FG Düsseldorf Urteil vom 21.10.2004 - 11 K 2425/02 E

Entscheidungsstichwort (Thema)

Einkünfteerzielungsabsicht bei Dauervermietung eines aufwendigen Zweifamilienhauses; Aufteilung bei Teilentgeltlichkeit

Leitsatz (redaktionell)

1. Die Dauervermietung eines – teilweise an Angehörige und teilweise an fremde Dritte zur Nutzung überlassenen – aufwendigen Zweifamilienhauses (Anschaffungs-/Herstellungskosten: 5,6 Mio DM) ist einkommensteuerrechtlich unerheblich, wenn sie nicht auf die Erzielung eines Totalüberschusses innerhalb eines Prognosezeitraums von 30 Jahren angelegt ist.
2. Die Aufteilung der Nutzungsüberlassung einer Wohnung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil nach § 21 Abs. 2 Satz 2 EStG 1996 ist nur möglich, wenn der Steuerpflichtige sich normtypisch verhält, d.h., wenn er eine Wohnung vermietet, für die eine erzielbare übliche Marktmiete feststellbar ist, die bei typisierender Betrachtung auf Dauer zu einem Totalüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten führen kann.
3. Der Aufteilungsmaßstab kann nicht dem Verhältnis von Kostenmiete und vereinbarter Miete entnommen werden, da das Gesetz ausdrücklich auf die ortsübliche Marktmiete abstellt.

Normenkette

EStG § 2 Abs. 1 S. 1, § 21 Abs. 1, 2 S. 2

Streitjahr(e)

1996

Tatbestand

Streitig ist, ob negative Einkünfte des Klägers aus der Vermietung eines aufwendigen Zweifamilienhauses mit Anschaffungs- und Herstellungskosten i. H. v. ca. 5,6 Millionen DM an seinen Sohn und seine Schwiegertochter sowie an ein fremdes Ehepaar bei der Steuerfestsetzung zu berücksichtigen sind.

Der 1921 geborene Kläger erwarb das ursprünglich mit einem Einfamilienhaus bebaute 5440 m² große Grundstück,…in…im Mai 1996 für 837.900 DM zuzüglich 11.294,43 DM Zinsen. Nachdem der Kläger ursprünglich nur eine Baugenehmigung für eine Dachstuhlerneuerung und einen Wohnhausumbau beantragt hatte, beantragte er den Umbau des bestehenden Schwimmbadtraktes in eine Einliegerwohnung, die Dachstuhlanpassung der Garagen und die Errichtung einer Einfriedung. Nach Abschluss der genehmigten Bauarbeiten enthält das Gebäude eine 366 m² große und eine 205 m² große Wohnung.

Da der Kläger im Juni 1999 noch keine Einkommensteuererklärung für 1996 abgegeben hatte, schätzte der Beklagte die Einkünfte des Klägers und setzte die Einkommensteuer durch Bescheid vom 02.06.1999 auf 81.964 DM unter dem Vorbehalt der Nachprüfung fest. Der Kläger legte gegen diesen Bescheid fristgerecht Einspruch ein. Durch Einspruchsentscheidung vom 04.04.2002 wurde die Einkommensteuer für 1996 auf 69.144 DM (35.337,43 €) festgesetzt und der Einspruch im Übrigen als unbegründet zurückgewiesen. Negative Einkünfte aus dem bebauten Grundstück in…wurden bei der Steuerfestsetzung nicht berücksichtigt.

Da der Kläger im Februar 2000 noch keine Einkommensteuererklärung für 1998 eingereicht hatte, schätzte der Beklagte die Einkünfte des Klägers und setzte die Einkommensteuer durch Bescheid vom 16.02.2000 auf 19.038 DM fest. Der Kläger legte gegen diesen Bescheid fristgerecht Einspruch ein. Durch Einspruchsentscheidung vom 04.04.2002 wurde die Einkommensteuer für 1998 auf 123.087,90 € (270.739 DM) festgesetzt und der Einspruch im Übrigen als unbegründet zurückgewiesen. Bei der Steuerberechnung wurden geschätzte Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung des Grundstücks in…i. H. v. 20.000 DM berücksichtigt.

Der Kläger hat sowohl gegen den Einkommensteuerbescheid für 1996 als auch gegen den Bescheid über die Einkommensteuer für 1998 am 06.05.2002 Klage erhoben. Durch Beschluss vom 27.09.2002 wurden die Klagen miteinander verbunden.

Zur Begründung der Klagen reichte der Kläger Einkommensteuererklärungen für beide Streitjahre ein.

In seiner Einkommensteuererklärung für 1996 erklärte der Kläger negative Einkünfte aus dem Grundstück in…i. H. v. 11.295 DM. Die negativen Einkünfte beruhen darauf, dass die im Rahmen des Zwangsversteigerungsverfahrens zu zahlenden Zinsen vom Kläger als Werbungskosten geltend gemacht werden.

Für das Jahr 1998 machte der Kläger in seiner Einkommensteuererklärung negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung i. H. v. 86.753 DM für das bebaute Grundstück in…geltend. Dieser Betrag setzt sich zusammen aus Finanzierungsaufwendungen, Grundsteuer und Versicherungsaufwendungen. Diesen Betrag erhöhte er um ein bisher nicht berücksichtigtes Disagio auf 151.753 DM.

Ergänzend trug der Kläger vor, dass ihm von seiner Hausbank empfohlen worden sei, die Aufwendungen für das Zweifamilienhaus in…teilweise zu finanzieren, weil mit dem vorhandenen Barvermögen an der Börse und dem übrigen Kapitalmarkt bessere Möglichkeiten der Einkommens- und Vermögensmehrung vorhanden gewesen seien, als die Zinslast für die aufgenommenen Kredite ausgemacht hätte. Da er in erheblichem Umfang über Kapitalvermögen verfügt habe, sei es ihm jederzeit möglich gewesen, die Kredite durch Eigenkapital abzulösen.

Die Immobilie in…sei mit drei Darlehen über insgesamt 2.000.000 DM finanziert worden. Ein Darlehen über 500.000 DM mit einer Laufzeit von 5 Jahren sei am 30.09.2002 fällig geworden und mit Eigenmitte...