FG Hamburg Urteil vom 16.12.2004 - VI 94/03

Entscheidungsstichwort (Thema)

Voraussetzung für gewerblichen Grundstückshandel bei zeitweilig eigengenutzter Immobilie

Leitsatz (amtlich)

Die Veräußerung einer eigengenutzten Immobilie durch einen Grundstückshändler innerhalb eines Zeitraumes von ca. 5 Jahren nach Erwerb kann diesem gewerblichen Grundstückshandel zuzurechnen sein, wenn sich keine besonderen Sachzwänge für die Veräußerung (z.B. Finanzierungsschwierigkeiten) feststellen lassen.

Normenkette

EStG § 15

Nachgehend

BFH (Beschluss vom 12.07.2005; Aktenzeichen X B 37/05)

Tatbestand

Streitig ist die Einbeziehung eines Grundstücksgeschäfts in den gewerblichen Grundstückshandel sowie die Beurteilung von im Zusammenhang mit Grundstücksgeschäften entstandenen Darlehenszinsen als Dauerschuldzinsen.

Der Kläger ist Rechtsanwalt und erzielte neben Einkünften aus selbstständiger Arbeit auch solche aus Gewerbebetrieb als gewerblicher Grundstückshändler. Er war an verschiedenen Grundstücksgemeinschaften beteiligt, die Mehrfamilienhäuser erwarben, in Wohnungseigentum aufteilten und veräußerten. Hierzu zählten u.a. die Objekte X-Straße und Y-Straße. Zwischen 1983 und 1985 wurden beispielsweise bei dem Objekt Y-Straße sieben Wohnungen veräußert und zwischen 1985 und 1988 bei dem Objekt X-Straße vier Wohnungen. In diesem Zusammenhang gewährte die H-Bank gemäß Vereinbarung vom 25.04.1984 (Anl. K 15) dem Kläger einen Bauzwischenkredit über 1.400.000 DM "in laufender Rechnung bis auf weiteres, zunächst bis zum 11.04.1985". In der Vereinbarung heißt es weiter: "Der Kredit dient zur Finanzierung der drei Eigentumswohnungen sowie der Gewerbefläche von rd. 550 qm zum Objekt Hamburg ..., X-Straße."

Besichert wurde das Darlehen durch Gesamtgrundschulden über 1.4 Mio. DM, eingetragen in den neu zu bildenden Wohnungsgrundbüchern für das ... Grundstück (X-Straße) sowie einer Grundschuld über 140.000 DM an dem Grundstück V-Weg, an dem der Kläger zu 1/3 Miteigentum hatte. Die entsprechenden Einkünfte aus dieser Tätigkeit erklärte der Kläger als solche aus gewerblichem Grundstückshandel.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 1.10.1983 erwarb der Kläger das Grundstück Y-Weg mit Wirkung zum 1.12.1983 zu einem Kaufpreis von 1.523.000 DM. In der Folgezeit führte er umfangreiche Instandsetzungs- und Renovierungsmaßnahmen durch. Lt. Bp-Bericht vom 10.4.1989 betreffend den Zeitraum 1984 bis 1986 wurde insoweit anschaffungsnaher Aufwand in 1984 und 1985 von insgesamt 384.160,52 DM (einschließlich einer Mieterabfindung von 67.069,63 DM) ermittelt und ca. 300.000 DM als sofort abziehbare Kosten. Beispielsweise wurden im Gesamtobjekt Reparaturen (betr. Parkett, Fliesen, Glas und Balkone) für 31.629,64 DM durchgeführt, das geschnitzte Treppenhaus wurde restauriert. Geltend gemachte Malerkosten von 102.600 DM wurden mangels Leistungsbeschreibungen steuerlich von der BP nicht anerkannt (Wegen der Einzelheiten der Renovierungsarbeiten wird auf den zur Akte gereichten Foto-Bildband und den BP-Bericht vom 10.4.1989 Bezug genommen).

Der Kläger nutzte das erste OG des Objekts Y-Weg ab dem 1.1.1984 zu eigenen Wohnzwecken (43,14% der Gesamtfläche von 636 qm). Hierfür baute er lt. BP-Bericht eine Küche für 42.000,45 DM und einen Kamin ein, das Bad ließ er mit schwarzen Fliesen kacheln und Tischlerarbeiten für Einbauten im Wert von brutto 59.691,24 DM durchführen. Das Erdgeschoss (28.34% = 180,21 qm) diente ihm ab 1.8.1984 als Rechtsanwaltskanzlei. Das zweite OG (28,52% = 181,62 qm) wurde fremdvermietet, und zwar überließ er gemäß Mietvertrag vom 22.9.1987 für die Zeit vom 10.10.1987 bis 31.12.1988 Räume als Atelier zu einer Brutto-Miete von 855,- DM an eine Studentin und gemäß Mietvertrag vom 15.12.1987 - beginnend ab dem 1.1.1988 - zu einer Brutto-Miete von 570,- DM Räume als Kanzlei an den Rechtsanwalt R. Dieser bildete später, nach dem Streitzeitraum ab dem 1.1.1990 eine Sozietät mit dem Kläger. Ferner nutzte ein weiterer Rechtsanwalt, mit dem der Kläger nicht assoziiert war, zwischen 1985 und 1987 Räumlichkeiten im Souterrain als Rechtsanwaltskanzlei.

Um das Erdgeschoss als Rechtsanwaltskanzlei nutzen zu können, hatte der Kläger ein Widerspruchsverfahren gegen die Ablehnung der beantragten Nutzungsänderung für die Herrichtung der Räume zur anwaltlichen Tätigkeit im reinen Wohngebiet geführt, das mit einer Verständigung endete, wonach eine anwaltliche Tätigkeit im Rahmen bestimmter Flächennutzungen, beschränkt auf das Erdgeschoss, gestattet wurde.

Die Finanzierung des Kaufpreises erfolgte zunächst durch die A-Bank. Diese gewährte gemäß Darlehensangeboten vom 7.11.1983 Darlehen über insgesamt 2.2 Mio. DM, und zwar über 1 Mio. DM zu einem Zinssatz von 8% mit einer Laufzeit bis zum 31.12.1984, sowie über 900.000 DM und 300.000 DM, jeweils zu einem festen Zinssatz von 5% bis zum 31.12.1986. Danach sollte ab 1.1.1987 eine jederzeitige Anpassung bei Veränderung des Zinsniveaus für vergleichbare Darlehen möglich sein; die Tilgungsrate betrug 1% und sollte ab 1.1.1987 beginnen. Ferner gewährte der Vater des Klägers die...