Entscheidungsstichwort (Thema)
Einheitswertermittlung von Golfplätzen
Leitsatz (redaktionell)
Bei der Bewertung einer im Einzugsbereich von Großstädten gelegenen Golfplatzfläche im Vergleichswertverfahren ist kein Zuschlag wegen eines Ertragsvorteils gegenüber landwirtschaftlich genutzten Vergleichsflächen vorzunehmen.
Normenkette
Streitjahr(e)
1994
Nachgehend
Tatbestand
Streitig ist, wie ein Grundstück, das an einen Golfclub verpachtet ist, auf den 01.01.1994 zu bewerten ist.
Die Klägerin ist Eigentümerin des in der Gemarkung „T” belegenen ehemaligen land- und forstwirtschaftlichen Betriebes . Von Flur... sind die Flurstücke ..., ...,…und…an den Golfclub „B” verpachtet. Ein Teil der insgesamt 132.389 qm großen, im Jahre 1993 an den Golfclub verpachteten Fläche, wird inzwischen als Spielfläche genutzt.
Mit Einheitswertbescheid (Nachfeststellung auf den 01.01.1994) wurde für das Grundstück „Q”, Golfplatz, Flur ..., Flurstück…der Einheitswert auf 463.300,00 DM und die Grundstücksart unbebautes Grundstück festgestellt. Der Einheitswert wurde auf Grund einer Fläche von 132.389 qm und eines Bodenwertes von 3,50 DM/qm errechnet.
Die Klägerin legte gegen diesen Einheitswertbescheid fristgerecht Einspruch ein, den sie damit begründete, dass sie mit der Bewertung in Höhe von 3,50 DM/qm nicht einverstanden sei. Die bisherige Bewertung habe bei 0,438 DM/qm für diese sehr gute Ackerfläche gelegen, für die ein Pachtpreis von ca. 800,00 DM/ha zu erzielen sei. Für die Golfplatzfläche habe sie in 1994 eine Pacht von 1.600,00 DM/ha erzielt. Sie könne somit allenfalls eine Bewertung von 0,90 DM/qm akzeptieren.
In einer innerdienstlichen Stellungnahme des Finanzamtes „Y” vom 09.02.1999 wurde die Ansicht vertreten, die Finanzverwaltung habe auf Grund alter Kaufpreiskarten eine ausreichende Anzahl von Vergleichswerten auf den 01.01.1964 für landwirtschaftliche Flächen. Die Vergleichswerte lägen zwischen 2,50 DM/qm und 6,00 DM/qm, sodass ein Preis von 3,50 DM/qm für das streitige Grundstück für zutreffend gehalten werde. Außerdem lägen der Finanzverwaltung auch Vergleichswerte für Golfflächen zum 01.01.1964 vor, die sich zwischen 10,00 DM/qm und 12,50 DM/qm bewegten.
Durch Einspruchsentscheidung vom 10.05.1999 wurde der Einspruch der Klägerin als unbegründet zurückgewiesen.
Die Klägerin hat am 27.05.1999 Klage erhoben.
Sie ist der Ansicht, dass Bewertungsmaßstab für Golfplätze der gemeine Wert gemäß § 9 Bewertungsgesetz (BewG) sei, der identisch sei mit dem Verkehrswert im Sinne des § 194 Baugesetzbuch (BauGB) und konkretisiert werde durch die Vorschriften der Wertermittlungsverordnung (WertV). Nach diesen Vorschriften werde der gemeine Wert bzw. der Verkehrswert, der der Bewertung zugrundezulegen sei, durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen sei. Anerkannte Bewertungsverfahren seien dabei gemäß § 7 WertV das Vergleichsverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren oder mehrerer dieser Verfahren in Kombination.
Da das Bewertungsobjekt auf Grund seiner Nutzung ein Unikat sei, für das es keine Vergleichsmöglichkeiten gebe, weil Golfgrundstücke üblicherweise nicht gehandelt würden, sei das Vergleichswertverfahren auszuschließen. Auch ein gewöhnlicher Geschäftswert für das Grundstück sei nicht festzustellen, da es für solche Objekte keinen Markt gebe, auf dem sich Anbieter und Nachfrager vergleichbarer Golfplätze treffen könnten. Die Wertermittlung könne deshalb nur unter der Fiktion eines derartigen Marktes erfolgen. Als potenzieller Käufer eines Grundstücks der hier zu bewertenden Art komme nur ein Investor in Frage, der eine Golfsportanlage bauen wolle. Ein solcher Investor könne entweder ein Kapitalanleger sein, der eine Renditeanlage tätigen wolle, oder ein Sportverein, für den die golfsportliche Betätigung im Vordergrund stehe. Der Kapitalanleger sei nur bereit einen solchen Kaufpreis zu zahlen, der ihm eine angemessene Verzinsung des investierten Kapitals gewährleiste. Für diesen denkbaren Käufer komme daher für die Bestimmung des Verkehrswertes nur eine Bewertung im Ertragswertverfahren in Frage. Ein Sportverein würde sicherlich auch derartige Renditegesichtspunkte in seine Investitionsüberlegungen einfließen lassen, würde jedoch die sportgewollte Investition in eine Golfanlage in den Vordergrund stellen, so daß für diesen gedachten Käufer das kostenorientierte Sachwertverfahren für die Verkehrswertermittlung von ausschlaggebender Bedeutung sei.
Auf Grund der historischen Entwicklung klaffe in Deutschland bei landwirtschaftlichen Grundstücken eine erhebliche Diskrepanz zwischen Ertragswert und Substanzwert. Diese Diskrepanz zeige sich auch im vorliegenden Fall. Vor der Verpachtung des Grundstücks der Klägerin zu Golfzwecken habe der Verkehrswert des rein landwirtschaftlich genutzten Grundstücks bei 5,00 DM/qm gelegen, der für landwirts...
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