FG Köln Urteil vom 12.11.2020 - 15 K 2394/19

Entscheidungsstichwort (Thema)

Qualifikation von Einkünften aus der Vermietung von Appartements in einem "boarding-house"

Leitsatz (redaktionell)

Einkünfte aus der Vermietung von 19 voll möblierten Appartements eines „boarding-house”, die der Stpfl. u.a. durch Flyer und in Buchungsportalen bewirbt, sind auch dann (noch) als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu qualifizieren, wenn der Stpfl. das Boardinghouse zweitweise als „Aparthotel” bezeichnet, allgemeine Geschäftsbedingungen verwendet und die Nutzer als „Kunden” bezeichnet.

Normenkette

EStG §§ 21, 15

Tatbestand

Die Beteiligten streiten im Rahmen der Festsetzung der Einkommensteuer 2014 bis 2016 über die Qualifikation von Einkünften aus der Vermietung von Apartments in einem „Boardinghouse”.

Die Kläger sind zusammen zur Einkommensteuer veranlagte Eheleute. Sie erzielen beide Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit. Der Ehemann erzielt daneben Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Beide Ehegatten, insbesondere der Ehemann, sind Eigentümer umfangreichen Grundbesitzes. Der Kläger betreibt in A bei B (an der Adresse „C”) ein „Boardinghouse”, dessen Apartments an wechselnde Gäste überlassen werden. Nach Aktenlage wurde das Grundstück im Jahre 2014 erworben und in der Folgezeit ein Boardinghouse errichtet. Die Fertigstellung erfolgte im Juni 2016. Nach Fertigstellung schloss der Kläger u.a. Rahmenvereinbarungen mit lokalen Firmen zur Gewährung von Rabatten bei Mitarbeiterbelegungen.

In dem Gebäude befinden sich nach Fertigstellung 19 Apartments, die vollständig möbliert sind und auch eine Küche nebst Küchenausstattung (Geschirr, Küchengeräte, etc.) enthalten. Der Wohnraum ist mit einem Fernseher ausgestattet. Im Gebäude und den einzelnen Apartments ist WLAN (Wireless LAN) frei verfügbar. Darüber hinaus werden Tiefgaragenstellplätze im Gebäude zusätzlich kostenpflichtig angeboten. Das Gebäude enthält keine Gemeinschaftsräumlichkeiten (z. B. Aufenthalts-, Freizeit-, Fitness- oder Wellness-Räume) und keine Rezeption. Es ist kein Personal dauerhaft vor Ort. Der Check-In und Check-Out wird über einen Automaten abgewickelt, der nach einer dem Gast elektronisch übermittelten Codenummer den Schlüssel freigibt und in welchen beim Auszug der Schlüssel wieder eingeworfen werden muss. Ein Waschraum oder Waschautomat ist nicht vorhanden, die Gäste werden auf umliegenden Waschsalons verwiesen.

Die Apartments werden über Buchungsplattformen (z. B. booking.com) angeboten, zeitweise wurde das Boardinghouse auch als „Aparthotel” (Apartment-Hotel) bezeichnet. Die Vertragsgestaltung zwischen dem Kläger und den Mietern (Nutzern) erfolgt über Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB), in denen die Mieter als „Kunden” bezeichnet werden. Der Kläger ist berechtigt, bei Vertragsschluss eine angemessene Vorauszahlung oder Sicherheitsleistung zu verlangen. Die Überlassung erfolgt umsatzsteuerpflichtig und wird als Beherbergungsvertrag (i.S.d. § 12 Abs. 2 Nr. 11 des Umsatzsteuergesetzes – UStG) ausgestaltet, das Apartment darf nicht zur Dauernutzung und nicht als Wohnung oder gewöhnlicher Aufenthalt genutzt werden. Apartments stehen ab 16:00 Uhr des Anreisetages und bis 10 Uhr des Abreisetages zur Verfügung. Eine kostenfreie Stornierung ist mit einem bestimmten zeitlichen Vorlauf möglich. Der Buchungsvorlauf beträgt nach Klägerangaben mindestens zwei Tage. Eine sofortige Buchung und Belegung vor Ort sind nicht möglich. Die Mietdauer beträgt mindestens zwei Tage und maximal sechs Monate. Die Bezahlung erfolgt (ggf. ratenweise) im Voraus und nicht bei einem Check-Out.

Vor einem Einzug wird das Apartment durch Personal einer GmbH des Klägers, die u.a. dienstleistungen erbringt und vom Kläger vertraglich beauftragt wurde, gereinigt. Die vom Kläger an die GmbH gezahlte Vergütung (im Streitjahr 2016: ca. 16.000 €) macht nur einen geringen Teil (weniger als 0,5 %) der Umsätze und Erträge der GmbH, die eine Vielzahl von dienstleistungen erbringt, aus. Bei einer Mietdauer von über sieben Tagen sind eine wöchentliche Reinigung, sowie eine Reinigung beim Auszug im Preis inbegriffen. Nach Erläuterungen des Klägers dient dieser Service auch seinem Interesse an einem Erhalt und einer Kontrolle der Gebäudesubstanz und Einrichtung, indem beispielsweise Beschädigungen oder Verunreinigungen schnell bemerkt und behoben werden können. Ferner werden bei durch das vorgenannte Personal bei Einzug Bettwäsche, Handtücher sowie Hygiene-Verbrauchsmaterial (Duschgel, Küchenpapier, Toilettenpapier, Küchentücher, Müllbeutel, u.ä.) gestellt und ebenso wöchentlich gewechselt bzw. nachgefüllt. Gleichwohl obliegt es den Kunden, Abfälle und Essensreste zwischenzeitlich selbst zu entsorgen sowie beim Auszug das Apartment aufgeräumt zu hinterlassen. Für die Kaffeemaschine liegen zwei Kapseln bereit, die dem Kunden primär als Muster für einen eigenen Einkauf in Supermärkten dienen sollen. Verpflegung oder andere zuvor nicht genannte Dienstleistungen (z. B. Buchungsservices, Telefonvermittlung, Entgegennahme von Post, etc.) oder Waren wer...