FG Köln Urteil vom 21.03.2018 - 3 K 2364/15

Entscheidungsstichwort (Thema)

Makler-, Rechtsanwalts- und Notarkosten bei Veräußerung eines Grundstücks als Werbungskosten eines vermieteten Objekts

Leitsatz (redaktionell)

1) Aufwendungen im Zusammenhang mit der Veräußerung eines Hauses, was nicht der Einkünfteerzielung gedient hat, sind durch die Zuordnung des größten Teils des daraus erzielten Veräußerungserlös zum Erwerb einer zu vermieteten Eigentumswohnung, (anteilig) als sofort abzugsfähige Finanzierungskosten zu qualifizieren.

2) Sofort abziehbare Werbungskoste sind demnach Rechtsanwalts- und Notarkosten, die im Rahmen einer zuvor gescheiterten Veräußerung des Hauses mangels Solvenz der Käufer angefallen sind sowie Maklerkosten, die für die danach geglückte Veräußerung des gleichen Hauses entstanden sind.

Normenkette

EStG §§ 21, 9 Abs. 1 S. 1

Nachgehend

BFH (Urteil vom 29.10.2019; Aktenzeichen IX R 22/18)

BFH (Urteil vom 29.10.2019; Aktenzeichen IX R 22/18)

Tatbestand

Die Beteiligten streiten, ob bei den Einkünften aus der Vermietung einer Immobilie als Werbungskosten Aufwendungen zu berücksichtigen sind, die in Zusammenhang mit dem Verkauf eines nicht zur Einkünfteerzielung genutzten Wirtschaftsgutes entstanden sind, wenn der Erlös aus diesem Verkauf für den Erwerb der vermieteten Immobilie verwendet wird.

Die Klägerin ist als Steuerberaterin freiberuflich tätig und erzielte Einkünfte aus der Vermietung eines Objekts in der Stadt A. Die Klägerin war außerdem Eigentümerin des Einfamilienhauses B-Straße … in der Stadt C, das ihr von ihrem Vater durch Notarvertrag vom 12.1.1994 gegen Einräumung eines lebenslänglichen Nießbrauchsrechts übertragen worden war. Der 1927 geborene Vater und die 1934 geborene Mutter der Klägerin nutzten das Einfamilienhaus aufgrund des Nießbrauchsrechts auch Anfang 2013 noch zu Wohnzwecken. Eine Miete zahlten sie der Klägerin nicht.

Durch Vertrag vom 16.5.2013 erwarb die Klägerin in der von C etwa 18 km entfernten Gemeinde D, E-Straße … eine noch zu errichtende Eigentumswohnung mit zwei Zimmern, Küche, Diele und Bad. Als Kaufpreis wurde mit der Wohnungsbaugesellschaft ein Betrag in Höhe von 172.900 € vereinbart, der nach Baufortschritt zu zahlen war. Die Eigentumswohnung sollte bis zum 31.5.2014 (Streitjahr) fertiggestellt sein. Die Klägerin beabsichtigte, die Eigentumswohnung anschließend an ihre Eltern zu vermieten, die dann aus dem Einfamilienhaus in die Eigentumswohnung umziehen sollten.

Zur Finanzierung des Kaufpreises nahm die Klägerin am 24.7.2013 bei der F-Bank unter anderem ein tilgungsfreies und bis zum 31.8.2014 befristetes Darlehen über 60.000 € zu 2,00% Zinsen p.a. auf. Die Klägerin hatte dem zuständigen Sachbearbeiter in Aussicht gestellt, bis zu diesem Termin das Einfamilienhaus verkauft zu haben und mit dem Erlös das Darlehen zurückzuzahlen. Die 60.000 € überwies die Klägerin – wie mit der Wohnungsbaugesellschaft vereinbart – als Abschlagszahlung für den Erwerb der Eigentumswohnung. Den Rest des Kaufpreises der Eigentumswohnung (rund 113.000 €) finanzierte die Klägerin über ein weiteres Darlehen bei der F-Bank in Höhe von 70.000 € mit laufender Tilgung und einer Zinsfestschreibung (2,65%) auf 10 Jahre sowie Eigenmitteln von rund 43.000 €.

Am 18.10.2013 schloss die Klägerin mit den M einen notariell beurkundeten Vertrag über den Verkauf des Einfamilienhauses. Der Kaufpreis sollte 77.500 € betragen. Die Eltern der Klägerin bewilligten die Löschung ihrer Nießbrauchsrechte und verpflichteten sich, das Einfamilienhaus bis zum 30.6.2014 zu räumen; dieselbe Verpflichtung übernahm die Klägerin. Der Kaufpreis sollte von den Käufern bis zum 31.10.2013 auf ein Notaranderkonto und von dort nach näherer Maßgabe des Notarvertrages – unter anderem der Vorlage einer schriftlichen Bestätigung der Käufer beim Notar über den Vollzug der Räumung – auf ein bestimmtes Konto der Klägerin bei der F-Bank überwiesen werden. Über dieses Konto wickelte die Klägerin alle Geldbewegungen im Zusammenhang mit ihren Einnahmen und Ausgaben aus ihren Vermietungsobjekten ab. Wegen der Zahlung unterwarfen sich die Käufer der sofortigen Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde. Zu Ihren Gunsten wurde eine Auflassungsvormerkung bewilligt und ins Grundbuch eingetragen. Die Kosten der Beurkundung hatten die Käufer zu tragen.

Die Käufer zahlten weder den Kaufpreis noch die Kosten der Beurkundung. Die Klägerin beauftragte die Rechtsanwälte G und H mit der Wahrnehmung ihrer Rechte. Diese erwirkten beim Notar die Erteilung einer vollstreckbaren Ausfertigung der Unterwerfungsurkunde und leiteten die Zwangsvollstreckung gegen die Käufer ein. Diese blieb fruchtlos. Es stellte sich heraus, dass die Käufer ein Jahr vor dem Ankauf des Einfamilienhauses die Vermögensauskunft abgegeben hatten. Darauf stellten die Rechtsanwälte für die Klägerin gegen die Käufer Strafanzeige wegen Betruges, erklärten im Namen der Klägerin den Rücktritt von dem Kaufvertrag und veranlassten die Löschung der Auflassungsvormerkung. Für die vorbezeichneten Bemühungen der Rechtsanwälte ...