FG Köln Urteil vom 20.03.1997 - 5 K 6277/96

Nachgehend

BFH (Urteil vom 04.03.1999; Aktenzeichen II R 79/97)

Tatbestand

Mit notariellem Vertrag vom … Dezember 1995 (Notar …, Ur.Nr. 3641/1995 – B –) erwarb der Kläger Wohnungseigentumseinheiten an dem Grundstück … Str. 2, …. Veräußerer der Wohnungseigentumseinheiten war der Architekt …. Der vereinbarte Kaufpreis betrug 915.200,00 DM. In dem Vertrag heißt es u. a. wie folgt:

„Dieser Grundbesitz ist derzeit bereits bebaut. Er soll zudem noch durch den Veräußerer weiterhin bebaut werden. An den vorhandenen und noch zu schaffenden Wohn- und gewerblichen Einheiten begründet der Veräußerer aufgrund der Teilungserklärung vom 11.10.1995 … Wohnungs- und Teileigentum. Gegenstand der heutigen Urkunde ist der Verkauf der Wohnungs- und Teileigentumseinheiten, die sich in den derzeit bereits existierenden Häusern … Str. 2 d und 2 e befinden. Es handelt sich hierbei um die Wohnungs- und Teileigentumseinheiten 6 bis 12 gemäß der bezogenen Teilungserklärung. Verkauft werden diese Einheiten und Gebäude im derzeitigem unrenovierten und nicht sanierten Zustand. …

Die Herrichtung, Renovierung der genannten Einheiten erfolgt durch den heutigen Erwerber im eigenen Namen und auf eigene Rechnung aufgrund eines Werkvertrages, der heute ebenfalls durch Urkunde des amtierenden Notars abgeschlossen ist. …

Die Bebauung des Gesamtgrundbesitzes, auch die Sanierung und Herrichtung der darauf bereits aufstehenden Altbauten, erfolgt durch den Veräußerer und den Erwerber als Bauherren. Der Veräußerer hat ein berechtigtes Interesse daran, daß der Erwerber die von ihm auszuführenden Werkleistungen (Sanierung, Renovierung und Ausbau der Häuser … Str. 2 d und 2 e) ordnungsgemäß und zügig durchführt. Zwischen den Beteiligten besteht Einigkeit dahin, daß diese Arbeiten des Erwerbers bis zum 01.10.1996 zu erledigen sind, vorbehaltlich Verzögerungen aufgrund höherer Gewalt. Der Erwerber beabsichtigt, über diese von ihm zu erbringenden Werkleistungen einen Generalübernehmervertrag abzuschließen, zu dessen Inhalt gehört, daß dem Unternehmer für den an diesen zu leistenden Werklohn eine Unwiderrufliche Finanzierungszusage vorgelegt wird. Sollte dieser Werkvertrag nicht abgeschlossen werden oder mangels Vorlage dieser Zusage wieder rückgängig gemacht werden oder vom Erwerber gekündigt werden, ohne daß der Unternehmer die Kündigung zu vertreten hat, so kann auch der heutige Veräußerer von diesem, derzeit beurkundeten, Kaufvertrag in Hinblick auf die damit verbundene Gefährdung der einheitlichen Fertigstellung der Gesamtanlage einseitig zurücktreten.”

Es wurde eine Auflassungsvormerkung zur Sicherung des bedingten Anspruchs auf Rückerwerb bewilligt. Dem Kläger wurde die Vollmacht erteilt, das Grundstück zur Sicherung von Darlehensmitteln zu belasten. Hierzu wurde folgendes vereinbart (II 3):

„Im Innenverhältnis zum Erwerber erteilt der Veräußerer jedoch die Vollmacht unter dem Vorbehalt, daß die Fremdmittel bis zur vollständigen Kaufpreis- und Werklohnzahlung nur hierfür verwandt werden und unmittelbar an den Veräußerer, den Unternehmer oder nach Weisung des Notars zur Ablösung von Forderungen an Gläubiger des Veräußerers oder auf ein Anderkonto des Notars gezahlt werden.”

Dem Kaufvertrag war als Anlage beigefügt ein Schreiben des Veräußerers vom 28. November 1995. In diesem wurden ergänzend zur bestehenden Bau- und Ausstattungsbeschreibung weitere Ausstattungsmerkmale der Wohnungen festgelegt (Beschreibung der Türen, Oberböden, Treppenhaushandlauf, Gegensprechanlage und Zusammenfassung zweier Wohnungen zu einer großen Wohnung).

Mit Bescheid vom … Januar 1996 unterwarf der Beklagte den vereinbarten Kaufpreis von 915.200,00 DM der Grunderwerbsteuer. Dieser Bescheid wurde bestandskräftig.

Ebenfalls am … Dezember 1995 schloß der Kläger mit dem Architekt … einen notariellen „Wohnungseigentums und Bauträgerkaufvertrag” (UR Nr. 3643/1995 – B – des Notars …) Mit diesem erwarb der Kläger eine andere Teilfläche des Grundstücks … Str. 2. zusammen mit Wohnungseigentum, das durch den Veräußerer nach näherer Maßgabe des Vertrages errichtet werden sollte. In diesem Vertrag wurde für das Grundstück und die Wohnungen bzw. die Bauleistungen ein einheitlicher Kaufpreis ausgewiesen. Der Beklagte unterwarf den gesamten Kaufpreis durch Bescheid ebenfalls vom … Januar 1996 der Grunderwerbsteuer. Hierbei wurde derselbe Sachbearbeiter des Beklagten tätig.

Mit Schreiben vom Februar 1996 reichte der Notar … einen ebenfalls am … Dezember 1995 zwischen dem Architekten … und dem Kläger abgeschlossenen Werkvertrag (Ur.Nr. 3642/1995 – B –) dem Beklagten ein. In diesem wurde der Architekt als Unternehmer mit der Durchführung der Sanierung, Renovierung und dem Ausbau der Häuser … Str. 2 d und 2 e durch den Kläger beauftragt. Der vereinbarte Werkpreis betrug als Pauschalfestpreis 2.093.200/00 DM.

Auf den weiteren Inhalt aller drei notariellen Verträge wird Bezug genommen.

Der Beklagte änderte daraufhin den zur UR.Nr. 3641/1995 – B – ergangenen Grunderwerbsteuerbescheid gem. § 173 Abs. 1 Nr. 1 AO ...