FG Düsseldorf Urteil vom 28.11.2023 - 10 K 2184/20 E

vorläufig nicht rechtskräftig

Nichtzulassungsbeschwerde eingelegt (Aktenzeichen des BFH: ) [IX B 2/24]

Entscheidungsstichwort (Thema)

Anschaffungsnahe Herstellungskosten: Instandsetzung eines Gebäudes nach einem Brandschaden –Teleologische Reduktion des § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG bei Schadenseintritt nach Anschaffung – Verdeckter Mangel als Brandursache – Werbungskostenabzug der Aufwendungen zur unmittelbaren Beseitigung der Brandschäden – Abgrenzung zu konstruktiven baulichen Maßnahmen

Leitsatz (redaktionell)

1. Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten zur Beseitigung von Gebäudeschäden, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung aufgrund eines – von der Elektroinstallation ausgehenden - Brandschadens entstanden sind, rechtfertigen keine teleologische Reduktion der in § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG enthaltenen Regelvermutung für das Vorliegen anschaffungsnaher Herstellungskosten, wenn ein bereits im Zeitpunkt der Anschaffung vorhandener verdeckter Mangel als Brandursache nicht ausgeschlossen werden kann.
2. Demgegenüber sind die nicht für konstruktive bauliche Maßnahmen aufgewendeten Beträge zur unmittelbaren Beseitigung der Brandschäden sofort als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzugsfähig.

Normenkette

EStG § 6 Abs. 1 Nr. 1a, § 9 Abs. 1 Sätze 1, 3 Nr. 7, § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1; HGB § 255 Abs. 2 S. 1

Tatbestand

Streitig ist, ob Aufwendungen für diverse Arbeiten an dem Gebäude C.-straße, die nach einem Brandschaden angefallen sind, als sofort abzugsfähige Werbungskosten oder als anschaffungsnahe Herstellungskosten i.S.d. § 6 Abs. 1 Nr. 1a des Einkommensteuergesetzes (EStG) bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu behandeln sind.

Der Kläger erwarb mit notariellem Kaufvertrag vom 10. September 2015 zu einem Kaufpreis i.H.v. 35.000 € das Grundstück C.-straße in V. (Gebäude und Freifläche, 205 qm groß; Bodenrichtwert zum 1. Januar 2015:…€/qm). Am 17. November 2015 gingen nach vollständiger Kaufpreiszahlung Nutzen und Lasten am Grundstück auf den Kläger über. Für das Grundstück wendete er insgesamt Anschaffungskosten (einschließlich Anschaffungsnebenkosten) i.H.v. 38.110,26 € auf.

Das Grundstück ist mit einer Doppelhaushälfte bebaut, die der Kläger an Y. zu einer Miete i.H.v. 260 € zzgl. 50 € Nebenkosten monatlich vermietete. Das Mietverhältnis begann nach § 2 Ziffer 1b) des Mietvertrages am 1. Dezember 2015 und sollte bis zum 31. Dezember 2020 andauern, weil der Kläger beabsichtigte, „das Gebäude abzureißen, bzw. eine Kernsanierung vorzunehmen (falls dies wirtschaftlich möglich ist)“. Der Zustand der Mieträume war unter § 1 des Mietvertrages wie folgt beschrieben: „Wände z.T. mit Feuchtigkeitsschäden, Rollläden z.T. defekt, Keller z.T. feucht. Z.T. fehlende Wärmedämmung Außenwände, Toilette EG defekt - insgesamt schlechter Zustand des Objekts“. In § 29 des Mietvertrages vereinbarten die Parteien, dass bei Auszug des Mieters keine Renovierung erforderlich sei.

Am 00.00.2016 wurde das Gebäude durch einen Brand erheblich beschädigt. Eine Gebäudeversicherung bestand aufgrund des hohen Gebäudealters nicht.

Mit Schriftsatz vom 30. Mai 2017 beantragte Frau Y. die Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens beim Amtsgericht in V.. Dabei begehrte sie die Erstellung eines Sachverständigengutachtens u.a. zu folgenden Fragen:

„1. Das Haus - Doppelhaushälfte C.-straße, V. - war am 00.00.2016 einem umfangreichen Brand ausgesetzt. Kann das Haus nach diesem Brand wieder aufgebaut werden?

2. Worauf ist der Brand zurückzuführen? War die Elektrik ursächlich, ggfs. welche konkreten Bestandteile?“

Zur Begründung führte sie aus, dass es sich bei dem Mietobjekt um eine ältere Doppelhaushälfte handele, die sie bis zum 31.12.2020 gemietet habe. Die zeitliche Befristung des Mietvertrages sei aufgrund vermieterseitiger Abrissabsicht bzw. Kernsanierung erfolgt. Ihrem Antrag fügte sie ein im Auftrag des Klägers verfasstes Anwaltsschreiben der Rechtsanwälte A., die Prozessvertreter des Klägers im selbständigen Beweisverfahren, vom 9. Februar 2017 bei. Darin ließ der Kläger das Gebäude auf der C.-straße wie folgt beschreiben:

„Es handelte sich bei der Immobilie um einen Altbau im schlechten Zustand, die nach Ablauf der Mietzeit entweder abgerissen oder kernsaniert werden sollte. (...) Die Immobilie ist am 00.00.2016 aufgrund eines Kurzschlusses im Bereich des Stromzählers durch einen Brand vollständig zerstört worden und daher zu Wohnzwecken nicht (mehr) nutzbar. (...) Aufgrund dieses Brandschadens kann jedenfalls die Immobilie nur noch abgerissen werden. (...) Ich weise darauf hin, dass bei völliger Zerstörung der Mietsache das Mietverhältnis ohne Kündigung automatisch erlischt. Der Vermieter wird gemäß § 275 Abs. 1 BGB von seiner Pflicht zur Gebrauchsüberlassung frei.“

Mit Schriftsatz vom 16. Juni 2017 beantragte der Kläger, den Antrag der Frau Y. zurückzuweisen und ließ zur Doppelhaushälfte auf der C.-straße wie folgt vortragen:

„Der Antragsgegner hat die streitgegenständlic...