FG Köln Urteil vom 16.12.2010 - 6 K 2370/07

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wirtschaftlicher Zusammenhang von Darlehenszinsen mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung derselben Immobilie

Leitsatz (redaktionell)

1) Sollen Darlehenszinsen zum Kauf einer Immobilie als Werbungskosten bei den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung abziehbar sein, muss ein wirtschaftlicher Zusammenhang im Sinne von § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 Satz 1 EStG bestehen. Dafür muss das Darlehen gerade für die Anschaffung oder Herstellung dieser Immobilie verwendet worden sein.

2) Mit der Veräußerung eines vermieteten Grundstücks wird der wirtschaftliche Zusammenhang zwischen dem Grundstück und dem durch die Finanzierung aufgenommenen Darlehen beendet. Ein späterer Rückerwerb des Grundstücks ändert hieran nichts mehr, sofern der Stpfl. zur Tilgung der Anschaffungskosten für den Rückerwerb andere Darlehen aufnimmt.

Normenkette

EStG § 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 1 S. 1

Nachgehend

BFH (Aktenzeichen IX B 65/11)

Tatbestand

Streitig ist der Abzug von Schuldzinsen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.

Die Kläger sind zusammen zur Einkommensteuer veranlagte Eheleute und beide Eigentümer mehrerer Immobilien, aus denen sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen. Hier interessieren die beiden Sechsfamilienhäuser in A, B-Straße a und b. Die ursprünglich baugleichen Häuser wurden Ende der 1950er Jahre auf zwei benachbarten Flurstücken errichtet, die zusammen bis heute ein Grundstück im Rechtssinne darstellen. Im Jahre 1990 wurde dieses Grundstück dem Kläger im Rahmen einer Zwangsversteigerung zugeschlagen. Ihm entstanden Anschaffungskosten in Höhe von rund 980.000 DM, die er durch mehrere Darlehen der Stadtsparkasse C finanzierte. 1994 teilte der Kläger das Grundstück und die beiden Häuser im Wesentlichen in jeweils sechs Wohnungen auf. 1997/1998 ließ der Kläger für über 1 Mio. DM im Haus a das Dachgeschoss ausbauen, einen Treppenhausanbau errichten und schließlich die einzelnen Wohnungen renovieren. Zu diesem Zweck nahm der Kläger weitere Darlehen bei der Stadtsparkasse C und bei seinem Arbeitgeber auf. Das Haus b blieb seinerzeit unverändert. Ende 1998 schuldete der Kläger den Gläubigern aus den diversen Darlehen zusammen mehr als 2,1 Mio. DM.

Durch notariellen Vertrag vom 8. Dezember 1998 – in 2001 teilweise berichtigt – veräußerte der Kläger aus dem Haus a eine Wohnung für 279.000 DM an die Eheleute E. Weitere drei Wohnungen veräußerte er durch notariellen Vertrag vom 29. Dezember 1998 für zusammen 300.000 DM an die Klägerin. Den Verkehrswert der drei Wohnungen hatte kurz zuvor ein Sachverständiger mit insgesamt 863.000 DM beziffert. Die Werte wurden in den Vertrag aufgenommen. Nach dem Text sollte die Übertragung schenkweise erfolgt sein, soweit sie sich unter Berücksichtigung der Bedingungen als unentgeltlich darstelle. Die Klägerin nahm im Juli 1999 zur Finanzierung der Schuld ein Darlehen über 250.000 DM auf. Die beiden restlichen Wohnungen des Hauses a behielt der Kläger.

Ebenfalls durch notarielle Verträge vom 29. Dezember 1998 veräußerte der Kläger aus dem Haus b jeweils drei Wohnungen an seinen Vater für zusammen 400.000 DM und an seine Mutter für zusammen 285.000 DM. Die Verkehrswerte wurden hier mit 411.000 DM bzw. 459.000 DM angegeben und eine Schenkungsklausel wie im Vertrag mit der Ehefrau aufgenommen.

Alle vorgenannten Verkaufserlöse wurden zur Tilgung der Schulden des Klägers eingesetzt.

Die Eltern nahmen 1999 zur Finanzierung des Erwerbs insgesamt vier Darlehen bei der Stadtsparkasse C auf, nämlich die Mutter zusammen 285.000 DM und der Vater 400.000 DM.

Die Kläger selbst nahmen in 1999 eine Umschuldung der nach den Übertragungen der Wohnungen bei ihnen beiden verbliebenen Darlehen vor. So wurden insgesamt sechs alte Darlehensverträge durch zwei neue ersetzt.

Für die Jahr 1997 bis 1999 wurde beim Kläger eine Betriebsprüfung wegen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung durchgeführt. Wegen der Einzelheiten wird auf die Anlagen 8 und 9 des Prüfungsberichts vom 4. Dezember 2001 verwiesen.

In ihrer Einkommensteuererklärung für 1999 machten die Eltern des Klägers für nachträgliche Anschaffungskosten am Haus b zusammen 214.080 DM geltend.

Durch Vertrag vom 4. Mai 2004 erwarb der Kläger von seinen Eltern die vermieteten Wohneinheiten im Haus b wieder zurück. Als Kaufpreis wurden 455.000 EUR vereinbart. In Anrechnung darauf übernahm der Kläger zur vollständigen Entlastung seiner Eltern deren Verbindlichkeiten gegenüber der Stadtsparkasse C. Nach Angaben der Eltern beliefen sich die Verbindlichkeiten seinerzeit auf 331.471 EUR. Der Restkaufpreis von 123.528 EUR wurde dem Kläger nach Maßgabe einer speziellen Tilgungs- und Verzinsungsabrede gestundet, die aber im Streitjahr noch nicht vollzogen wurde.

In der Einkommensteuererklärung für das Streitjahr, bei deren Anfertigung der Steuerberater D aus F mitgewirkt hatte und der außerdem die Eltern des Klägers beriet, machte der Kläger erstmalig wieder Einkünfte für die Wohnungen im Haus b geltend. Er begehrt...