltend.

Die Einkommensteuerbescheide 1995 bis 1997 ergingen zunächst nach § 165 Abs. 1 Satz 1 und 2 Abgabenordnung (AO) vorläufig. In den Erläuterungen führte das Finanzamt aus: „Der Bescheid ergeht vorläufig hinsichtlich der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, weil z.Z. die Einkunftserzielungsabsicht nicht abschließend beurteilt werden kann.”

Nach Durchführung einer betriebsnahen Veranlagung änderte das Finanzamt … mit Bescheiden vom 12. April 2001 (und teilweise nochmals nachfolgend wegen anderer Sachverhalte) die Bescheide 1995 bis 1997, indem es die geltend gemachten Verluste aus dem Objekt … nicht anerkannte. Am 09. Oktober 2003 erlies es Bescheide für die Jahre 1998 bis 2001, am 13. April 2004 für 2002, jeweils ohne die beantragten Verluste.

Das Finanzamt … vermerkte im Rahmen einer betriebsnahen Veranlagung im Jahre 2000 Folgendes:

Einige Zimmer im Haus wurden seit 01. Oktober 1997 mit Zeitmietvertrag bis zum 01. Oktober 2002 ...