FG Düsseldorf Urteil vom 03.11.2016 - 16 K 3895/15 F

vorläufig nicht rechtskräftig

Revision zugelassen durch das FG

Entscheidungsstichwort (Thema)

Gewerblicher Grundstückshandel: Drei-Objekt-Grenze, aneinander grenzende Hausgrundstücke als selbständige Objekte – Abgrenzung wirtschaftlicher Einheiten i.S.d. § 2 Abs. 1 BewG – Unerheblichkeit der grundbuchrechtlichen Vereinigung

Leitsatz (redaktionell)

1. Bei der für die Annahme eines gewerblichen Grundstückshandels bedeutsamen sog. Drei-Objekt-Grenze sind aneinander grenzende, selbständig veräußerbare und nutzbare Mehrfamilienhausgrundstücke grundsätzlich als jeweils gesonderte wirtschaftliche Einheiten zu zählen, die auch durch eine Vereinigung/Zuschreibung im Grundbuch nicht zu einem einzigen Objekt („Häuserzeile” oder „Straßenzug”) werden können (Anschluss an BFH-Urteil vom 3.08.2004 X R 40/03, BFHE 207, 213, BStBl II 2005, 35; a.A. BFH-Urteil vom 5.05.2011 IV R 34/08, BFHE 234, 1, BStBl II 2011, 787).
2. Dem von der Verkehrsauffassung geprägten Rechtsbegriff der wirtschaftlichen Einheit i.S.d. § 2 Abs. 1 BewG kommt auch für die Quantifizierung des händler-typischen Umschlags bei der Abgrenzung der privaten Vermögensverwaltung zum Gewerbebetrieb Bedeutung zu.

Normenkette

EStG § 15 Abs. 2; BewG § 2 Abs. 1; BGB § 890; GBO §§ 3, 5-6

Streitjahr(e)

2006, 2007

Tatbestand

Die Klägerin ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), an der die Eheleute…A (A) je zur Hälfte beteiligt sind und die für die Streitjahre 2006 und 2007 vom Beklagten (dem Finanzamt -- FA --) als Betreiberin eines gewerblichen Grundstückshandels behandelt worden ist.

Die Eheleute A erwarben am 18.02.2005 zum Kaufpreis von 1,1 Mio. € als Eigentümer zu je 1/2 den im Grundbuch des Amtsgerichts (AG)…von…Bl. 1 eingetragenen Grundbesitz ...,…Straße 1, 2, 3 und 3a (3 Flurstücke, insges. 2.244 qm). Das Kaufgrundstück war mit vier aneinander grenzenden Mehrfamilienhäusern (MFH), die insgesamt 31 Wohneinheiten beinhalten (Gesamtwohnfläche 1.650 qm), sowie 31 im Hof befindlichen Garagen bebaut und bei Vertragsabschluss vermietet.

Weiterhin erwarben die Eheleute A am 9.11.2005 zum Kaufpreis von 1,2 Mio. € als Eigentümer zu je 1/2 den im Grundbuch des AG…von…Bl. 2 verzeichneten Grundbesitz ..., ...str. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 und 9 (1 Flurstück, 3.359 qm groß). Das Kaufgrundstück wurde von dem Insolvenzverwalter über das Vermögen der B GmbH…veräußert und war mit neun freistehenden MFH bebaut, die insgesamt 82 Wohneinheiten beinhalten (Gesamtwohnfläche ca. 3.850 qm).

Der Ehemann A ersteigerte außerdem am 5.05.2006 für 1.156.321 € den im Grundbuch des AG…von…Bl. 3 verzeichneten Grundbesitz in ...,… 1 (3 Flurstücke, insges. 3.958 qm). Das Kaufgrundstück ist als („kreuzförmiges”) MFH bebaut; zur Anzahl der Wohnungen hat weder die Klägerin nähere Angaben gemacht noch ergeben sie sich aus den vom FA übersandten Steuerakten. Das Objekt besitzt Tiefgaragenplätze. Die Gesamtwohnfläche beträgt annähernd 3.600 qm. Der Ehemann A übertrug umgehend (mit notariellem Vertrag vom 9.06.2006) den hälftigen Miteigentumsanteil an diesem Grundbesitz als ehebedingte Zuwendung auf seine Ehefrau.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 26.07.2007 veräußerten die Eheleute A ihren Grundbesitz…Bl. 2 (AG ...),…Bl. 1 (AG ...) und…Bl. 3 (AG ...) zum Kaufpreis von insgesamt 4,45 Mio. € an die C GmbH & Co KG.

Im Rahmen ihrer Einkommensteuererklärungen für 2006 (eingereicht im Januar 2009) und für 2007 (eingereicht im März 2012) behandelten die Eheleute A die Einkünfte aus den Grundstücken in den Jahren 2006 und 2007 als solche aus Vermietung und Verpachtung und erklärten außerdem für das Jahr 2007 einen Gewinn des Ehemanns A aus einem privaten Veräußerungsgeschäft („Verkauf der drei Großobjekte ...”) i.H. von 853.887,20 €.

Das FA hatte im Februar 2012 bei dem Ehemann A mit der Durchführung einer Betriebsprüfung begonnen; der Prüfer vertrat die Auffassung (Prüfungsbericht vom 24.05.2013), es handele sich um Einkünfte aus einem gewerblichen Grundstückhandel. Dementsprechend ging das FA davon aus, dass zwischen den Eheleuten wegen gemeinsamer Zweckverfolgung eine GbR (die Klägerin) bestanden habe, die in 2006 und 2007 einen gewerblichen Grundstückshandel betrieben habe. Es handele sich um „drei Grundstücke"; es sei aber weiterhin zu berücksichtigen, dass die „A GbR” auch das Grundstück ...,…Straße im Dezember 1999 erworben, bebaut und in 2004 für 9,2 Mio. € veräußert habe (vgl. Tz. 2.2). Damit sei die 3-Objekt-Grenze überschritten. Das FA erließ Gewinnfeststellungsbescheide vom 26.05.2014, die Gewinne für 2006 von 56.880 € und für 2007 von 731.118 € auswiesen; außerdem ergingen gegenüber der Klägerin Gewerbesteuermessbescheide.

Gegen die Feststellungsbescheide sowie die Gewerbesteuermessbescheide erhob die Klägerin Einspruch. Sie vertrat die Auffassung, ein gewerblicher Grundstückshandel liege nicht vor. Durch die Veräußerung der 3 Objekte (unschädliche Anzahl) habe sich die Klägerin ihres vollständigen Besitzes entledigt; außerdem fehle es hier bei der Veräußerung an nur einen Erwerber (in nur einer Notarurkund...