FG Köln Urteil vom 20.09.1996 - 3 K 4394/92

Tatbestand

Die Klägerin, eine GmbH, betrieb seit ihrer Gründung im Jahre 1979 die Verwertung, Bebauung und Verwaltung von Immobilien sowie Baubetreuung. Am … 1986 beschlossen die Gesellschafter der Klägerin, die Eheleute … und … der Zweck der Gesellschaft solle künftig nur noch in der Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes bestehen; weitere Grundstücksverkäufe sollten nicht mehr getätigt werden.

Tatsächlich veräußerte die Klägerin in den Jahren 1988 und 1989 jeweils 4 Eigentumswohnungen an ihre Gesellschafter.

Bei dem Verkauf im Jahre 1988 handelt es sich um 4 Wohneinheiten des Grundstücks … -Straße 1 (bestehend aus insgesamt … Wohneinheiten), das die Klägerin im Jahre 1979 erworben und im Jahre 1981 in Eigentumswohnungen aufgeteilt hatte. Hiervon waren im Jahre 1981 … Einheit und im Jahre 1982 … Einheiten veräußert worden.

Bei dem Verkauf im Jahre 1989 handelte es sich um 4 Wohneinheiten des Grundstücks … Straße … (bestehend aus insgesamt … Einheiten), das die Klägerin im Jahre 1984 erworben und im Jahre 1985 in Eigentumswohnungen aufgeteilt hatte. Hiervon waren im Jahre 1985 bereits 4 Einheiten veräußert worden. Daneben hatte die Klägerin in den Jahren 1979 bis 1985 weitere Grundstücke erworben und teilweise weiterveräußert.

Im Anschluß an eine Betriebsprüfung für die Jahre 1987 bis 1989 vertrat der Beklagte die Auffassung, die Klägerin habe auch in den Streitjahren einen gewerblichen Grundstückshandel betrieben/denn sie habe nachhaltig Eigentumswohnungen veräußert. Im Hinblick darauf habe sie keinen Anspruch auf Kürzung des bei der Veräußerung des Grundbesitzes erzielten Gewinns gemäß § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG bei der Ermittlung des Gewerbeertrags. Unerheblich sei, daß die Klägerin ihre Verkaufstätigkeit aufgrund des Gesellschaftsbeschlusses vom … 1986 eingestellt habe, denn sie habe ihre intensive Verkaufstätigkeit der Vorjahre in den Streitjahren kontinuierlich fortgesetzt. Ebenso sei nicht entscheidend, daß die 8 Wohneinheiten an die beiden Gesellschafter und nicht am freien Markt veräußert worden seien. Es genüge, wenn bei einzelnen Verkäufen auch ohne besondere Werbung die Verkaufsabsicht nur einem kleinen Kreis von Personen bekannt werde. Die Klägerin sei offen gewesen, auch mit anderen Interessenten, die von den Objekten erfahren hätten, Verträge abzuschließen, wenn sich die Geschäfte mit den Gesellschaftern nicht hätten verwirklichen lassen.

Nach erfolglosem Einspruchsverfahren ist Klage erhoben. Die Klägerin macht geltend, sie habe aufgrund des Gesellschafterbeschlusses vom … 1986 ihre werbende Tätigkeit eingestellt und bis heute keine weiteren Grundstücke fremden Dritten zum Verkauf angeboten. In Bezug auf die streitigen 8 Wohneinheiten sei eine Verkaufsabsicht außenstehenden Personen nicht kundgetan worden. Für die finanzielle Sanierung sei, um die steuerliche Begünstigung nicht zu gefährden, nur ein Verkauf an die Gesellschafter in Betracht gekommen. Im Hinblick darauf sei die Klägerin entgegen der Annahme des Beklagten nicht offen gewesen, wahlweise die Objekte an andere Interessenten zu verkaufen.

Die Klägerin beantragt,

die Einspruchsentscheidung aufzuheben und das Finanzamt zu verurteilen, ihr die erweiterte Kürzung des Gewerbebetrags gemäß § 9 Nr. 1 GewStG für Grundstücksunternehmen zu gewähren.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er wiederholt die Auffassung eine Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr liege bereits dann vor, wenn die Verkaufsabsicht nur einem kleinen Personenkreis bekannt werde, da nicht auszuschließen sei, daß auch mit anderen Interessenten, die von den Objekten erfahren hatten, Verträge abgeschlossen worden wären, wenn sich die Geschäfte mit den Gesellschaftern nicht hätten verwirklichen lassen (BFH-Urteil vom 22.11.1978, FH/NV 1989, 726). Dies gelte um so mehr, als die Klägerin aufgrund ihrer finanziellen Lage gezwungen gewesen sei, die Objekte zu verkaufen, um den Betrieb fortzuführen. Auch in der jüngsten Entscheidung des BFH (Urteil vom 07. März, 1996 IV R 2/92, BStBl II 1996, 369, 372) werde ausgeführt, daß es für eine Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr ausreiche, daß die Verkaufsabsicht auch nur einer einzigen Person bekannt werde. Es sei daher unerheblich, daß es sich im Streitfall bei den Erwerbern um die Gesellschafter der Veräußerin handele.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist begründet. Die Klägerin hat einen Anspruch auf Kürzung des bei der Veräußerung der Eigentumswohnungen erzielten Gewinnes gemäß § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG bei der Ermittlung des Gewerbeertrags. Dieser Gewinn ist nicht Bestandteil des Gewerbeertrags.

Nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 Satz 2 GewStG ist unter anderem bei Unternehmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten und nutzen die Summe des gewerblichen Gewinns und der Hinzurechnungen um den Teil des Gewerbeertrags, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt, zu kürzen. Entgegen der Auffassung des Beklagten ist die Klägerin in den Streitjahren 1987 bis 1989 ein Unternehmen, das a...