FG Köln Urteil vom 22.01.2020 - 3 K 1065/16

Entscheidungsstichwort (Thema)

Gesonderte und einheitliche Feststellung von Einkünften aus VuV bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)

Leitsatz (redaktionell)

1) Soweit eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gemeinschaftlich unter Einsatz von Gemeinschaftseigentum Einkünfte erzielt, sind diese gesondert und einheitlich festzustellen.

2) Außerhalb des Gemeinschaftseigentums findet für eine WEG eine Feststellung von Einkünften auch dann statt, wenn mehrere Grundstückseigentümer als gemeinschaftliche Bruchteilseigentümer eines Vermietungsobjekts, dieses gemeinschaftlich als WEG vermieten.

Normenkette

AO § 180; EStG § 21; AO § 179

Tatbestand

Zwischen den Beteiligten ist im Wesentlichen streitig, ob die von der Klägerin als Wohnungseigentümergemeinschaft im Streitjahr auf das Gemeinschaftseigentum insgesamt vorgenommenen Instandhaltungsaufwendungen sowie die von ihr getragenen allgemeinen Betriebskosten gesondert und einheitlich festzustellen sind, oder ob eine solche Feststellung nur für den im Gemeinschaftseigentum stehenden und gemeinschaftlich vermieteten Garagenkomplex erfolgen kann.

Bei der Klägerin handelt es sich um eine Wohnungseigentümergemeinschaft betreffend das Mehrfamilienhaus A-Straße … in … Q. Das Objekt besteht aus fünf Eigentumswohnungen sowie sieben Garagen. Die Wohnungen werden von einem Teil der Wohnungseigentümer vermietet, von den übrigen selbst genutzt.

Die Klägerin wurde mit notarieller Teilungserklärung vom ….1966 errichtet. Dabei wurde unter Gliederungspunkt I.4 u.a. festgehalten, dass alle Gebäudeteile, die nicht gemäß dem vorstehend Vereinbarten im Sondereigentum stehen, gemeinschaftliches Eigentum darstellen. Die sieben Garagen wurden im Streitjahr von den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich vermietet. Aus den in den Steuerakten abgelegten Mietverträgen ist ersichtlich, dass Vermieter der Garagen jeweils die Klägerin ist.

Unter den Gliederungspunkten II.9 und 10 dieser Erklärung wird u.a. vereinbart, dass die sonstigen Lasten des Grundbesitzes, wie z.B. die öffentlichen Abgaben und die allgemeinen Reparaturen sowie die Beleuchtung der gemeinschaftlichen Teile des Hauses und das Wassergeld nach Miteigentumsanteilen entsprechend umgelegt werden. Für das gesamte Sonder- und Gemeinschaftseigentum sollte eine Haftpflicht- sowie eine Gebäudesachversicherung abgeschlossen und die Versicherungsbeiträge aus der gemeinschaftlichen Kasse bezahlt und entsprechend den Miteigentumsanteilen umgelegt werden.

Am ….2013 nahm die Klägerin eine Änderung der Teilungserklärung vor und legte dort in Teil B Textziffer III fest, dass die Reparaturen am Gemeinschaftseigentum von den Wohnungseigentümern zu gleichen Teilen und nicht im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile getragen werden.

Zu Beginn des Streitjahres waren an der Klägerin Herr B mit 36/100, Frau C mit 25/100, Herr C1 mit 9/100 sowie Herr D mit 30/100 beteiligt.

Aufgrund der Veräußerung einer Wohnung waren ab dem 08.03.2014 zusätzlich noch Frau W und Herr W1 mit jeweils 14,5/100 beteiligt.

Dadurch verminderten sich die Beteiligungsquoten der übrigen Wohnungseigentümer, bei Herrn B auf 25/100, bei Frau C auf 18/100, bei Herrn C1 auf 7/100 und bei Herrn D auf 21/100.

Nachdem sich in den Vorjahren Herr D um die Verwaltung des Objektes gekümmert hatte, teilte er mit Schreiben vom 20.12.2013 dem Beklagten mit, dass ab dem 01.01.2014 Frau C Ansprechpartnerin für das Objekt und insbesondere die „Haussteuern” sei.

Für das Streitjahr 2014 reichte Frau C am 02.04.2015 für die Klägerin eine Steuererklärung ein, für die sie den amtlichen Vordruck für eine Einkommensteuererklärung verwandte. Aus den Anlagen zu dieser Erklärung, insbesondere aus den Angaben zu den Beteiligten sowie die Aufteilung der Besteuerungsgrundlagen, ist jedoch erkennbar, dass es sich um die für die Klägerin abgegebene Feststellungserklärung handelt.

In dieser wurden laufende, nach Schlüssel zu verteilende Einkünfte i.H.v. 5.155,24 € sowie ein Saldo aus Sonderbetriebseinnahmen und -ausgaben i.H.v. 40.000,- € erklärt. Aus den Anlagen zu der Erklärung ist ersichtlich, dass der Klägerin im Streitjahr Kosten für das Objekt i.H.v. insgesamt 50.026,05 € entstanden sind, wobei neben den allgemeinen Betriebskosten insbesondere Instandhaltungskosten für eine Dachsanierung i.H.v. 12.547,16 €, für Gerüstarbeiten mit 7.217,40 € sowie für Malerarbeiten i.H.v. 22.670,02 € geltend gemacht werden.

Mit Schreiben vom 30.09.2015 wies der Beklagte Frau C als Empfangsbevollmächtigte der Klägerin darauf hin, dass aus den dem Beklagten vorliegenden Unterlagen zu entnehmen sei, dass sich in dem Objekt A-Straße … insgesamt fünf Wohnungen befänden, nämlich die Wohnung 1, Eigentümer Herr D, die Wohnung 2, Eigentümer Herr C1 und Frau C, die Wohnung 3, Eigentümer Frau C, die Wohnung 4, Eigentümer Herr B und die Wohnung 5, Eigentümer Herr W1 und Frau W.

Das Objekt A-Straße … sei anscheinend in Wohneigentum aufgeteilt. Laut der vorstehenden Aufstellung seien nicht verschiedene Personen – außer Eheleuten – an einem Wohneig...