FG Köln Urteil vom 07.12.2005 - 5 K 5762/04

Entscheidungsstichwort (Thema)

Mietvertrag zwischen nahen Angehörigen

Leitsatz (redaktionell)

Ein Wohnungsmietvertrag zwischen den Eltern und einer von ihnen finanziell unterstützten Tochter ist steuerlich nicht anzuerkennen, wenn sich aus den Gesamtumständen ergibt, dass der Mietvertrag ohne spätere Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis auf ein Jahr abgeschlossen wurde, der Mietzins niedriger vereinbart wurde als mit einem dritten Vormieter, sich widersprechende Vereinbarungen über die Abrechnung von Nebenkosten vorliegen, davon eine Vereinbarung keinerlei Angaben darüber enthält, welche Nebenkosten vom Mieter direkt an den Erheber zu zahlen sind, mit anderen Mietern keine vergleichbaren Regelungen vereinbart wurden, diese Zusatzvereinbarung nicht erfüllt wurde und die Tochter die Miete zudem aus dem Unterhalt ihrer Eltern bezahlt hat.

Normenkette

EStG § 21 Abs. 1 Nr. 1

Nachgehend

BFH (Urteil vom 31.07.2007; Aktenzeichen IX R 8/07)

BFH (Urteil vom 31.07.2007; Aktenzeichen IX R 8/07)

Tatbestand

Die Beteiligten streiten über die steuerrechtliche Anerkennung des von den Klägern mit ihrer Tochter abgeschlossenen Mietverhältnisses.

Die Kläger werden zusammen zur Einkommensteuer veranlagt. Sie haben eine Tochter, C., geb. 11.02.1966. In den Streitjahren zahlten die Kläger ihrer Tochter nach eigenen Angaben Unterhalt in Höhe von 20.280 DM in 2000 und 16.700 DM in 2001. Die Zahlungen wurden steuerlich in Höhe von 13.500 DM in 2000 und 14.040 DM in 2001 als außergewöhnliche Belastung berücksichtigt. Die Kläger sind zu gleichen Teilen Miteigentümer einer Wohnung in der M-Str. in E. Diese Wohnung, die 33 m² Wohnfläche umfasst und zunächst für 350,- DM monatliche Miete fremdvermietet war, wurde mit Mietvertrag vom 01.01.1998 an die Tochter C vermietet. Das Mietverhältnis sollte nach dem vorgelegten Vertrag gemäß § 2 Nr. 1 c am 01.01.1998 beginnen und am 31.12.1998 enden, ohne dass es einer Kündigung bedurfte. Die monatliche Miete betrug gemäß § 3 Nr. 1 des Mietvertrages 228,00 DM. Eine Nebenkostenpauschale wurde nicht vereinbart. In § 3 Nr. 2 des Mietvertrages wurde jedoch geregelt, dass die Betriebskosten in der Miete nicht enthalten und die Betriebskosten als Vorschuss an den Vermieter zu zahlen und jährlich abzurechnen seien. Unter § 20 des Mietvertrages wurde weiter vereinbart, dass der Mieter sich verpflichtet, die umlagefähigen Nebenkosten eigenständig direkt an den Erheber zu zahlen. Gemäß § 4 des Mietvertrages war die Miete bar zu bezahlen. Wegen weiterer Einzelheiten wird auf die Vertragsurkunde, Bl. 51 ff. der FG – Akte 5 V 5765/04, verwiesen.

Der Mietvertrag wurde auf Vermieterseite lediglich vom Kläger unterzeichnet.

Nach den von den Klägern eingereichten Unterlagen hat die Tochter nur die Stromkosten direkt an den Erheber bezahlt.

Die Kläger machten aus der Vermietung der genannten Wohnung in ihrer Einkommensteuererklärung 2000 einen Verlust in Höhe von 10.462,00 DM und in der Erklärung für 2001 in Höhe von 6.370,00 DM geltend. Dabei machten sie u.a. umlagefähige Nebenkosten für 2000 in Höhe von 1.830,00 DM und für 2001 in Höhe von 2.575,00 DM, resultierend aus Aufwendungen für Grundsteuer, Heizung, Wasser, Versicherung und Müllgebühren, als Werbungskosten geltend.

Der Beklagte erkannte zunächst die Umlagen deshalb nicht als Werbungskosten an, da keine entsprechenden Einnahmen angegeben waren und berücksichtigte in den Einkommensteuerbescheiden vom 22. März 2002 (2000) und 24. April 2002 (2001) entsprechend geringere Verluste aus Vermietung und Verpachtung obiger Wohnung. Im Rahmen der diesbezüglichen Einspruchsverfahren wies der Beklagte die Kläger darauf hin, dass der Vertrag mit der Tochter insgesamt steuerlich nicht anzuerkennen sei, da er weder tatsächlich durchgeführt worden sei noch einem Fremdvergleich stand halte.

Da die Kläger ihre Einsprüche aufrecht erhielten, wies der Beklagte diese mit Entscheidung vom 19.10.2004 als unbegründet zurück und änderte die Bescheide insoweit, als er die Einkünfte aus der Vermietung an die Tochter nicht mehr berücksichtigte. Zur Begründung führte er aus, dass ein steuerlich anzuerkennendes Mietverhältnis mit der Tochter nicht vorliege. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes (BFH) seien Verträge unter nahen Angehörigen der Besteuerung nur dann zu Grunde zu legen, wenn sie bürgerlich – rechtlich wirksam geschlossen seien und sowohl die Gestaltung als auch die Durchführung des Vereinbarten dem zwischen fremden Dritten Üblichen entspreche. Dabei seien an den Nachweis, dass es sich um ein ernsthaftes Vertragsverhältnis handele, um so strengere Anforderungen zu stellen, je mehr Umstände auf eine private Veranlassung hindeuteten. Im Rahmen der Gesamtbetrachtung sei es grundsätzlich erforderlich und zumutbar, dass jeder Steuerpflichtige besondere Sorgfalt auf die vertraglichen Regelungen, ihre tatsächliche Durchführung und geeignete Nachweise verwende, wenn neben den vertraglichen Beziehungen enge persönliche Beziehungen zwischen den Vertragsparteien bestünden. Der...