FG Köln Urteil vom 22.06.2016 - 4 K 2198/10

Entscheidungsstichwort (Thema)

Sachwertmethode: Kubatur des Rauminhaltes von Flachdachbauten oberhalb abgehängter Decken

Leitsatz (redaktionell)

1) Über Abschnitt 37 Abs. 1 Sätze 3 und 3 BewRGr i.V. mit der DIN 277 besteht bei der Bewertung im Sachwertverfahren keine Selbstbindung der Verwaltung dergestalt, dass auch unterhalb eines Flachdachs liegende lotrechte Seitenwände als Außenflächen des Daches einen nicht ausgebauten Dachraum oberhalb einer abgehängten Decke umschließen könnten, der lediglich mit einem Drittel des Rauminhalts zu berücksichtigen ist.

2) Bei übereinander angeordneten Gebäudeteilen unterschiedlicher Nutzart ist auch dann der Raummeterpreis für mehrgeschossige Gebäude anzuwenden, wenn ein solcher Gebäudeteil nur ein Geschoss umfasst.

3) Die Geschosshöhe eines bis zur Höhe einer Verladerampe aufgeständerten Lagergebäudes ist von der Oberkante des Fußbodens zu bestimmen.

Normenkette

GG Art. 108; BewRGr §§ 34 ff.; BewG § 85

Tatbestand

Die Beteiligten streiten um die Kubaturberechnung und die Ermittlung des Raummeterpreises bei der Einheitsbewertung eines Geschäftsgrundstücks. Zwischenzeitlich unstreitig geworden, aber noch Gegenstand des Verfahrens, sind demgegenüber ein Bewertungsabschlag wegen übergroßer überbauter Fläche und die Bewertung der Außenanlagen des Geschäftsgrundstücks.

Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks A-Straße … in B. Auf dem Grundstück wird ein Logistikzentrum der C betrieben. Im Jahr 2004 errichtete die Klägerin auf dem Grundstück, angrenzend an das bereits bestehende Gebäude, ein weiteres Gebäude. Dabei handelt es sich um eine Halle.

Mit Einheitswertbescheid vom 12.3.2009 führte der Beklagte für die wirtschaftliche Einheit eine Wertfortschreibung auf den 1.1.2005 durch und setzte den Einheitswert auf 7.416.851 €, entsprechend 14.506.100 DM, fest. Die Wertfortschreibung umfasste die Bauteile Nr. …. Die Feststellung des Einheitswertes erfolgte im Sachwertverfahren. Dabei wich der Beklagte entsprechend den im Aktenvermerk vom 4.2.2009 niedergelegten Feststellungen seines Bausachverständigen von der Erklärung der Klägerin ab. Auf der Grundlage des so ermittelten Einheitswertes setzte der Beklagte weiterhin mit Bescheid vom 12.3.2009 den Grundsteuermessbetrag auf den 1.1.2005 auf 25.958,97 € fest.

Mit dem hiergegen gerichteten Einspruch beanstandete die Klägerin u.a., dass

1. bei den Bauteilen Nr. 28, 29 und 37 (Tiefkühllager, Warenausgang TK 1 und Kältetechnik) der Dachraum oberhalb der abgehängten Isolierdecken gemäß Abschnitt 37 Abs. 1 Satz 3 und 4 der Richtlinien für die Bewertung des Grundvermögens vom 19. September 1966 – BewRGr – lediglich mit einem Drittel des Raumvolumens anzusetzen sei,
2. bei dem Bauteil Nr. 36 (Büro- und Sozialgebäude) die Gebäudeklasse 1.12 für eingeschossige Gebäude anstatt der Gebäudeklasse 1.22 für zweigeschossige Gebäude der Tabelle in Anl. 14, Teil A, zu Abschnitt 38 BewRGr anzusetzen sei, da der eingeschossige Bürotrakt auf ein der Tabelle in Anl. 14, Teil B, zu Abschnitt 38 BewRGr zuzuordnendes eingeschossiges Lagergebäude aufgesetzt sei,
3. bei den Bauteilen 23-32 aufgrund der Gebäudehöhe von mehr als 12 m, die sich bei Einbeziehung der Gebäudeauframpung von 1,30 m in die Gebäudehöhe ergebe, ein Basispreis von 22,00 DM/m³ (und nicht von 23,50 DM/m³) anzusetzen sei,
4. bei den Bauteilen Nr. 23-32 ein Abschlag wegen übergroßer überbauter Fläche von 12 % anstelle von 8 % vorzunehmen sei, da der gesamte Gebäudekomplex (Altbau und neu errichtete Halle) mehr als 50.000 m² überbaute Fläche beinhalte,
5. anstelle der pauschalen Bewertung der Außenanlagen mit 8 % (1.156.940 DM) der detailliert erklärte Wert i.H.v. 1.058.359 DM zu berücksichtigen sei.

Mit Einspruchsentscheidung vom 15.6.2010 stellte der Beklagte – nach Hinweis auf die beabsichtigte Verböserung – den Einheitswert auf den 1.1.2005 auf 7.424.264 €, entsprechend 14.520.600 DM, fest und bemaß den Grundsteuermessbetrag zum 1.1.2005 dementsprechend mit 25.984,92 €. Die höhere Feststellung des Einheitswertes beruhte einerseits auf der Berichtigung eines Rechenfehlers bei der Ermittlung der Kubatur des Bauteils Nr. 26 (4640 m² statt 371 m²) und andererseits auf der Berücksichtigung weiterer, unstreitig gewordener Einwendungen der Klägerin. Den Gesamtwert der Außenanlagen bemaß der Beklagte nunmehr mit 1.103.475 DM. Die vorstehend zu a. bis d. dargestellten Einwendungen der Klägerin wies der Beklagte hingegen in vollem Umfang als unbegründet zurück. Dazu führte er im Einzelnen aus:

1. Kubatur der Bauteile Nr. 28, 29 und 37

   Bewertungsgegenstand sei eine Halle mit Flachdach, bei der kein Dachraum vorhanden sei. Der Hinweis auf Abschnitt 37 Abs. 1 BewRGr gehe daher ins Leere. Bei der Isolierdecke handele es sich um eine Betriebsvorrichtung und nicht um einen Gebäudebestandteil. Durch die Hinzufügung einer solchen Betriebsvorrichtung könne der Bauwert des nur geringfügig ausgebauten und daher

   nach Teil B der Anl. 14 zu Abschnitt 38 BewRGr zu bewertenden Gebäudes nicht auf 1/3 reduziert werden.

2. Einordnung des Baute...