FG Düsseldorf Urteil vom 11.02.2015 - 7 K 3097/14 GE

vorläufig nicht rechtskräftig

Revision zugelassen durch das FG

Entscheidungsstichwort (Thema)

Aufhebung der Grunderwerbsteuerfestsetzung nach § 16 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG – Rückerwerb in der Zwangsversteigerung bei gleichzeitigem vertraglichen Rücktrittsrecht – Bestehen bleibende beschränkt persönliche Dienstbarkeiten zu Gunsten des Erwerbers

Leitsatz (redaktionell)

1. Die Festsetzung der Grunderwerbsteuer für den Rückerwerb eines Grundstücks im Wege der Zwangsversteigerung kann auch dann nicht gemäß § 16 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG aufgehoben werden, wenn bei der vorhergehenden Grundstücksveräußerung zu Gunsten des Rückerwerbers ein Rücktrittsrecht vereinbart worden war.
2. Zur Gegenleistung im Zwangsversteigerungsverfahren i.S.d. § 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG gehören auch bestehen bleibende beschränkt persönliche Dienstbarkeiten zu Gunsten des Erwerbers.
3. Diese beschränkt persönliche Dienstbarkeiten stellen keine dauernde Last i.S. von § 9 Abs. 2 Nr. 2 S. 2 GrEStG dar.

Normenkette

GrEStG § 9 Abs. 1 Nr. 4, Abs. 2 Nr. 2, § 16 Abs. 2 Nr. 3; ZVG § 44 Abs. 1, § 52; BGB §§ 889, 1018, 1090

Tatbestand

Die Klägerin hatte im Jahr 2008 das unbebaute Grundstück …, 1612 qm, durch notarielle Urkunde … des Notars A … an Herrn B zum Kaufpreis von 37.092,12 € verkauft. In § 5 des Vertrages verpflichtete sich der Erwerber, das Grundstück innerhalb von drei Jahren zu bebauen; sollte er dieser Verpflichtung trotz Mahnung mit angemessener Fristsetzung nicht nachkommen, sollte die Klägerin berechtigt sein, von dem Vertrag zurückzutreten und die schulden- und lastenfreie Rückübertragung zu verlangen. Dem jeweiligen Eigentümer wurde untersagt, den Grundbesitz anders als für einen Gewerbebetrieb mit integrierter Betriebsleiterwohnung für den Verkauf von Natursteinen sowie Zubehör für den Gartenbereich zu nutzen; diese Nutzungsbeschränkung war durch Eintragung einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit zu Gunsten der Klägerin zu sichern. Außerdem wurde eine Rückauflassungsvormerkung zu Gunsten der Klägerin vereinbart. Mit Schreiben vom 2. 10. 2008 an den Notar A stimmte die Klägerin der Rangänderung ihrer Rückauflassungsvormerkung hinter eine Grundschuld zu Gunsten der C-Bank zu.

Am 24. 6. 2013 beantragte die C-Bank als Gläubigerin des Herrn B die Zwangsversteigerung des Grundstücks, die das AG D-Stadt … durch Beschluss vom 2. 7. 2013 anordnete. Der seitens des Gerichts beauftragte Sachverständige ermittelte einen Verkehrswert des Grundstücks von 106.000 €. Der Kapitalwert der auf dem Grundstück lastenden Rechte Abteilung II Nr. 1 und 4 belief sich auf 69.407,88 €. Dabei handelte es sich um eine Nutzungsbeschränkung sowie ein Wasserleitungsrecht zu Gunsten der Klägerin.

Dem entsprechend setzte das Amtsgericht durch Beschluss vom 20. 1. 2014 den Verkehrswert gem. § 74 a ZVG auf 106.000 € fest.

Im Versteigerungstermin vom ….2014 wurde seitens des Gerichts die Vorschrift des § 51 ZVG erläutert und darauf hingewiesen, dass der Wert des belasteten Grundstücks rechtskräftig auf 106.000 € festgesetzt worden sei und die Differenz zu dem früheren Verkaufspreis von 37.092 € (68.907 €) als fiktiver Zuzahlungsbetrag gelte.

Die Klägerin blieb im Versteigerungstermin über das Grundstück mit einem Gebot von 35.000 € Meistbietende. Mit Beschluss des Amtsgerichts wurde ihr das Grundstück zugeschlagen.

Der Beklagte setzte für den Erwerb mit Bescheid vom 13. 6. 2014 Grunderwerbsteuer iHv 5.220 € nach einer Bemessungsgrundlage von 35.000 € (Meistgebot) zuzüglich bestehen bleibender Rechte iHv 69.407 € fest.

Gegen den Bescheid legte die Klägerin Einspruch ein. Sie trug vor, da Herr B der Bebauungsverpflichtung nicht nachgekommen sei, sei der Vertrag zur Rückübertragung bereits bei dem Notar A vorbereitet gewesen. Die vertraglich vereinbarte Rückübertragung sei nur deshalb nicht zustande gekommen, weil die C-Bank aus ihrem vorrangigen Recht zur Darlehenssicherung die Zwangsversteigerung betrieben habe. Jedenfalls könne maximal der Betrag von 35.000 € als Bemessungsgrundlage angesetzt werden. Die bestehen bleibenden Rechte aufgrund der Nutzungsbeschränkung zu Gunsten der Klägerin und des Wasserleitungsrechtes zu Gunsten der … erhöhten nicht den Wert des Grundstücks, sondern reduzierten ihn.

Der Beklagte wies den Einspruch am 11. 9. 2014 zurück. Als grunderwerbsteuerliche Gegenleistung gelte hier das Meistgebot einschließlich der Rechte, die nach den Versteigerungsbedingungen bestehen blieben, § 9 I Nr. 4 GrEStG. Der Wert des Grundstücks spiele keine Rolle. Hier betrage daher die Bemessungsgrundlage 104.407 €, wie im Zuschlagsbeschluss beziffert. Auch § 16 II Nr. 3 GrEStG komme nicht in Betracht. Die Vorschrift erfasse nicht den Rückerwerb in der Zwangsversteigerung.

Hiergegen richtet sich die Klage.

Die Klägerin trägt vor:

Da der Käufer seiner Bebauungsverpflichtung nicht nachgekommen sei, habe sie den Rückübertragungsanspruch nach den vertraglichen Bestimmungen ihm gegenüber geltend gemacht. Der Vertrag zur Rückübertragung sei bei dem Notar A bereits vorbereitet gewesen. Der Käu...