FG Düsseldorf Urteil vom 03.11.2016 - 11 K 3115/14 E

Entscheidungsstichwort (Thema)

Verbilligte Vermietung an Angehörige

Leitsatz (redaktionell)

1. Bei der Ermittlung der – unterhalb eines Anteils von 75 % vorbehaltlich einer positiven Überschussprognose zur Werbungskostenkürzung führenden- Entgeltlichkeitsquote der Wohnungsvermietung an Angehörige ist die Kaltmiete um einen Möblierungszuschlag für die Einbauküche und die Nutzungsmöglichkeit von Waschmaschine und Trockner in Höhe der monatlichen AfA zuzüglich eines Gewinnaufschlags von 4% zu erhöhen, soweit dieser nicht bereits in den Ausstattungsmerkmalen des Mietspiegels berücksichtigt ist.
2. Zu den abschreibungsfähigen Anschaffungskosten gehören auch Montagekosten.
3. Im Rahmen der Überschussprognose ist eine geringere Zinsbelastung aufgrund einer erst für spätere Jahre neu vereinbarten günstigeren Anschlussfinanzierung nur berücksichtigungsfähig, wenn sie bei objektiver Betrachtung vorhersehbar war.

Normenkette

EStG § 9 Abs. 1 S. 1, § 21 Abs. 2; HGB § 255 Abs. 1 S. 1

Streitjahr(e)

2006, 2007, 2008, 2009, 2010

Nachgehend

BFH (Urteil vom 06.02.2018; Aktenzeichen IX R 14/17)

Tatbestand

Die Beteiligten streiten darum, ob der Beklagte berechtigt war, Werbungskosten der Kläger aufgrund einer verbilligten Vermietung an Angehörige anteilig zu kürzen.

Die Kläger werden als Eheleute in den Streitjahren 2006-2010 gemeinsam zur Einkommensteuer veranlagt. In ihren Einkommensteuererklärungen 2006-2010 erklärten sie Einkünfte aus einer an ihren Sohn vermieteten Eigentumswohnung in Y, Z- Straße. Das Objekt Z-Straße ist ein Mehrfamilienhaus und wurde im Jahr 1955 errichtet. Die 80 m2 große Wohnung vermieteten sie dem Sohn ab dem 1.8.2006 zu einer Kaltmiete von 324,19 € zuzüglich einer Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von monatlich 155 €. Die monatliche Warmmiete belief sich danach auf 479,19 €. Nach dem Mietvertrag war die Wohnung teilmöbliert mit einer Einbauküche, zudem wurden dem Sohn laut Vertrag eine Waschmaschine und ein Trockner zur Nutzung überlassen. Der Kaufpreis für die Küche betrug 8.620 €, für deren Montage fielen weitere 1.005 € an. Die Anschaffung des Trockners kostete die Kläger 685 €, die Waschmaschine setzten sie zu Beginn des Mietverhältnisses mit einem Restwert von 604 € an. Für den Anschluss der beiden Geräte ließen die Kläger zwei Steckdosen für 322 € verlegen.

In ihren Steuererklärungen für die Jahre 2006-2010 machten die Kläger aus der Vermietung der Z-Straße Verluste aus Vermietung und Verpachtung ohne eine Kürzung ihrer Werbungskosten geltend. Dabei machten sie auch eine Absetzung für Abnutzung (AfA) für die Einbauküche, die Waschmaschine und den Trockner i.H.v. 107 € pro Monat geltend. Die ortsübliche Vergleichsmiete berechneten sie auf der Grundlage des Mietspiegels der Stadt Y 2005. Dieser sah für ein Gebäude der Baujahre 1948 bis 1974 eine Mietspanne pro m2 und Monat von 5,60 € - 5,75 € vor (S. 3 des Mietspiegels der Stadt Y vom 1.7.2005, vergleiche Bl. 31 der Gerichtsakte - GA -). Für eine mittlere Wohnlage setzten die Kläger bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete einen Faktor von 1,00 an; für die Ausstattung sowie die sonstigen Gegebenheiten einen Faktor von 0,95. Sie unterließen es, für die mitvermieteten Bestandteile der Wohnung in Form der Einbauküche, des Trockners und der Waschmaschine die ortsübliche Vergleichsmiete gesondert zu erhöhen. Sie berücksichtigten die überlassenen Geräte jedoch nach dem Punktesystem des Mietspiegels unter den sonstigen Einflüssen (vgl. Bl. 38 GA). Ohne Berücksichtigung der Geräte hätte sich nach Berechnung der Kläger ein Ausstattungsfaktor von 0,92 anstatt 0,95 ergeben.

Der Mietpreisspiegel sah bei den Ausstattungsmerkmalen Zu- und Abschläge für „Heizung, Fassade, Treppenhaus, Fenster, Elektroanschlüsse, Warmwasserversorgung, Sanitäreinrichtungen, Wandfliesen und Fußbodenbeläge” vor. Aus der Vielzahl der möglichen Ausstattungsmerkmale berücksichtigte er nur die „wesentlichen Einflussgrößen” (vergleiche Bl. 35, 36 GA). Nach Berechnung der Kläger ergab sich eine ortsübliche monatliche Vergleichsmiete von 5,39 € pro Quadratmeter. Hieraus errechneten sie auf die 80 m2 vermietete Wohnfläche eine monatliche Kaltmiete von 430,92 €.

Der Beklagte erkannte die Verluste aus dem Objekt Z-Straße zunächst im Wesentlichen erklärungsgemäß i.H.v. 6.030 € (2006), 5.336 € (2007), 4.214 (2008), 4.940 € (2009) und 4.994 € (2010) an. Die entsprechenden Einkommensteuerbescheide standen unter dem Vorbehalt der Nachprüfung und bezüglich der Einkunftserzielungsabsicht aus der Vermietung des Objekts Z-Straße unter einem Vorläufigkeitsvermerk. Der Beklagte erließ am 18.2.2014 unter Verweis auf § 165 Abs. 2 der Abgabenordnung - AO - Änderungsbescheide zur Einkommensteuer 2006-2010, in denen er keine Verluste aus der Vermietung des Objektes z-Straße anerkannte. Er erklärte diese Bescheide für endgültig.

Die Kläger legten durch Schreiben vom 20.2.2014 Einspruch ein. Darauf erließ der Beklagte zunächst weitere Änderungsbescheide zur Einkommensteuer 2006-2010 vom 23.6.2014, durch die er Teile der ...